מרכז My Baby בירכא. 20 אלף מ''ר לילדים בלבד / צילום: רפי קוץ
הכותב הוא מנכ"ל חברת הייעוץ הכלכלי־שיווקי צ'מנסקי בן שחר ושות'
ירכא מוכתרת כ"מלכת המסחר" בצפון, והנסיכה המתהווה שלה היא שפרעם. בעיר קיימים מעל 115 אלף מ"ר של שטחי מסחר קמעונאי, היא מייבאת לתחומה כ־150 מיליון שקל בחודש ומנצחת בתחרות מול הערים סביבה, ובכללן נהריה, עכו, כרמיאל וערי הקריות.
● ארבע חברות מזון על סף קריסה, וזאת עלולה להיות רק ההתחלה | ניתוח
● מרכזי המסחר בשולי הערים מקלים על יוקר המחיה. אז למה מתנגדים להשקעה בהם?
חנויות כמו My Baby ו"מרכזה" מייבאות כוח קנייה ממרחקים גדולים יותר, ויחד עם מרכזי ביג פאשן אאוטלט, SEVEN ירכא אאוטלט ואחרים, הם מייצרים את המיצוב התחרותי שלה. למעשה, ירכא נתפסת כמקום שיש בו "הכול" - היא מציעה חוויית קנייה מיוחדת ומחירים זולים, והיא פתוחה בימי שבתון - שבהם בערים היהודיות הכול סגור.
במקביל, בקצה המערבי של שפרעם התפתחה ומתפתחת שדרת מסחר עם חנויות מקומיות ועם מגוון מותגים ארציים. השדרה הזו צפויה להצליח בכלל, ובימי שבתון בפרט, ולקחת כוח קנייה נוסף גם מערי הקריות שסביב חיפה.
כיצד מצליחות שתי הערים האלו למשוך אליהן לקוחות וכוח קנייה מכל הארץ, ולנצח בתחרות גם את ערי הסביבה היהודיות? האם זה מתרחש רק לאור העובדה שהמסחר פתוח בימי שבתון, בסביבה שבה מרבית מרכזי המסחר סגורים או שקיימים גם גורמים מנצחים אחרים?
האם גם שפרעם תצליח למתג את עצמה, כמו "המלכה האם" ירכא? ומה נדרש כדי שערים ערביות נוספות כמו באקה, כפר קאסם ורהט יצליחו למתג את עצמן כערי מסחר ולייבא כוח קנייה לתחומן?
אטרקציית הכלבו לילדים
כאשר בוחנים את ההיצע בירכא, רואים כי לאורך הרחוב הראשי פזורים שמונה מרכזי מסחר וקיים מספר גדול מאוד של חנויות רחוב. על פי בדיקתנו, היקף שטחי המסחר הקמעונאי ברחובות עומד על כ־60 אלף מ"ר, ובמרכזי מסחר כ־55 אלף מ"ר. מדובר בהיקף גדול יותר מהמצוי בכל אחת מערי הקריות, מעכו ומנהריה.
שטחי המסחר הללו מייצרים מגנט שמושך אליו אוכלוסיות וכוח קנייה מכל הארץ בכלל, ועל חשבון ערי הסביבה בפרט. בירכא הוקמו מותגים אזוריים ואף ארציים כמו חנות הסופרמרקט של מרכזה, או בית הכלבו של My Baby, שמתפרס על פני שטח של כ־20 אלף מ"ר, כגודלו של קניון רמת אביב, וכולו מיועד לילדים. בית הכלבו הזה מכיל חנויות, לונה־פארק לילדים ומסעדות. בחנות אף פועלת חנות שילב המתחרה, כחנות בתוך חנות.
מרכזי ביג פאשן אאוטלט בעיר מתפרסים על שטח של כ־14 אלף מ"ר, ומרכזי SEVEN ירכא אאוטלט מתפרסים על שטח של כ־8,000 מ"ר. לצדם פועלים קניון כנעאן, גאיה סנטר, שופינג סנטר ירכא ו־Amsh Star, ועוד עשרות חנויות להלבשת הבית.
היצע שטחי המסחר פעיל גם בימי שבתון, מותאם לבילוי, לקניות ולהסעדה לכל המשפחה, ומאפשר לבלות בעיר במשך שעות רבות. המרכזים ממוצבים ונתפסים כזולים, חלקם אאוטלטים עם חוויות קנייה ושירות. כל אלה ביחד מחוללים את יבוא כוח הקנייה אל שטחי המסחר בירכא על חשבון הערים סביב, שבהן קיים מחסור בהיצע דומה ועם חוויית מקום וקנייה בכלל, וכזה הפועל בימי שבתון בפרט.
בשפרעם, לשם השוואה, קיימים כיום כ־30 אלף מ"ר של שטחי מסחר. מתוכם, בשדרה המערבית קיימים קרוב ל־20 אלף מ"ר, כולל מרכז מסחרי בגודל של כ־7,500 אלפי מ"ר. כמו כן, מתוכנן מרכז מסחרי נוסף במזרח העיר בגודל של כ־12 אלף מ"ר.
העדפה למותגים מוכרים
בנפת עכו, שבה ממוקמת ירכא, מתגוררים כ־200 אלף משקי בית, אשר ברשותם כוח קנייה חודשי הנאמד בכ־850 מיליון שקל (לא כולל מע"מ). בפועל, הפדיון החודשי שמחוללים שטחי המסחר בירכא נאמד ב־175-200 מיליון שקל.
תוכנית המתאר בשפרעם מבקשת לתת מענה תכנוני כולל לעיר, בהיקף של כ־91 אלף תושבים. כלומר, הכפלת מספר התושבים ביחס להיום ובקיבולת כוללת של 24.5 אלף יחידות דיור (היום יש כ־12 אלף). כוח הקנייה החודשי בשפרעם בלבד מוערך ב־50-60 מיליון שקל (לא כולל מע"מ).
מה מביא אנשים וכוח קנייה חודשי לקנות בירכא ובשפרעם? ממצאי סקר שצ'מנסקי בן שחר ושות' ביצעה בקרב לקוחות בשפרעם, מנהלי ובעלי חנויות ושטחי מסחר, מצביעים על כך שחלק משמעותי מלקוחות השדרה מגיעים מחוץ לשפרעם.
סיבת ההגעה המרכזית היא רכישת מוצרי הלבשה, ובפרט חנות T&E לשמלות כלה/ערב המהווה עוגן מרכזי, אם כי קיימת העדפה לרשתות ולחנויות ארציות. כלל המרואיינים הביעו העדפה ברורה לשמות "מוכרים" ארציים ובינלאומיים על פני חנויות מקומיות. קיים גידול ניכר בהכנסות בסופי שבוע ובימי ראשון, בשיעור של 30% ויותר ביחס לימי חול שבהם חנויות רבות בשפרעם סגורות - יתרון לשדרת המסחר המערבית.
היתרונות התחרותיים
ירכא ושפרעם מנצחות בתחרות על כוח הקנייה של משקי הבית בצפון גם את הערים היהודיות, ונהנות מזרימת כוח הקנייה אליהן בכלל ימי השבוע. שתי הערים השכילו להתאים את המוצר המסחרי והתמהיל לצורך בשטח. שיפור הנגישות אל ובתוך הערים, יחד עם העצמת והגדלת היצע השטחים, יאפשר להן להמשיך ולנצח בתחרות.
גם ערים ערביות אחרות יכולות לנצל את יתרונן התחרותי, שכולל היצע קרקעות זול יחסית, אותנטיות, היצע קיים, קרבה לכוח קנייה רב מסביב, פעילות בכל ימי השבוע, רמת שירות מיטבית וחוויית קנייה בכלל ובהסעדה בפרט. בזכות כל אלה הן יכולות לפתח בתחומן היצע מנצח בשטח גדול, שימשוך כוח קנייה רב. בין אלה נמנות באקה, כפר קרע, כפר קאסם ורהט.
לצורך כך, הערים הללו נדרשות למנהיגות עם הבנה עסקית ושיווקית, ולבניית תוכניות אסטרטגיות כלכליות ותוכניות פעולה שיתממשו - ולא מסמכי מדיניות תיאורטיים המנותקים מהמציאות הכלכלית והשיווקית המשתנה.