קצרין. מחירי הדירות עלו במידה ניכרת / צילום: אייל מרגולין
מה קורה כשמשרדי הממשלה מפעילים את מוסדות התכנון ואת רמ"י כדי לתכנן ולשווק קרקעות בפריפריה הרחוקה על רקע פוליטי, ללא שום קשר למצב באזור, ובלי לגבש תוכנית ממשית לצמיחתו? היענות אפסית למכרזים ותוצאות מגוחכות. דוגמה לזה הגיעה לאחרונה מקצרין, ששם נמכרה קרקע ל־1,560 דירות במחיר של קצת יותר ממיליון שקל.
מדובר במתחם בשטח כולל של 343 דונם שנמצא דרומית לרחוב הזוויתן בקצרין, שמיועד על פי תוכנית ותמ"לית שאושרה ב־2016 להקמת 1,560 דירות, מהן 856 (55%) ישווקו בשוק החופשי. המבנים למגורים שיוקמו במקום יהיו בשני סוגים: הראשון דו־משפחתיים צמודי קרקע, והשני מבנים של ארבע קומות מעל לחזית מסחרית.
● מכרז הקרקעות שלא נגמר: המיזם בגוש הגדול בתל אביב נדחה בפעם ה-12
● מנכ"ל רשות מקרקעי ישראל: "מכרזים, בעיקר עם אופי מיוחד, מתחילים להיכשל ולחזור ללא הצעות"
נוסף לכך יחויבו הזוכים בהקמת מוסדות חינוך וציבור (במימון משרד החינוך), ושטחי תיירות ותעסוקה, וכל זאת במסגרת התוכנית של משרד השיכון "תכנן ובנה", כלומר שהיזמים הם שיתכננו את השכונה, ויבצעו את עבודות הפיתוח והבנייה של התשתיות הציבוריות.
בסוף השנה שעברה רמ"י הודיעה לראשונה על קיום המכרז, ואולם הוא נדחה כמה פעמים, עד שגובש לפני כחודש וחצי ופורסם. בסופו של דבר הוא הוליד הצעה אחת, שאותה הגישו במשותף החברות גל אריאל בנייה מקבוצת אבני דרך והשקעות בע"מ וי.ד. ברזאני.
גובה ההצעה הזוכה הגיע ל־1.18 מיליון שקל (ללא מע"מ), שהם 2% מהשומה על הקרקע שנערכה עבור רמ"י (שעומדת על 56.2 מיליון שקל). על מחיר זה יצטרכו הזוכים להוסיף 20.8 מיליון שקל, שמוגדרים "תשלום למשרד (השיכון - א.מ) בגין שדרוג תשתיות בשכונות ותיקות".
בסך־הכול ישלמו הזוכים קצת יותר מ־22 מיליון שקל על הקרקע והפיתוח, כלומר שווי של כ־14 אלף שקל ליחידת דיור (לא כולל שטחי התעסוקה והמסחר). מחיר הדירות המוזלות במקום נקבע ל־7,366 שקל למ"ר, שמעמיד את המחיר על רמה של כ־784 אלף שקל לדירת 100 מ"ר (עם מחסן וחניה). כל זה מציב את מחיר הקרקע לדירה על שיעור אפסי ממחירי הדירות שיוקמו במתחם. למעשה, מחירי המטבחים שיותקנו בדירות יהיו גבוהים בהרבה ממחירי הקרקע.
"עם הפנים קדימה לעשורים הקרובים"
ראש המועצה המקומית של קצרין, דימי אפרצב, מסר בעקבות המכרז: "יום חג היסטורי לקצרין, לגולן ולגליל המזרחי. היום אנחנו עם הפנים קדימה לעשורים הקרובים עם ההכרזה על הזוכה במכרז לבניית רובע הנחלים (12) במהלך אשר יכפיל את האוכלוסייה ביישוב. אני מודה לממשלת ישראל - לשר האוצר אביגדור ליברמן ולשר הבינוי והשיכון זאב אלקין, על האמון בקצרין ומימוש החלטת ממשלה 864 בתוך חודשים ספורים, ולכל העוסקים במלאכה שהופכים את החזון והזרעים שזרענו כאן במשך שמונה השנים האחרונות למציאות פורצת דרך ומאחל הצלחה לחברה הזוכה".
שר השיכון אלקין אף הכריז בשנה שעברה: "רמת הגולן היא חבל ארץ אסטרטגי וחשוב מאוד במעלתו. התוכנית להכפלת האוכלוסייה תחזק את רמת הגולן לצד שדרוג ובניית תשתיות הנחוצות לפיתוחם של היישובים. בזמן שבצידו הסורי של הגבול אנו מונעים התבססות של איראן וארגוני טרור, בצידו הישראלי אנו נמשיך, נעמיק, נרחיב ואף נכפיל את ההתיישבות".
מה ראו שתי החברות היזמיות לנגד עיניהן? בראש ובראשונה את מה שנכתב בפסקה הקודמת. כלומר אזור בסיכון, מה עוד שהכפלת יישוב אינה דבר של מה בכך גם במרכז הארץ. קצרין מאופיינת בגידול ניכר בביקושים לדירות בשנים האחרונות, אבל עם "אבל" גדול לצידו: בין 2018, (שבה נרשמו ביישוב 128 עסקאות באתר רשות המסים) ועד ל־2021 (שבה נרשמו ביישוב 175 עסקאות) מספר העסקאות קפץ בכ־50%; ואולם השנה השוק חוזר לאחור, ומתחילת השנה נרשמו ביישוב 103 עסקאות בלבד. השנה תסתיים ככל הנראה בירידה גדולה מאוד בכמות העסקאות במקום (כמו גם בכל המדינה).
תקופת המימוש תארך שנים
עוד רואים היזמים לנגד עיניהם, שמחירי הדירות במקום עלו במידה ניכרת: מתחילת 2021 דירת 4 חדרים עלתה בכ־50% מרמה של 650 אלף שקל בממוצע לרמה של מיליון שקל בממוצע. קוטג'ים דו־משפחתיים חדשים קטנים של כ־140 מ"ר, נמכרים ב־1.6־1.65 מליון שקל, מחירים שאף הם מגלמים עליות מחירים ניכרות; חלק משמעותי מהפרויקט יכלול צמודי קרקע, בעוד שרוב הדירות בבנייה רוויה יוקצו לטובת "דירה בהנחה".
עוד פרטים שעמדו לנגד עיני היזמים: במכרז קרקעות שנערך בפברואר 2021 זכתה הצעה של כ־32 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור. מאז כאמור המחירים עלו במידה ניכרת, ומחיר קרקע אמור היה להיות הרבה יותר גבוה, ודומה למדי לאומדן השמאי של רמ"י.
ולבסוף, תקופת המימוש של המכרז הזה אמורה לארוך שנים. הן מבחינת עבודות הפיתוח וההקמה והן מבחינת שיווק הדירות.
שקלול הנסיבות הללו מעיד, כי גודל הפרויקט והסיכון שגלום בו - הם היו הגורמים הדומיננטיים ביותר שהכתיבו את המחיר שאותם הציעו היזמים. כי כששר מכביר מילים על פיתוח אזורי, זה עולה לו הרבה פחות מאשר יזם, שצריך להשקיע הון במקום.
לפני כשבוע הסתיים מכרז ל־12 צמודי קרקע בקריית שמונה במחיר של 15 מיליון שקל, כלומר כזה שגבוה פי יותר מעשרה מזה שנסגר בקצרין. זה מעיד, כי כשמדובר ביישובים בפריפריה הרחוקה יזמים מעדיפים קרקעות לצמודי קרקע ולא בכמויות גדולות, כי השוק קטן יחסית וגם מעיד על הזמינות והאפשרות לממש את הזכייה בזמן קרוב.