מלון ענבל ירושלים / צילום: איל יצהר
האם הערפל סביב קרקעות הפטריארכיה במרכז העיר ירושלים יתפזר סוף־סוף? המתחם בן כ־500 הדונמים שחכרה קק"ל עוד באמצע המאה הקודמת הפך בשנים האחרונות להיות "בועה" של אי ודאות בלב העיר, מה שהוביל לצניחה של 35% ויותר במחירי הדירות בו - כל זאת בשל חוסר הידיעה לגבי כוונותיה של קק"ל לגבי המשך חכירת הקרקע. כעת, כפי שנודע לגלובס, קק"ל בדרך להאריך את תקופת החכירה בעוד עשרות שנים, וכך לשים סוף לספקולציות.
נציין כי קק"ל אוחזת לפי החוזים שחתמה בזכות להאריך את החכירה בקרקעות, אלא שמשך תקופת החכירה הנוספת ודמי החכירה שישולמו עבורה לא נקבעו בחוזים. עד לאחרונה הקרן לא ראתה צורך להידרש לסוגיה, בין היתר משום הזמן הרב, לכאורה, שנותר עד לסיום תקופת החכירה הנוכחית, אלא שכעת נראה כי הדברים הולכים להשתנות.
30 שנה הן רגע חולף במונחי נדל"ן
מדובר בסיפור שממחיש היטב את הצורך בוודאות ממשית בענף הנדל"ן, גם עשרות שנים קדימה: את הקרקעות חכרה קק"ל ל־99 שנים עוד בשנים 1951 ו־1952, על ידי רכישת זכויות מהפטריארך היווני האורתודוקסי, ומכאן השם שניתן למתחם. על אף שהחכירה צפויה להסתיים, בהתאם, רק בשנים 2050 ו־2051, כלומר בעוד כ־30 שנה, נוצר חוסר ודאות אדיר סביב המתחם - עד כדי צניחה של כשליש ויותר במחירי הדירות.
הסיבה לצניחה הנקודתית במחירים באותם 500 דונמים, שעליהם בנויות כיום יותר מ־1,000 יחידות דיור, באה משום שאיש לא ידע עד כה אם קק"ל מתכוונת להאריך את החכירה, או לסיים אותה בחלוף 99 השנים. המצב הנוכחי אף מנע אפשרות לקידום פרויקטי התחדשות עירונית במתחם, שכידוע דורשים שנים רבות עד ליישום. רכישות שביצעה בשנים האחרונות החברה הפרטית "ניות קוממיות השקעות" רק הגדילו את חוסר הוודאות, משום שיצרו חרושת שמועות בלתי נגמרת באשר לכוונותיה של החברה עם תום תקופת החכירה של קק"ל.
חשוב להבהיר שהצניחה במחירים היא צניחה נקודתית וספציפית למתחם זה: בקרקעות פרטיות סמוכות המחירים נראים אחרת לגמרי, וכפי שפרסמנו כאן כבר לפני כארבע שנים, בעוד בקרקעות הפטריארכיה בוצעו עסקאות במחיר של 25־26 אלף שקל למ"ר לדירה בלבד, בקרקעות פרטיות אחרות באותו אזור בוצעו עסקאות במחיר של 37־38 אלף שקל למ"ר. הפער הזה נותר בעינו ואף גדל, עד כדי ירידה של 40% במחירי הדירות במתחם ביחס למחירים בקרקעות פרטיות.
המטרה: מציאת פתרון ארוך טווח
כעת מתכוונת קק"ל להודיע על החלטה חדשה בנושא - בעיקר כדי להפחית משמעותית את חוסר הוודאות סביב המתחם. על פי גורמים המקורבים למקבלי ההחלטות בעניין, הכוונה היא להודיע על מימוש הזכות להארכת החכירה בעשרות שנים נוספות כבר בזמן הקרוב, במטרה להבטיח את זכויות הדיירים. "אם ההחלטה תאושר, מדובר יהיה בבשורה של ממש עבור בעלי הדירות, הממתינים כבר שנים רבות לפתרון הסוגיה", אומרים אותם גורמים.
החכירה של קרקעות הפטריארכיה נחלקת, למעשה, לשלוש חלקות שונות - שתיים מהן הוחכרו מ־1951, ואחת מ־1952. התמורה עבור החכירה המאוחרת יותר שולמה מראש, סביב מועד החתימה ואילו על שתי החכירות הנוספות יחד משלמת קק"ל סכום של כ־121,900 שקל בשנה (34,246 דולר). הסכמי החכירה הללו לא קבעו מראש את גובה דמי החכירה במקרה של הארכה, ואלו ייקבעו במקרה של החלטה על הארכת החכירה, בידי גורם מוסכם על שני הצדדים.
על פי הפרטים שנודעו לגלובס, בחודשים האחרונים בוצעה בחינה מחודשת של המצב ושל החלופות העומדות בפני קק"ל, בהנחיית יו"ר קק"ל אברהם דובדבני והנהלת הקרן. בהתאם לייעוץ המשפטי שהתקבל בקק"ל, גם אם הארכת החכירה תתבצע כעת דמי החכירה הנוספים אמורים להיות משולמים רק בעתיד, בתשלומים שנתיים לאורך שנות החכירה הנוספות, ולדברי מקורבים להנהלת הקרן עובדה זו תקל על הגעה להסדרים חדשים מול בעלי הדירות במתחם.
על פי ההערכות, החלטה סופית בעניין תתקבל בשבועות הקרובים, אך נראה כי בצמרת הקרן תומכים במהלך, בין היתר משום שהוא יאפשר בהמשך הסדרה אחרת של רישום הזכויות בקרקעות, באופן שיעניק פתרון קבוע, "לפחות לכמה דורות קדימה", כפי שמציינים הגורמים המעורים בנעשה, וימנע את הצורך בהארכת החכירה אחת לכמה עשורים. כך, הארכת החכירה תאפשר לקק"ל לקדם מול הדיירים ומול ניות פיתוח של קרקעות במתחם, להוציא לפועל תב"עות שונות ואף ליזום מהלכים של התחדשות עירונית. כך או כך, לפי שעה נושא זה לא נבחן לעומק, וייבחן אם וכאשר תינתן החלטה רשמית על הארכה.
מקק"ל נמסר: "בשלב זה אנחנו לא מתייחסים לפרטים המופיעים בידיעה או לכל פרט אחר הנוגע לדיונים המתקיימים בעניין. קק"ל פועלת בעניין באופן רציף, וטובת התושבים לנגד עיניה תוך שמירה על האינטרסים של הקרן, כפי שהיא מחויבת לעשות כחברה לתועלת הציבור".
ההארכה תטרפד את תוכניות קבוצת ניות?
המהלך, אם יתבצע, עשוי לפגוע בקבוצת ניות, שרכשה קרקעות במתחם המדובר, על פי ההערכות תמורת כ־115 מיליון שקל. ראשית, היא לא תוכל לראות את פירות השקעתה עם סיום החכירה הנוכחית, בעוד כ־30 שנה. שנית, כל עוד ישנו הסכם חכירה על הקרקע, החברה תוכל לקבל את תמורתה רק ב"פריסה" על פני עשרות שנים - ממש כשם שקק"ל מתכוונת לעשות, כאמור, מול הדיירים עצמם - ולא בתשלום אחד ברגע שחרור הקרקע, כפי שבוודאי תכננה.
בחברת ניות בחרו שלא להגיב לכתבה באופן רשמי, אך גורמים בסביבת החברה ציינו כי הם לא מודעים למהלך כזה המתבשל במשרדי קק"ל, וכי מדובר ב"עוד ידיעה חסרת שחר, שכמוה היו רבות במהלך השנים".