פרויקט ''פלורנטין סקוור'' בדרום תל אביב / הדמיה: יח''צ
גם במציאות של ריבית גבוהה, היזמים ממשיכים לבחור בשוק החוץ־בנקאי: חברת רובי קפיטל הודיעה לאחרונה כי תעניק מימון בסך של 1.2 מיליארד שקל לפרויקט "פלורנטין סקוור" בדרום תל אביב, עסקה שעליה התמודדו גם שלושת הבנקים הגדולים - כך נודע לגלובס. הפרויקט יכלול 200 יחידות דיור וכ־7,000 מ"ר שטחי מסחר ותעסוקה, ועלות הבנייה שלו מוערכת בכ־900 מיליון שקל.
● הערים שבהן התשואות על השקעות נדל"ן הכי גבוהות, ואיפה כדאי להיזהר | בדיקת גלובס
● ענף הנדל"ן בבורסה: איפה מתחבאות ההזדמנויות להשקעה?
הפרויקט יכלול חמישה בניינים מעורבי שימושים, אחד מהם בן 17 קומות, בסמוך לצומת הרחובות דרך סלמה והרצל. לצד יחידות הדיור הוא יציע גם 4,727 מ"ר שטחי תעסוקה, 2,330 מ"ר שטחי מסחר, 349 חניות ו־1,200 מ"ר של מחסנים.
הפרויקט כולל גם שימור של "בית המשביר המרכזי", שהוקם בשנת 1935 ושימש בעבר כמפקדה של ארגון "ההגנה". החברה המבצעת היא אלקטרה בנייה, שתבנה 30,399 מ"ר עיליים ו־15,858 מ"ר תת־קרקעיים. אדריכל הפרויקט הוא אילן פיבקו.
כאמור, שלושת הבנקים הגדולים התמודדו גם הם על האפשרות להעמיד את המימון לביצוע הפרויקט, אך לא נבחרו בסופו של דבר. על רקע זה יש לציין כי בנק דיסקונט העמיד בתחילת הדרך, עוד ביולי 2018, מימון לטובת השלמת רכישת הקרקע לפרויקט, בגובה 156 מיליון שקל, אך לא נבחר ללוות את ביצוע הפרויקט עצמו.
"ריבית בתנאים בנקאיים לכל דבר"
הפרויקט מקודם על־ידי חברת סיטיאל סאלמה מגורים, המארגנת והיוזמת של הפרויקט, וקבוצת רכישה המונה כ־100 חברים. את "חבילת" המימון הגדולה תעמיד רובי קפיטל בשיתוף בית ההשקעות מיטב ואיילון חברה לביטוח. רובי קפיטל ומיטב יעמידו את המימון לקבוצת הרכישה ואת הליווי והערבויות הנדרשות לחברה היזמית, ואיילון תעמיד את פוליסות חוק המכר.
הריבית בעסקה היא בין 5.75% ל-7.75% (פריים + 1 עד פריים + 3) בסך־הכול, והריבית לחברי קבוצת הרכישה היא ריבית צמודה למדד, נמוכה מעט מ־5%. גורמים המעורבים בעסקה מגדירים את תנאי המימון כ"תנאים בנקאיים לכל דבר ועניין".
"בניגוד לבנקים, החברות החוץ־בנקאיות והגופים המוסדיים לא בהכרח מושפעים ישירות מעליית הריבית במשק", מציין עו"ד אסף אנגלרד, שותף מייסד במשרד עורכי הדין אנגלרד ושות', מומחה בנדל"ן ובמימון נדל"ן. "הם יכולים לגייס כספים ממקורות נוספים שאינם המערכת הבנקאית, וכך ההשפעה של הריבית עליהם אינה ישירה. המציאות היא שישנה כיום תחרות 'לא הוגנת' כביכול בתחום הזה, בגלל הרגולציה על הבנקים, לטובת השוק החוץ־בנקאי והמוסדיים, שיכול להציע תנאים טובים וגמישים הרבה יותר ליזמים".
המורכבות והחיתום הפרטני הכריעו את הכף
ברובי קפיטל מגדירים את העסקה "מורכבת", בין היתר בשל השילוב בין חברה יזמית לקבוצת רכישה. נראה כי גם הצורך בחיתום פרטני של עשרות אנשים, והעובדה שהפרויקט התעכב כמה שנים מסיבות שונות, דחפו את העסקה אל עבר השוק החוץ־בנקאי, שנחשב גמיש וזריז יותר בעסקאות מסוג זה.
יוסי לחיאני, מנכ"ל חברת סיטיאל, מסר: "החברה, לאחר בחינה מדוקדקת של התנאים באזור, התשתיות, התמחור והמורכבות הנדרשת למימון הפרויקט ולקידומו, בחרה ברובי קפיטל. אנחנו שמחים על סגירת העסקה ומתרגשים לקראת יישומה, לטובת ולרווחת אוכלוסיות רבות שרוצות להתגורר באזור המבוקש של שכונת פלורנטין בתל אביב".
לדברי יעקב ניצן, מנכ"ל ושותף בקבוצת רובי קפיטל, "שוק מימון הנדל"ן השתנה, אבל בניגוד למה שנוטים לחשוב, זה לא מגיע ממקום של מצוקה, אלא כתוצאה משינוי מנטלי, תפיסתי: זו קריאת השכמה לשוק, שמוכיחה שיש היום אלטרנטיבות לבנקים, מכל סוג שהוא. זאת הבשורה האמיתית כאן.
"לצד זה, אין ספק כי תחום הליווי הפיננסי נמצא בתקופה מאתגרת ומחייב דיוק ויצירתיות. אנו שמחים להיות פורצי דרך וחדשניים בכל הקשור למימון הפרויקט הזה ופרויקטים אחרים, וגאים להיות שותפים בפרויקט פלורנטין סקוור, המספק הזדמנות בלתי חוזרת לכל מי שרוצה לגור, לעבוד ולבלות בתל אביב".
עו"ד מיכל מגידו, מנהלת ענף ערבויות באיילון ביטוח וסמנכ"לית אשראי בחברת איילון מימון, שהובילה את העסקה מצד חברת הביטוח, מסרה: "אנו שמחים על שיתוף־הפעולה עם רובי קפיטל בפרויקט דגל מסוג זה, ובטוחים בהצלחתנו המשותפת".
מצידה של מיטב הובילו את העסקה אבי ברקוביץ', המשנה למנהל ההשקעות הראשי; וגדי ברקו, מנהל מערך האשראי.
העסקה לוותה גם על־ידי יועץ המימון שחר אבישי מאבישי כרמל פיננסים וכן על־ידי עורכי הדין ערן מזרחי, איתמר לב וארז גוריון ממשרד ERM; עו"ד אדם שפרוך ממשרד ארנון, תדמור-לוי; עורכי הדין אורי אביגד ואלי נבו ממשרד APM; ועורכי הדין גל פיינגולד ונטלי אללוף ממשרד מיתר.
"השוק החוץ־בנקאי מנצל את התייקרות האשראי הבנקאי"
"זאת ללא ספק הצהרה, מצד השוק החוץ־בנקאי בכלל ומצד רובי קפיטל עצמה", מוסיף עו"ד אנגלרד. "השוק החוץ־בנקאי פורח בימים אלה ובין היתר מנצל את עליית הריבית ואת עליית המחירים באשראי הבנקאי. יש לחברות החוץ־בנקאיות לא מעט כסף, ודאי לציבוריות שביניהן שכבר הספיקו לגייס כספים רבים מהציבור.
"באשר לעסקת פלורנטין סקוור עצמה, רובי קפיטל נכנסת באופן מעשי לתחום החוב הבכיר (נתח המימון המרכזי לפרויקט, שלרוב ניתן על־ידי הבנקים, י.נ), וזה בהחלט שינוי של כללי המשחק: רובי מאותת שהיא חדורת מטרה להפוך למעין בנק בפני עצמה. אני חושב שנראה עוד עסקאות כאלה מכיוון השוק החוץ־בנקאי כבר בעתיד הקרוב".