גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

בניין רשות המסים / צילום: איל יצהר

הכותב מבעלי משרד עו"ד מאיר מזרחי ושות'

שינויי מדיניות במיסוי מקרקעין העצימו את תופעת המתנות במקרקעין בין בני משפחה, באופן שהמתנות משמשות ככלי מרכזי לתכנון מס וחיסכון במס. עובדה זו אילצה את רשויות המס לבחון באופן מעמיק יותר את נושא מיסוי המתנות ולאמץ מדיניות קפדנית יותר.

כך לדוגמה, בעניין נוגה שומרת (ו"ע 24989-09-18) פסלו רשויות המס מתנה שניתנה מבני זוג להורי בת הזוג, ובית המשפט המחוזי אישר את עמדת רשויות המס. גישת ביהמ"ש בעניין שומרת חיזקה את גישתה המחמירה של רשות המסים בנושא מתנות בין קרובים.

● רשות המסים בעקבות בעלי דירות שמתחמקים מתשלום מס על שכירות. מה היא יכולה לעשות? 
● אחרי שנים של שיתוק: הסדרה ועדכון מערכת המס היא צו השעה | דעה

כחלק מהחמרת המדיניות אימצה רשות המסים את העמדה שלפיה מתנה מהורה לילד היא פעולה טבעית, בעוד הפעולה ההפוכה - מתנה מילד להורהו, היא טבעית פחות ודורשת בחינה מדוקדקת יותר ביחס למטרת העסקה ולכוונתם האמתית של הצדדים, וזאת אף שאין כל מגבלה בחוק על כיוון העברת המתנה.

נזכיר כי בעבר נהגו רשויות המס להקשות במיוחד בעסקאות של העברת מתנה בין אחים, אף שלא הייתה לכך מגבלה. עמדה זו הבשילה בסופו של דבר לתיקון בחוק מיסוי מקרקעין, כך שהפטור ממס שבח על העברת זכויות מקרקעין במתנה בין אחים, בוטל, למעט אם מדובר בזכות שהתקבלה בידי האחר המעביר במתנה או בירושה מהורה או הורי הורה.

אמצעי נוסף למניעת תכנוני מס הכרוכים בהעברת זכויות במקרקעין במתנה בין קרובים, קבוע בחוק מיסוי מקרקעין ועניינו קביעת תקופת צינון, כך שאדם המוכר דירת מגורים שהתקבלה בידו במתנה מקרוב, אינו יכול למכור את הדירה בפטור אלא לאחר חלוף תקופת הצינון הקבועה בחוק, הנעה בין שלוש לארבע שנים.

כמו כן, מקבל המתנה שמוכר את דירת המתנה בפטור, בתוך ארבע שנים מקבלתה, מתבקש לפרט את מקורות המימון לרכישת הדירה (מתנה, הלוואה, הון עצמי) במסגרת הגשת דיווח המקוון.

נדגיש כי המחוקק מאפשר העברת מתנות בתוך התא המשפחתי בין ההורים וילדיהם וההיפך, ועל כן, יכולת התקיפה של רשויות המס את עסקאות המתנה נשענת בעיקר על הטענה כי מדובר בפעולה מלאכותית.

כך למשל, אם מקבל המתנה, מתנהל ומתנהג כאילו המתנה שקיבל היא טכנית ורישומית בלבד, בעוד שמבחינה מהותית/כלכלית נותן המתנה הוא זה שנהנה מהנכס, יש מקום לטענה כי המתנה ניתנה באופן מלאכותי וניתן להתעלם ממנה.

לכן, כדי למנוע טענה זו, יש לפעול בעת מתן המתנה וקבלתה ולהתנהל בחיי המעשה שלאחר העברת המתנה באופן שיצביע על העברת הזכויות במקרקעין בפועל. כך למשל, במקרה שבו נכס שהועבר במתנה מושכר, יש להקפיד על כך שדמי השכירות יועברו למקבל המתנה ויופקדו על ידו בחשבון על שמו. כן מומלץ כי מקבל המתנה הוא זה שיפעל להשכרת הדירה, ובין היתר יהיה חתום על הסכם השכירות, ולא נותן המתנה מכוח ייפוי כוח.

בנוסף, בעת מכירת הדירה על ידי מקבל המתנה, חובה לוודא שמקבל המתנה לא משיב את הכספים ממכירתה לנותן המתנה. דבר נוסף שיש להקפיד עליו הוא הימנעות ממתנות צולבות, כלומר, מקרה שבו אב נותן מתנה לבנו ומנגד מקבל ממנו דירה אחרת במתנה.

ניתן להניח, כי ככל שתהיה הקפדה על כללים אלה, יהיה קשה לרשויות המס לקבוע כי עסקת מתנה בין קרובים היא מלאכותית.

ו"ע 24989-09-18