שטח ריק בניו יורק. יזמים, שנבהלים מהביורוקרטיה מתקשים יותר ויותר למצוא אתרים לבנות בהם / צילום: Shutterstock
כדי לקבל הצצה למידה שבה מערכת המס מחמירה עוד יותר את משבר הדיור בערים הגדולות באמריקה, בואו נסתכל על פיסת קרקע בשטח של כ־24 דונם במידטאון מנהטן. שווי הקרקע, שנמצאת ליד בניין האו"ם, מוערך במאות מיליוני דולרים, לפי אנליסטים. אפשר לבנות על השטח כ־1,500 דירות בעיר שבה מחסור חמור בדיור ומחירי השכירות בשיא, ולמרות זאת ב־17 השנים האחרונות השטח עומד ריק. הבעלים שילם יחסית מעט מסים על הנכס משום שאין עליו בניינים.
● תל אביב כבר לא העיר היקרה בעולם. מי נמצאות בצמרת?
● איך משפיעה הריבית ומה קורה לביקוש למשרדים: הסיפורים מאחורי דוחות חברות הנדל"ן המניב
● שיעור בעסקים מאלופי העולם בפוקר: הכי חשוב זה לדעת להתקפל
בערים בארה"ב יש הרבה קרקעות פנויות או כאלה שבנויות בדלילות, כמו המגרש הזה. בעיר ניו יורק לבדה יש יותר מ־77 אלף מגרשים שעומדים ריקים או שיש עליהם מבנים שהם פחות מחצי מהגודל שמותר לבנות עליהם, כך לפי ניתוח שעשתה חברת Altus Group עבור וול סטריט ג'ורנל. אלטוס, חברה שעוסקת באנליזה ובייעוץ נדל"ן, בחנה רק מגרשים פרטיים בשטח של יותר מ־280 מ"ר שמתאימים לפיתוח.
אם הבעלים של השטחים האלה יגדילו את המבנים שבנויים עליהם למקסימום האפשרי המותר לפי התוכנית העירונית, הם יוכלו להוסיף לפי ההערכות כ־80 אלף מ"ר של שטחי מגורים ומסחר, לפי אלטוס. זה מקביל ל־306 מגדלים בגודל של אמפייר סטייט בילדינג. כ־96% מהשטחים האלו מיועדים למגורים, אומרים באלטוס.
"אין תמריץ לעשות כלום, אלא רק לשבת על זה"
כמה כלכלנים ופעילים בתחום הדיור אומרים שיש מכנה משותף לכל השטחים הריקים הללו: מערכת מיסוי שמשלבת מס נמוך על קרקע ומס גבוה על בניינים. "אין תמריץ לעשות כלום, אלא רק לשבת על זה", אומר ג'ושוע וינסנט, נשיא צוות החשיבה של המחקר ללימודי כלכלה, שתומך ברפורמה במיסוי מקרקעין.
יזמים, שנבהלים מהביורוקרטיה, מהסחבת ומההגבלות של חוקי התכנון וממחירי הקרקע הגבוהים, מתקשים יותר ויותר למצוא קרקעות לבנות עליהן. אבל חוסר הרצון של בעלי נכסים רבים למכור מחריף את הבעיה.
למסים יש תפקיד משמעותי בכך שקרקעות נשארות ריקות, למרות משבר הדיור. הרבה ערים ומחוזות, כולל ניו יורק, מחשבות את המסים על ידי הערכה של שווי הנכס וגבייה של אחוז מסוים מהשווי. מכיוון שהרבה מגרשים ריקים או מגרשים עם מבנים קטנים נוטים להיות שווים פחות מאשר מגדלי מגורים גבוהים, הם בדרך כלל משלמים פחות מס.
אבל תוצאה לא מכוונת של מערכת המיסוי הזו היא עידוד יזמים לא לבנות, אומרים כלכלנים. ברגע שיבנו, שיעור המס שהם יצטרכו לשלם ירקיע שחקים.
מיסי מקרקעין הם אחת ההוצאות השנתיות הגדולות לבניינים חדשים, אומר קורי ג'ינס, מנהל השקעות בדיור להשכרה ביזמית בשם Middleburg Communities.
היזם המנוח שלדון סולואו קנה ב־2005 שטח במנהטן שהייתה בו בעבר תחנת כוח. ב־2007 סולואו הודיע שהוא מתכנן לבנות על המגרש ועל מגרשים סמוכים יותר מ־4,000 דירות וכן מגדל משרדים בן 47 קומות. סולואו בנה מגדל מגורים על מגרש צמוד, אבל רוב השטח, שאין עליו משכנתה, עומד ריק מאז ועד היום. על השטח יש מס שנתי בגובה 1.5 מיליון דולר לכל אקר (כ־4,000 מ"ר), מראים מסמכי נדל"ן. על מגדלי מגורים סמוכים משלמים פי שישה או שבעה.
מייקל הרשמן, מנכ"ל של החברה המשפחתית שנקראת כיום Soloviev Group, אומר שהמיסוי לא היווה שיקול בהחלטות שלהם. "אף יזם לא אוהב להחזיק קרקע לא בנויה, בעיקר בפריים לוקיישן", הוא אומר.
לקח לו כמה שנים להשיג שינוי בתוכניות ואז המגפה מנעה את הבנייה שם, אומרים בחברה. בתקופות אחרות, אמר הרשמן, החברה עצמה הייתה עסוקה בפרויקטים אחרים. החברה כרגע מעדכנת את התוכניות שלה וחושבת לבנות קזינו, לפי חומרי השיווק שראה הוול סטריט ג'ורנל. מדינת ניו יורק אישרה רישיונות לעד שלושה בתי קזינו באזור ניו יורק
אפשר להשאיר כמה פרות בשטח
גם במדינות חגורת השמש יש יזמים רבים שקונים קרקעות ריקות ואז משאירים אותן ריקות ומחכים שהשווי יעלה. העלות של ישיבה בחיבוק ידיים בדרך כלל נמוכה, בעיקר מחוץ לעיר, באזורים שבהם אפשר להשאיר כמה פרות בשטח ולקבל הנחות משמעותיות במס בגלל ההגדרה של "חווה".
המחוקקים בדטרויט, בפילדלפיה ובריצ'מונד (וירג'יניה), הציעו רפורמות שישנו באופן יסודי את הדרך שבה מחשבים את מסי הרכוש. כשאנדרו יאנג רץ לראשות העיר ניו יורק בשנת 2021, הוא קרא להשית מס גבוה יותר על קרקע פנויה. "מה שצריך לעשות הוא להדליק אש מתחת לאנשים האלה", אומרת ג'וזי פאס, מנכ"לית קרן Robert Schalkenbach שמקדמת הטלת מס על קרקעות.
לפצל הערכות שווי לקרקע ולמבנה
בין ההצעות שבוחנות ערים כמו דטרויט, כל הערכת שווי לנכס תחולק לשניים - קרקע ומבנה - ואז החלק של הקרקע יעלה, והחלק של המבנה יירד. המשמעות היא שבעלים של שטחים ריקים או של מבנים קטנים יצטרכו לשלם הרבה יותר, ואילו בעלים של בניינים גדולים ישלמו פחות. בפיטסבורג היה פיצול כזה עד 2001, וכמה מחקרים הראו שהייתה בה יותר פעילות בנייה מאשר בשאר הערים בפנסילבניה.
"אין ספק שאם אתה מזיז את המס מהבניינים לקרקע, תעודד בנייה ותפחית את הספקולציה על הקרקע", אומר פרופסור ניקולס טיידמן, מומחה לכלכלה מווירג'יניה טק.
מסים על מגרשים הם רעיון פופולרי בקרב כלכלנים של השוק החופשי כבר זמן רב. זה משום שבניגוד למיסוי על רווחי תאגידים, הם לא יוצרים מצב של תמריץ שלילי להשקעה. אדם סמית דיבר בזכותם של מסי קרקע ומילטון פרידמן כינה אותך "המס הכי פחות גרוע".
בעלי הקרקעות נוטים להתנגד להם, ופיצול החישוב בין קרקע למבנה בנכס מסוים עשוי להיות מסובך, אם כי בסיסי נתונים מעודכנים ותוכנות להערכת נכסים יכולות להקל עליו. עיריות רבות פשוט אינן רוצות לשנות את מערכת המיסוי, מחשש להתנגשות עם המצביעים.