שכונת נווה גן ברמת השרון. התוכנית בדרך לסיום, 25 שנה אחרי שהוגשה לראשונה למוסדות התכנון / צילום: איל יצהר
תוכניות על קרקעות מרובות בעלים הן כאב ראש לא קטן, עבור כלל המעורבים, ולרוב נמשכות שנים ארוכות, אם לא עשורים - והדוגמאות לכך רבות. ייתכן שפסיקה שניתנה לאחרונה בבית המשפט המחוזי בתל אביב, בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, תסייע לקדם במשהו את התכנון של אותן תוכניות עד לאישורן הסופי.
הפסיקה, שניתנה על ידי השופטת לימור ביבי כפסק דין חלקי, היא פסיקה שולית לכאורה, בעניין ספציפי מאוד, אך נתנה למעשה את האות להתקדמות אל אישור סופי של מתחם "מבנן 1" בתוכנית נווה גן ברמת השרון, אחרי סחבת משפטית של שני עשורים ויותר.
● הריסה ובנייה בתל אביב: "אישרנו לדיירת אחת עוד דברים קטנים במפרט כדי לצאת לדרך"
● הרווח כולו שלהם: מי סובל ומי מרוויח מהדפסת הכסף והאינפלציה? | פרשנות
● הכלכלן הבכיר והלקח הבריטי: "כשהריביות עולות הסדקים במערכת הפיננסית מתחילים להיחשף"
מבנן בודד שגורר אין־ספור עיכובים
פסק הדין החלקי עסק בסוגיה ספציפית מאוד: פרשנות לתקנה 9 לתקנות התכנון והבנייה (תוכנית איחוד וחלוקה), אשר מקצה שלוש שנים מרגע ההפקדה ועד לאישור של תוכניות בקרקעות מרובות בעלים, הכוללות טבלת הקצאה ואיזון. מטרתה של טבלה זו היא לבצע חלוקה מאוזנת של הזכויות העתידיות בין בעלי הקרקע השונים, על ידי גורם חיצוני, כאשר אלו לא מגיעים להסכמה ביניהם.
תקנה 9 קובעת כי אם לא אושרה התוכנית בתוך שלוש שנים מרגע ההפקדה, לא ניתן יהיה לאשרה, ובאותה נשימה מספקת, לכאורה, מעין הזדמנויות שנייה לתוכנית: עריכת חוות דעת ועדכון של טבלת ההקצאה והאיזון. הבעיה היא שעדכון כזה מחזיר את התוכנית כמעט עד לראשית התהליך, שכן הוא מאפשר סבב התנגדויות נוסף, כמו לאחר שלב ההפקדה. כך, הלכה למעשה, התקנה מובילה למסלול שבו התוכנית נדרשת להתאשר כמעט מחדש.
אותה תקנה נכונה גם ל"מבנן 1" בתוכנית "נווה גן", שמטרתה הקמת שכונה חדשה עם 1,459 יח"ד, על קרקע חקלאית בדרום רמת השרון. התוכנית פורסמה למתן תוקף עוד בשנת 2001, אך התכנון ל"מבנן 1" בפני עצמו, המיועד להקמת מתחם דיור מוגן, שטחי מגורים, שטחי מסחר ושטחי משרדים, התעכב. התוכנית המפורטת עבורו הופקדה רק בפברואר 2018, בשל התנגדויות רבות ועררים, ואושרה בוועדה המקומית רק באוגוסט אותה שנה.
אלא שכאן העיכוב לא נגמר: ערר שהוגש נגד התוכנית הגיע לפתחה של ועדת הערר המחוזית, ובשל חילוקי דעות עם שמאי הוועדה המקומית, רק בפברואר 2022 התפנתה הוועדה להחליט בעניין. כאשר התכנסה, ראתה הוועדה שחלפו לכאורה שלוש שנים מאז ההפקדה, ללא אישור סופי ומתן תוקף לתוכנית - ובהתאם לתקנה 9, דרשה משמאי התוכנית להגיש חוות דעת עדכנית.
"אין להביא במניין את פרק הזמן הנדרש לערר"
עשרה מבעלי הקרקעות שעליהן מיועד לקום "מבנן 1" לא השלימו עם החלטת הוועדה: הם חששו כי החלטה כזו תשיב את התוכנית כמעט לתחילת דרכה, ותביא לעיכובים של עוד שנים רבות. בעתירה שהגישו לבית המשפט באמצעות עורכת הדין ורד מאירוביץ־סייג הם טענו ל"פרשנות שגויה" של הוועדה.
לדבריהם, אישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת השרון באוגוסט 2018 הוא הקובע לעניין תקנה 9, ולא המועד שבו התקבלה החלטת ועדת הערר, ולכן אין סיבה לדרוש חוות דעת עדכנית שתעכב את התוכנית. עוד טענו העותרים כי לדחיית התוכנית "משמעות כלכלית עצומה, המוערכת בשווי אסטרונומי התחלתי של יותר מעשרה מיליון שקל, ובהפסדים של עוד מיליוני שקלים בכל שנה".
השופטת ביבי אימצה את עמדת העותרים: "מבחינה לשונית, עת נקטה התקנה במילה 'אושרה', בהבדל מנקיטה במילים 'ניתנה תוקף', מכוונת התקנה לכך שהמועדים הרלוונטיים הם אלו שחלים על המוסד התכנוני המאשר את התוכנית, ובמקרה זה הוועדה המקומית. אם יידרשו חוות דעת חדשות, יהא בכך כדי להאריך את ההליך ואף יכול שיהיה בכך לגרום למעגל שוטה, שכן על הטבלאות החדשות תוגשנה התנגדות ולאחר מכן עררים באופן שיכול להיות ששוב יעבור פרק זמן העולה על שלוש שנים, וחוזר חלילה". בהתאם, קבעה השופטת כי החלטת ועדת הערר באשר לתקנה 9 מבוטלת.
"החלטה חשובה שיכולה לקצר הליכים"
עו"ד מאירוביץ־סייג, אשר ייצגה את עשרת העותרים, ציינה לאחר מתן פסק הדין: "לאורך כל שנות פעילותי בעולם הזה לא פגשתי ולו בתוכנית דומה אחת שהתקדמה ללא הליכי התנגדויות ארוכים, עררים על גבי עררים ושלל עיכובים אחרים. אם כל שלוש שנים ייווצר הצורך בעדכון הטבלאות, התוכניות לא תצאנה אל הפועל לעולם. זו הסיבה שבגללה לפסק הדין הזה יש חשיבות רבה, שכן הוא יוצר סדר בזמנים ומונע אבסורד תכנוני. הסיכוי שתוכניות מסוג זה יוחזרו לאחור כעת הוא נמוך בהרבה, ולכן מדובר לדעתי בהחלטה חשובה ועקרונית".
עורכי הדין מרים דונין־שוב וחיים וינטרוב ממשרד עו"ד ארדינסט בן נתן טולידאנו ושות' עם המבורגר עברון, המתמחים בייצוג בעלי זכויות במתחמים מרובי בעלים, אמרו על פסק הדין: "זו החלטה נכונה לזמנה, אחרת אין סוף למעגל הזה. ברגע שהעירייה אישרה את התוכנית, אין טעם לפתוח את הכול מחדש. זו הכרעה שיפוטית התואמת את לשון החוק ואת תכליתו, ומבטאת מציאת איזון שמטרתו לקדם את הפרויקט.
"בנווה גן לא מדובר על מספר עצום של בעלים, אבל אם ניקח למשל את תוכנית תא/3700 בצפון תל אביב, שבה אנו מייצגים בעלי קרקע רבים - זו תוכנית עצומה שהופקדה במרץ 2018 ולא אושרה עד היום. שם, מאחר שיש סיכוי שערכי הקרקע השתנו, על פניו יצטרכו לעשות בתוכנית טבלאות חדשות וזה יכול לעכב אותה לא מעט".
ארז כהן, שמאי מקרקעין, משפטן ויו"ר לשכת השמאים לשעבר, אומר כי לפסק הדין אכן ישנן השלכות רוחביות מסוימות: "חשוב להבין שטבלאות איזון והקצאה קובעות לבעל הקרקע כמה הזכויות שלו יהיו שוות, ומדובר בסכומי כסף אדירים לפעמים. פס"ד יכול לדעתי 'לרכך' התנגדויות רבות במישור הזה, ואני מאמין שעל הסוגיה הספציפית הזו כבר לא יוגשו שוב התנגדויות ועררים. מצד שני, מניסיוני מי שירצה להתנגד ימצא פרצה אחרת שתחייב דיון בתוכנית".