שכונת ביצרון, תל אביב. בין השכונות הטובות ביותר / צילום: איל יצהר
האם ככל ששכונה יקרה יותר היא טובה יותר מבחינה סוציו־אקונומית? לא בהכרח. גלובס בדק מדגם גדול של שכונות שנמצאות בצמרת הסוציו־אקונומית בישראל לפי דירוג הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), ומצא כי לא תמיד הן היקרות ביותר, ולהיפך: יש שכונות שמוגדרות על פי מחירי הדירות שבהן כשכונות יוקרה, אך שאינן מדורגות במדרג הסוציו־אקונומי הגבוה ביותר.
● איך משפיעה הריבית ומה קורה לביקוש למשרדים: הסיפורים מאחורי דוחות חברות הנדל"ן המניב
● הריסה ובנייה בתל אביב: "אישרנו לדיירת אחת עוד דברים קטנים במפרט כדי לצאת לדרך"
● האם מחירי הדירות מתחילים לרדת? השבוע נקבל את התשובה
כך, למשל הרצליה פיתוח, מהשכונות היקרות במדינה, אינה כלולה באשכול 10, ואילו עיר ימים, שכונת היוקרה של נתניה, מדורגת באשכול 8 בדיוק כמו שכונות אגמים וקריית השרון, שמחירי הדירות בהן נמוכים בכרבע. שרונה בתל אביב, שהגיעה ראשונה במדרג הסוציו־אקונומי של הלמ"ס - רחוקה מלהיות השכונה היקרה בארץ.
אפילו בתל אביב, האזורים שבהם נשברו שיאי מחירים - לאורך ציר הירקון ובצפון העיר - נחשבים גבוהים מבחינת אשכול ההשתייכות החברתית־כלכלית שלהם - אך הם לא בצמרת. רובע 4, למשל הגיע למקום ה־40 בערך בדירוג השכונות, אף שמחירי דירות חדשות בו מגיעים ל־60־70 אלף שקל למ"ר - יותר מאשר בכל 10 השכונות שהגיעו לצמרת החברתית־כלכלית.
וכך תושבי המגדלים בשכונת שרונה מדורגים במקום הראשון בארץ מבחינת המדרג החברתי־כלכלי שלהם. סקר מחירים שעשתה השמאית תמר אברהם עבור גלובס מעלה, כי מחיר למ"ר בדירות 4 חדרים במקום מגיע ל־52.6 אלף שקל; מחירי דירות 5 חדרים גבוהים יותר ומגיעים לכ־60 אלף שקל למ"ר בממוצע. בעסקה שנעשתה באחרונה נמכרה דירת 5 חדרים בשטח 136 מ"ר, בקומה 43, ב־8.5 מיליון שקל. מדובר בעסקה גבוהה מאוד, שיש לייחס אותה בין היתר לקומה הגבוהה.
במקום השני נמצאת שכונת צהלה. בבתים צמודי קרקע לא ניתן לדבר במונחים של מחיר למ"ר, וגם לא במחירים ממוצעים, שכן הרבה פעמים הגורמים להבדל במחיר הם גודל המגרש, ההשקעה בנכס, היותו חד־משפחתי או דו־משפחתי, ושנת הבנייה. בשנים האחרונות בוצעו בשכונה כמה עסקאות של רכישת קוטג'ים במחירים שעלו על 20 מיליון שקל. השמאית אברהם מציינת כי בתחילת השנה נמכר קוטג' חד־משפחתי ברחוב אהוד בשטח 411 מ"ר במחיר של 25 מיליון שקל; באוגוסט בשנה שעברה נמכר קוטג' חד־משפחתי ברחוב יהונתן, 450 מ"ר, ב־17.5 מיליון שקל.
בכרמליה הדירות זולות בהרבה מאשר בדניה
במקום השלישי נמצאת שכונת דניה בחיפה, עיר שיש לה ייצוג מכובד מאוד של שכונות באשכול 10. מחיר וילות בדניה נעים בטווח רחב של מחירים, שכן במקום יש וילות ישנות על מגרשים קטנים יחסית עם שיפועים טופוגרפיים גדולים, בעיקר בחלק המערבי של השכונה, ולצידן וילות חדשות על מגרשים גדולים בעלי שיפוע מתון. מחירי הנכסים שם מתחילים ב־4 מיליון שקל ויכולים לעלות פי שלושה.
ואולם במקביל יש שכונות בדירוג 10 בעיר, שבהן המחירים הרבה יותר נמוכים: דירות 4 חדרים בכרמליה, למשל, עולות בממוצע 2־2.4 מיליון שקל (22־25 אלף שקל למ"ר) הדירות היקרות יותר הן בדרך כלל בבניינים של תמ"א 38. זו דוגמה לדירות שאפשר ב"שכונות 10" במחירים שאינם אסטרונומיים.
שכונת ביצרון מערב בתל אביב, שכוללת בין היתר את שני "מגדלי ההייטק", הגיעה למקום הרביעי, ועל פי הסקר של השמאית אברהם המחיר הממוצע בה הוא כ־44 אלף שקל למ"ר, אם כי עסקאות רבות שבוצעו באחרונה חצו את הרף הזה. דירת 5 חדרים בקומה 27 ברחוב תוצרת הארץ נמכרה ב־5.79 מיליון שקל, היא אחת מהדוגמאות לכך.
במסגרת אותו סקר, מגדלי היוקרה בפארק צמרת, שהגיעו למקום החמישי בארץ במדרג החברתי־כלכלי, הגיעו לרמות מחיר נמוכות יותר למ"ר של 48.7 אלף שקל למ"ר, ואולם בכמה פרויקטים הדירות גדולות משמעותית, ועסקאות רבות חצו שם את רף ה־50 אלף שקל למ"ר.
למקום השישי הגיעה שכונת אפקה. גם כאן לא בדקנו את ממוצע העסקאות, כי לא ניתן. באחרונה נמכרו שתי דירות בשכונה: האחת של 3 חדרים בת 68 מ"ר ב־3.6 מיליון שקל והשנייה של 3 חדרים בשטח 77 מ"ר, בכמעט 4 מיליון. שתי העסקאות מגלמות מחיר למ"ר של יותר מ־50 אלף שקל, ואולם חלק גדול מהשכונה הוא בכלל של צמודי קרקע, וכאן לא נמצאו עסקאות שבוצעו השנה.
אברהם מציינת כי שתי העסקאות האחרונות של צמודי קרקע באפקה בוצעו ביולי בשנה שעברה. בראשונה נמכר קוטג' של 7 חדרים ברחוב עלומים ב־15.3 מיליון שקל ובשנייה נמכר קוטג' 5 חדרים ברחוב ארזי יהודה ב־13.8 מיליון שקל.
המחירים בבנייה חדשה בהרצליה מתקרבים לתל אביב
השכונות נוה גן ברמת השרון, רעות במודיעין והמשתלה בתל אביב מסכמות את עשר השכונות ברמה החברתית־כלכלית הגבוהה ביותר, וגם כאן המתאם בין מחירי הדירות למדרג החברתי־כלכלי קיים אומנם, אבל אינו חזק כפי שאולי היינו חושבים שיהיה.
הנה עוד כמה דוגמאות לחוסר ההתאמה בין המחירים לרמת השכונה: בצפון רחובות, סמוך למכון ויצמן, קיימת שכונה קטנה שכלולה באשכול 10, אחוזת ויצמן שמה, שבה מגדלים בני כ־15 שנים. לפני כשבועיים נמכרה במקום דירת 4 חדרים ב־2.7 מיליון שקל, מחיר בטווח המקובל של מחירים במקום, שעומד על כ־26 אלף שקל למ"ר.
בהרצליה, שתי שכונות נכללות באשכול החברתי־כלכלי הגבוה בישראל. האחת סביבת אוניברסיטת רייכמן והשנייה בסביבת בית העלמין העירוני. באזורים הללו יש בנייה חדשה רבה, ומחירי דירות 4 חדרים מגיעים לסביבות 4 מיליון שקל, כ־40 אלף שקל למ"ר בממוצע - דומה לתל אביב.
האזור הגבוה ביותר בגבעתיים מבחינת האשכול החברתי־כלכלי הוא שטח 9, שלאורך רחוב שמעון בן צבי. מחיר דירת 4 חדרים ממוצע נע בסביבות 3.5 מיליון שקל, כ־32 אלף שקל למ"ר. אצל השכנה רמת גן בולט אזור כפר אז"ר שבשנים האחרונות הוקמו בו מגדלי מגורים חדשים, שמחירי הדירות בהם מגיעים לכ־36.2 אלף שקל למ"ר (דירת 5 חדרים באחד מהם נמכרה באחרונה ב־4.4 מיליון שקל).
בולטת בהיעדרה: ירושלים הבירה
ירושלים בולטת בהיעדרה מאשכול 10. הבירה מרכזת לתוכה כמעט מחצית מהשכונות הירודות ביותר בארץ, שמדורגות באשכול הסוציו־אקונומי 1, ולעומת זאת יש בה כמה שכונות יקרות מאוד ובעלות מוניטין היסטורי. רחביה כלולה רק באשכול החברתי־כלכלי 7, אף שמחירי הדירות בה מגיעים לכ־40 אלף שקל למ"ר; בית הכרם, שבה רמות המחירים דומות הגיעה לאשכול החברתי־כלכלי 9, שהוא גבוה מאוד, אך לא 10.