שר השיכון היוצא, זאב אלקין, אמר השבוע בטקס הפרידה מהמשרד כי "אין סיבה שהמדינה תתעשר מהעלייה במחירי הקרקעות, שנובעת ממחסור בדירות שהיא אחראית לו". כמה ימים קודם, קיבל אלקין את הנתון המדהים לגבי היקפי אותה התעשרות, בשנים שבהן הוא עצמו היה אחראי לה. 37 מיליארד שקל זרמו לקופה הציבורית ישירות ממכירת קרקע ב־2022, אחרי שיא של 31.65 מיליארד ב־2021 וממוצע שנתי של 12.6 מיליארד שקל בשנים 2016־2020. אלקין אמנם נופף במאות מכרזים לקרקעות מסובסדות, אבל יותר מ־7 שנים אחרי שהשיטה הזו יצאה לדרך ונוסתה במלוא העוצמה, ברור שהיא חילקה דירות מוזלות למתי מעט, ותדלקה מחירי קרקעות ודירות לשאר האוכלוסייה.
● במטוס חדש עם הבטחה כלכלית חדשה: נתניהו נערך לנסיעה המדינית הראשונה כראש ממשלה | טור סופ"ש
● רגב תביא לאישור הממשלה את מינויו של מקורבה למנכ"ל משרדה - למרות שנפסל בוועדת המינויים
כעת, לגלובס נודע כי אחד המהלכים הגדולים שמתכוון להוביל שר האוצר בצלאל סמוטריץ' בחודשים הראשונים לתפקיד, הוא רפורמה מרחיקת לכת בעולם המכרזים. אלה שהעדיפו עד כה את שיטת המחיר היקר זוכה, ומשכו עוד ועוד הצעות יקרות ואפילו מטורללות מצד קבלנים, שתרמו כמובן לסחרור המחירים. שר האוצר הטרי משתעשע כעת בבחינת מודלים מתורת המשחקים, ובראשם שיטה לפיה הזוכה, זה שהציע את המחיר הגבוה ביותר, ישלם את מחיר ההצעה השנייה בגובהה, מה שאמור - לפחות באינטואיציה - להכניס יותר שפיות לשוק. לא מזמן, אגב, עשו את זה שופטי בית המשפט העליון, שבחרו בפתרון ההצעה השנייה להכרעה בין שני אחים בנוגע למאבק על רכישת חברת מלונות שלום הירושלמית.
השיטה החדשה עלולה להקפיץ את המחירים
בכל מקרה, פשוט זה לא יהיה. ברשות מקרקעי ישראל בדקו לא מזמן את הרעיון לשינוי שיטת המכרזים, וקיבלו חוות דעת נחרצת של פרופ' מוטי פרי, מומחה לתורת המשחקים. בחוות הדעת, שפורסמה לראשונה בגלובס, נקבע כי "תרומתם היחידה של מכרזים שבהם הזוכה הוא המחיר השני או (השלישי) תהיה העברת נכסים מהציבור לקבלנים. במכרז 'מנצח המחיר השני' הולך מירב עודף הצרכן (הרווחה) לקבלנים, בעוד שבמכרז 'מנצח המחיר הראשון' הולך מירב עודף הצרכן לציבור (רמ"י)". כלומר, אם ממילא מחיר דירה נקבע במשוואת ההיצע והביקוש, למה שהקבלן יהנה ממחיר הקרקע הגבוה, ולא המדינה (שזה בעצם אנחנו).
אבל לא פחות מכך, החשש הגדול הוא ששיטת "המחיר השני" תייצר השפעה הפוכה, ודווקא תעלה מחירים. לפי לא מעט מחקרים מעולם תורת המשחקים, היתרון הגדול של השיטה - אותה הציג בזמנו זוכה פרס נובל לכלכלה, פרופ' ויליאם ויקרי - הוא בכך שהיא תעודד להציע דווקא את השווי האמיתי שהמתמודדים במכרז מייחסים לנכס, מאחר שממילא הזוכה ישלם רק את המחיר הבא בתור והזול יותר. זאת, בשונה ממכרז רגיל, בו כל אחד מהמציעים מציע בהכרח שווי נמוך יותר, כדי להשאיר לעצמו רווח. כלומר, שיטה כזו יכולה בפועל להביא עוד מציעים, בעיקר בגלל שהמודל מציע להם מעין פוליסת ביטוח, שמגינה עליהם מתמחור לא נכון ומבלת"מים. ולכן, אם הביקוש לכל מכרז יגדל, גם המחירים יעלו.
מנסים להשאיר את ברז ההשקעות פתוח
מה הועילו חכמים בתקנתם? נראה שבחירה בשיטת המחיר השני זוכה, והנכונות של המדינה להתפשר כביכול על התמורה, בעיקר מאפשרת לה לאכול את העוגה ולהשאיר אותה שלמה (אולי אפילו נפוחה יותר). היא גם נוחה תקשורתית (חכו להצהרות "הפסקנו לספסר בקרקע") ויותר מכך, היא מתמודדת עם השינוי הדרמטי שחל בשוק. סמוטריץ' רואה מול העיניים לא את ההצעות היקרות במכרזי הקרקעות למגורים, אלא בעיקר את עליית הריבית, ואת החשש ששינוי המומנטום בשוק הנדל"ן ירחיקו שחקנים רבים ממכרזי הקרקעות, וחמור מכך, ממכרזי התשתיות. הוא עצמו שמע וראה בימיו כשר תחבורה קבלנים רבים וטובים שלא טרחו לגשת למכרזים מתוך הנחה שתמיד יגיע המשוגע שיציע מחיר דמיוני. לחלופין, הוא ראה קבלנים רבים שהרימו ידיים באמצע ביצוע, כי התברר שהציעו מחיר לא רווחי.
בשורה התחתונה, בעידן החדש שהכסף כבר לא זול והמחירים עדיין מופרכים, שינוי שיטת המכרזים כלל לא נועד לוותר על הכנסות מדינה, אלא לנסות להשאיר את ברז ההשקעות פתוח, גם בתקופה שהיזמים הרבה פחות נלהבים. אם נגרום להם להיות מרוצים כי ישלמו פחות ממה שהציעו במכרז, דיינו.
כוכבי השבוע
בלתי מספיק: מה שנחסוך בארנונה, נשלם במשכנתה
הארנונה שאנחנו משלמים קפצה ב־2023 ב־1.4%, בנוסחה שמשקללת את מדד המחירים עם השינוי בשכר המגזר הציבורי. רק שכעת, מחפשת הממשלה דרכים לעצור את ההתייקרות - בשם המאבק ביוקר המחיה.
אלא שהארנונה היא הנשק הכי פחות מתאים במאבק המתוקשר. לא בכדי, בחוק ההסדרים האחרון נעשה ניסיון דווקא להעלות את הארנונה למגורים ב־2% כל שנה, במשך עשור. סך ההוצאות של הרשויות המקומיות עומד כיום על כ־96 מיליארד שקל, בעוד הגבייה מארנונה למגורים מניבה לקופתן פחות מ־12 מיליארד שקל (ועוד סכום דומה מארנונה שלא למגורים). ולכן, במציאות שבה ממשיכים רק לכווץ את המס הכי מוצדק בישראל, נמשיך להנציח את המלכוד הקלאסי: הרשויות המקומיות יקבלו מאיתנו מעט מסים, ולכן הן יעשו הכל כדי שייבנו אצלן כמה שפחות דירות. את מה שחסכנו בארנונה, נשלם בריבית דריבית במחירי הדירות הגבוהים.
מצוין: התחזית הכי טובה לשוק הדיור היא של מחשב
מה יקרה למחירי הדירות בישראל? משלל תחזיות המומחים, אלה שפספסו ברובם את המציאות שאנו חיים בה כיום, את התשובה הכנה והראויה ביותר מצאתי אצל ChatGPT, הצ'אטבוט הפופולארי המבוסס בינה מלאכותית: "לא יתכן מבחינתי לחזות את מחירי הדירות העתידיים בישראל. ישנם גורמים רבים שיכולים להשפיע על שוק הדיור, כולל תנאים כלכליים, ביקוש לדיור, זמינות מימון ומדיניות ממשלתית. כמו כן, ראוי לציין כי שוק הדיור יכול להשתנות משמעותית ממקום אחד למשנהו בתוך אותה מדינה, כך שקשה לבצע תחזית כללית לגבי מחירי הדירות בישראל.
"אם אתם שוקלים לקנות או לשכור דירה בישראל, יהיה רעיון טוב לעשות מחקר משלכם ולאסוף מידע רב ככל האפשר על השוק המקומי". הבוט גם ממליץ להסתכל על מגמות מחירים היסטוריות ולהתייעץ עם אנשי מקצוע. מורכב, אבל זו העצה הכי אמיתית שתוכלו לקבל בשוק התחזיות.
