בתים צמודי קרקע של אפי קפיטל ביישוב עמנואל / צילום: 3Ddesign
בשבוע שעבר אמרה שרת הפנים לשעבר, איילת שקד, בראיון לגלובס: "הרבה פעמים הפקידות מסתכלת על הדברים בעיניים מוגבלות. אני בעד הקמת שכונות 'בנה ביתך' בערים ובעיירות פיתוח. אי אפשר לדרוש מהערים להפסיק לבנות צמודי קרקע כי אנשים יעברו ליישובים".
● הקטר של ענף הנדל"ן יהפוך למשקולת? הנתון הכי דרמטי במדד מחירי הדירות | פרשנות
● בתי המשפט במחלוקת: כמה דירות יהפכו אתכם לבעלי עסק בנדל"ן
● חוששים מהממשלה? הפסקה שנוספה לסקירות האנליסטים
הציטוט של שקד מגלם את כל המחלוקת סביב בניית בתים צמודי קרקע: מצד אחד הרצון של המתכננים לבנות רק לגובה כדי להגדיל את הצפיפות, ומצד שני הרצון של הפוליטיקאים והשרים למשוך אוכלוסייה חזקה לפריפריה, ביודעם שבלי ההבטחה לווילה עם גינה, זה לא יקרה.
במאי האחרון אושר תיקון 4 לתמ"א 35, שמגדיל את הצפיפות בתוכניות החדשות, אלא שבשטח קצב הבנייה של בתים צמודי קרקע עלה, ולא רק בפריפריה הרחוקה.
מניתוח נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) לשלושת החודשים הראשונים של 2022 עולה כי חלה עלייה במספר התחלות הבנייה של מבנים צמודי קרקע (עד שתי קומות), בדרך ל־11 אלף התחלות בנייה כאלו בשנה כולה, גבוה משמעותית יותר מ־2020 ומ־2021.
את הניתוח ביצע הפורום הישראלי לגורדי שחקים ובנייה עירונית (CTBUH-ISRAEL), והוא מראה כי בשלושת הרבעונים הראשונים של 2022 - נתוני הלמ"ס האחרונים הם עד לסוף ספטמבר 2022 - החלה בנייתן של 8,558 דירות צמודות קרקע - קצב של כ־11,400 דירות בשנה שלמה. ב־2021 מדובר על 9,251 דירות, וב־2020 על 8,143.
הנתון הגבוה נובע, כמובן, גם מקצב הבנייה בשנה האחרונה, שהיה מהגבוהים אי פעם, אך גם בשיעורם של צמודי הקרקע שהחלה בנייתם: אם ב־2021 וב־2020 מדובר היה על שיעור של כ־14.5% מכלל התחלות הבנייה (בשלושת הרבעונים הראשונים), ב־2022 מדובר על כ־17%.
פילוח הנתונים לפי יישובים מראה כי את המקום הראשון של התחלות הבנייה של צמודי קרקע בשלושת הרבעונים הראשונים של 2022, תופסים יישובים של עד 10,000 תושבים ביהודה ושומרון, שם החלה בנייתם של 554 בתים. דווקא באר שבע, אחת הערים הגדולות בישראל, שנייה ברשימה, עם 258 בתים. במקום השלישי פרדס חנה־כרכור, עם 191 בתים.
גם בערים גדולות במרכז הארץ אפשר לראות, אפילו היום, בנייה חדשה של צמודי קרקע. כך נכון, למשל, לגבי תוכנית קריית קריניצי ברמת גן, שם בין 890 יחידות הדיור אפשר למצוא גם קוטג'ים - בניגוד גמור לכל תפיסת התכנון העכשווית. שם מדובר על תוכניות ישנות - חלקן בנות עשרות שנים - שמסיבות שונות הגיעו רק עכשיו למימוש. הבעיה שבינתיים החלו לבנות בסמוך את הקו הסגול של הרכבת הקלה, כך שייווצר מצב של שכונת וילות שלידה עובר קו של מערכת הסעת המונים.
"הגידול מעיד על השקעה בפריפריה"
אבל רובם של הבתים הפרטיים נבנה בפריפריה. "הגידול במספר צמודי הקרקע מעיד על השקעה בפיזור אוכלוסייה בפריפריה, בפרט באזור הנגב", אומר המהנדס ישראל דוד, ממלא מקום יו"ר איגוד המהנדסים לבנייה ולתשתיות, המשמש גם כנציג ישראל בארגון CTBUH העולמי. "בנגב יש קרקע זמינה וזולה יותר מאשר באזורי הביקוש, וגם עלויות הפיתוח זולות יותר מאשר בירושלים. כתוצאה מכך, ניתן לייצר צמודי קרקע במחירים זולים יחסית".
אחת הדמויות המרכזיות בכל הנוגע לשינוי התפיסתי והתכנוני באשר להצטופפות הנדרשת היא מנכ"לית מינהל התכנון הקודמת, דלית זילבר. אחד ההישגים הגדולים של כהונתה, ודאי בשנתה האחרונה בתפקיד, היה אישור תיקון 4 לתמ"א 35 במועצה הארצית לתכנון ובנייה. זהו התיקון שמנחה על הגדלת הצפיפויות, בעיקר בערים, עד כדי הכפלתה - כל זאת כחלק מתוכנית המתאר הארצית שנועדה ליישם את הוראות התוכנית האסטרטגית לדיור 2040.
לדברי זילבר, כל צמודי הקרקע שנבנים כעת, הם תולדה של תוכניות שיצאו לדרך לפני תיקון 4. "צריך לזכור שרק בשנה האחרונה עבר התיקון, ומה שאנחנו רואים עכשיו אלו תוכניות ישנות. התוכניות האחרונות שעברו במוסדות התכנון בתקופתי כבר קודמו לאור הצפיפויות החדשות, וככל שייבנו יותר תוכניות חדשות, כך נראה אזורים יותר צפופים, ואני מקווה שגם בנויים נכון יותר.
"לגבי באר שבע, תיקון 4 לתמ"א 35 מחריג אותה, ומאפשר לה להוציא לדרך גם תוכניות בצפיפויות נמוכות יותר מאלו שקבענו לערים הגדולות. אני אישית חושבת שבבאר שבע, באופן עקרוני, צריך לשאוף כמה שיותר להגדלת הצפיפות, ודאי אם תהיה שם הרכבת הקלה שמדברים עליה. הגישה שבתים צמודי קרקע ימשכו יותר אנשים לעיר לא הוכיחה את עצמה".
"ערים טובות ומדינה שבנויה נכון הן כאלו שמציעות את כל אופציות המגורים", אומר האדריכל גיל שנהב, המשמש בין היתר גם כיו"ר פורום CTBUH-ISRAEL. "מקומות מרוחקים מהמרכז יציעו יותר צמודי קרקע, ובנייה לא רוויה, לצד בנייה רוויה. במקומות שבהם יש יותר ביקוש, והעלויות גבוהות יותר, נעלה לגובה".
"הביקוש עלה מאז תחילת הקורונה"
לחברת אפי קפיטל נדל"ן יש פרויקט בבנייה בעמנואל, שנמצא מעבר לקו הירוק. "הרבה מגיעים לעמנואל מהערים הגדולות במרכז, בשביל התנאים, המרחב, אבל הסיבה העיקרית היא כנראה המחיר: רוב צמודי הקרקע שלא נמצאים באזורי הביקוש מציעים מחירים שנחשבים עדיין שפויים", אומרת עינב כהן, סמנכ"לית השיווק בחברה.
"הביקוש לצמודי קרקע עלה מאז תחילת הקורונה - אבל גם עכשיו כשמרגישים את המיתון בשוק, הקוטג'ים עדיין נהנים מביקוש גבוה. פעם הדירות הגדולות היו האחרונות שנמכרות בכל פרויקט, והיום, מאז הקורונה למעשה, הן הראשונות שנחטפות".
"בתים צמודי קרקע הפכו למוצר נדיר", אומרת כהן, "ולכן הביקוש גדול. מחירי הדירות, שהאמירו בעשרות אחוזים בשנה האחרונה, עלו אף יותר בקטגוריית צמודי הקרקע. בפרויקט שלנו בעמנואל הקוטג'ים עלו בתחילת הדרך 1.4 מיליון שקל, והיום הם כבר נושקים ל־1.9 מיליון שקל. ועדיין, מדובר על מחיר אטרקטיבי לבית בשטח של 140 מ"ר עם גינה.
"גם הרוכשים וגם יזמי הנדל"ן הבינו את הפוטנציאל שברכישת צמודי קרקע ביו"ש, ולראיה - אם בעבר מכרזי רמ"י לצמודי קרקע באזור היו נכשלים ונדחים שוב ושוב, כולל המכרז שבו אנחנו זכינו בסופו של דבר, כיום ישנן עשרות הצעות לכל מכרז כזה".
שנהב מציין כי העתיד לא מסמן ויתור על צמודי הקרקע, אלא קונספט חדש: "העתיד הוא וילה בשחקים: יחידות דיור שיש להן מאפיינים של בית צמוד קרקע, אבל בגובה - עם גינות פרטיות, 'גשרי שמיים' מגוּננים, גינה ציבורית בכל עשר קומות במגדל ועוד. כשנגיע לתכנון מיטבי כזה, הביקוש לצמודי קרקע יפחת".
עוד זווית: מגדלים הם לא בהכרח הפתרון
האינטנסיביות העירונית שאליה מכוון אדריכל גיל שנהב היא בסיס התפיסה של הצפיפות שאליה מכוון עולם התכנון בשנים האחרונות: ערים צפופות יותר ואינטנסיביות יותר. אך לא בהכרח מדובר בערים של מגדלים. כמו בערים גדולות רבות בעולם, אפשר להשיג אינטנסיביות וליצור סביבה עירונית טובה ונעימה, גם כשמשלבים בין סוגים של טיפוסי בנייה.
בנייה מרקמית: "עירוניות עדיפה"
"אנחנו לא רואים דווקא במגדלים את האמצעי ליצירת הצפיפות המיוחלת", מסבירה דלית זילבר. "בנייה מרקמית, סביב עשר קומות, עם שילוב של מגדלים - זו עירוניות עדיפה בהרבה, וזו הבשורה של תיקון 4 לתמ"א 35: היא מתייחסת לא רק לבניין הבודד אלא לתפיסה המרחבית הכוללת, של כל המתחם. הצפיפות כשלעצמה מחייבת, אין לנו אופציה אחרת, אבל צריך לעשות אותה נכון. היא צריכה לבוא עם ראייה של כל המרחב מסביב: עם סוגים שונים של צורות מגורים, עם עירוב שימושים, עם שירותים עירוניים קרובים לבית, עם דיור מגוון ועם מרחב ציבורי טוב.
"צריך גם לזכור שהמגדלים לא מתאימים לכל מקום ולכל יישוב. בקריית טבעון, למשל, שהיום יש בה יחידת דיור אחת או שתיים לכל דונם - אף אחד לא מצפה שיהיו שם מגדלים. אנחנו דיברנו על צפיפות של 5־6 יח"ד לדונם, שזו רמה עדיין מאפשרת בנייה של עד שתי קומות. במבשרת ציון שבה גרתי בעבר הייתה רק אופציית מגורים אחת: בניין מדורג, שלכל דירה יש גם גינה. היום בונים שם גם שש ושמונה קומות, בבנייה מרקמית, והגישה אינטנסיבית הרבה יותר. בשכונה שבה גרתי בונים היום פי ארבעה על אותו שטח. זה גם נראה יפה".
"בנייה לגובה היא לא המטרה, אלא האמצעי", מוסיף האדריכל שנהב. "המטרה היא אינטנסיביות: ריכוז האוכלוסייה בערים, ואת זה אפשר להשיג בדרכים שונות. לא צריך לבנות לגובה בכל מחיר.
"ערי מגדלים הן ערים לא יפות. ערים טובות הן כאלו שיש בהן רב גוניות. כאלו שמציעות סוג של הרמוניה. המגדלים צריכים להיות מפוזרים ברחבי העיר".