שכונת מגורים בבאר שבע / צילום: תמר מצפי
יותר מ-25% מהמבנים בתל אביב הם צמודי קרקע וממוצע כמות הנפשות לכל יח"ד עמד בשנה החולפת על 2.2. כך עולה מדוח שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) היום (ה') ובו סקירה לכמות יחידות הדיור הכלולות בחישובי הארנונה.
● הישראלים רוצים בית עם גינה, וקצב התחלות הבנייה של צמודי קרקע מזנק
● מה נכון לעשות וממה צריך להימנע כשמעבירים נדל"ן לקרובי משפחה | שאלות ותשובות
● ממגדלי היוקרה של מנהטן לקרקעות הכנסייה: הכירו את היזם שמאחורי עסקת הענק שמסעירה את ירושלים
הדוח מעלה בין היתר כי בשנה החולפת חל גידול של כ-22% במספר הדירות בעיריות ובמועצות מקומיות. ועולה ממנו עוד כי יותר מ-52 אלף יח"ד נוספו למניין הדירות בישראל בין יולי 2021 ליולי 2022 - 1.9% יותר.
הדוח שהופק ממאגר המבוסס על נתונים המתקבלים אחת לשנה מחברות המחשוב המנהלות את גביית הארנונה ברשויות המקומיות והמועצות האזוריות מעלה כי חל גידול משמעותי במספר הדירות לעומת 2021 ביישובים, חריש, בה נרשמה תוספת של 22.6%; נתיבות עם תוספת של 18.3%, בית דגן 15.3%, שדרות 15.1% ובבית שמש כמות יחידות הדיור בעיר עלתה בשנה זו ב-14.8%.
בפילוח לפי מחוזות, הדוח מראה כי מחוז המרכז מוביל בכמות הדירות למגורים והוא חולש על 24.6 אחוז מכלל הדירות בישראל בזמן שבו מתגוררים 24.4 מכלל האוכלוסייה, במחוז תל אביב נמצאים 15.7% מהיח"ד ובו מתגוררים כ-20% מהאוכלוסייה.
במחוזות הדרום וירושלים אחוז יחידות הדיור (14.7 ו-12.8 בהתאמה) עולה על אחוז האוכלוסייה המתגוררת שם (13.2 ו-10.3 בהתאמה).
יותר מרבע המבנים בתל אביב הם צמודי קרקע
בהקשר זה יצוין כי כמות המבנים עם כמות דלה של יחידות דיור בערי מפתח מראה על פוטנציאל הציפוף המבוזבז שלא זוכה ליחס ראוי. כך למשל 70.2% מהמבנים בבאר שבע הם מבנים קטנים צמודי קרקע, באשקלון הנתון הזה עומד על 68.9%, בהרצליה כ-60% מהמבנים כוללים לכל היותר 2 יח"ד. ויותר ממחצית המבנים בכפר סבא, ראשון לציון וחדרה הם מבנים קטנים. בתל אביב יותר מרבע המבנים בעיר הם מבנים שיש בהם פוטנציאל להתחדשות עירונית והגברת ציפוף.
עוד עולה מהדוח כי "30.2% מהמבנים בחדרה הם בני 5-3 דירות, וכך גם 25.7% מהמבנים בירושלים, 23.5% מהמבנים בחולון ו-22.3% מהמבנים בחיפה. כשליש (33.3%) מהמבנים בחיפה הם בני 10-6 דירות, בדומה לבני ברק (34.0%)".
לצד זאת, יצוין כי 3.1% מהמבנים בערים הגדולות כוללים יותר 40 יח"ד. אחוז המבנים שבהם 41 דירות ומעלה בערים הגדולות עמד על 3.1% מכלל המבנים למגורים. הערים שבהן אחוז המבנים האלה גבוה מהממוצע הארצי הן: אשדוד (8.3%), בת ים (8.0%), נתניה (4.7%), חולון (4.4%), תל אביב-יפו (3.7%) ופתח תקווה (3.3%). לעומת זאת, ברמת גן. כפר סבא, בני ברק , חדרה, הרצליה ובית שמש אחוז המבנים שבהם 41 דירות ומעלה נמוך משני אחוזים מכלל המבנים למגורים בכל עיר. בזמן ש-70.2% מהדירות בבאר שבע ו-68.9% מהדירות באשקלון הם במבנים בני 2-1 דירות.
הדוח מעלה בין היתר כי "כ-2.60 מיליון דירות נספרו בעיריות ובמועצות מקומיות ו-248.2 אלף דירות - במועצות אזוריות כאשר בין השנים 2022-2012 חל גידול של כ-22% במספר הדירות בעיריות ובמועצות מקומיות, תוספת של 458 אלף דירות למגורים.
"בשנת 2022, האחוז הגדול ביותר של הדירות היה במחוז המרכז (24.6% מכלל הדירות) ובמחוז תל אביב (19.8% מהדירות), ואילו האחוז הנמוך ביותר היה באזור יהודה והשומרון (3.2% מהדירות). המספר הגבוה ביותר של דירות היה בירושלים - כ-241 אלף (גידול של 2,597 דירות לעומת 2021) ואחריה בתל אביב-יפו - כ-216 אלף דירות (גידול של 2,731 דירות)".
ביתר עילית מובילה בצפיפות
בכל מה שקשור לכמות נפשות ליח"ד, מהדוח עולה כי הערים המובילות בצפיפות הן ביתר עילית עם 7.6 נפשות ליח"ד, אחריה מודיעין עילית (7.4 נפשות ליח"ד), בית שמש עם 4.9, נצרת ובני ברק עם 4.4, לעומתן בתל אביב ממוצע כמות הנפשות לכל דירה עמד בשנה החולפת על 2.2 לפניה חיפה עם 2.3.
בלמ"ס מציינים כי "במחוז תל אביב אחוז הדירות למגורים גבוה ביחס לאוכלוסייה המתגוררת במחוז (19.8% מכלל הדירות לעומת 15.7% מכלל אוכלוסיית ישראל) וכן במחוז חיפה (13.5% מהדירות, לעומת 11.6% מהאוכלוסייה). לעומת זאת, במחוז ירושלים, במחוז הדרום ובאזור יהודה ושומרון, אחוז האוכלוסייה המתגוררת בכל אחד מהם גבוה ביחס לאחוז הדירות למגורים".
ההסבר לכך לדידם הוא כי "במחוז תל אביב ובמחוז חיפה, מספר הנפשות הממוצע למשק בית נמוך יחסית, כתוצאה מריבוי של משקי בית של יחידים וממספר ילדים נמוך במשקי הבית. לעומת זאת, במחוז הדרום ובאזור יהודה והשומרון נתח הדירות נמוך משמעותית מנתח האוכלוסייה, כנראה בשל מספר נפשות ממוצע גבוה למשק בית".
על אף הנתונים הללו, בלמ"ס מדגישים כי "נכון לשנת 2022, מרשם דירות ומבנים כולל את כלל הרשויות המקומיות בישראל - 257 עיריות, מועצות מקומיות ומועצות אזוריות. בשנים 2022-2020 לא התקבלו נתונים עבור שתי רשויות: זכרון יעקב והמועצה האזורית גן רווה, ולכן במרשם 2022 נקלטו עבורן נתוני 2019. בשנים 2021-2020 לא התקבלו נתוני בקאה אל גרביה ונס ציונה. בשנים 2017-2016 לא התקבלו נתונים עבור רמת השרון. לאורך השנים נוספו רשויות שונות למרשם. המועצה המקומית ע'ג'ר נוספה למרשם לראשונה בשנת 2015. המועצה האזורית אל קסום נוספה למרשם לראשונה בשנת 2019.
כמו כן, "אחוז העיגון", כלומר חישוב המבוסס על מערכות מידע גאוגרפיות (GIS) נעשה קישור בין הדירות למבנים, וכתוצאה מכך מתקבל מספר הדירות במבנה שנמדד בבית שמש, בירושלים ובאשקלון, מעלה כי מספר המבנים אינו מלא בשל אחוזי עיגון נמוכים באופן יחסי של דירות למבנה".