חתימה על הסכם ממון / צילום: Shutterstock
הכותב הוא ממשרד מאיר מזרחי ושות'. תודה לעו"ד דורית הרצברג על עזרתה בכתיבת המאמר
חוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור ממס שבח על מכירת דירת מגורים מזכה יחידה. אולם פטור זה מוגבל עד ל"תקרת הפטור" המנויה בסעיף 49א(א1) לחוק, בסך של כ־4.6 מיליון שקל.
לאחרונה פורסם פסק דין חדש בעניין גבע, הקובע כי במקרה של מכירת דירת יוקרה על־ידי מספר שותפים, המהווה עבורם דירה יחידה, תקרת הפטור האמורה תימנה ביחס לכל מוכר בנפרד.
באותו המקרה, העוררים החזיקו יחדיו בדירת מגורים בתל אביב, אותה הם מכרו בתמורה ל־10 מיליון שקל. לעוררים לא היו זכויות בדירות מגורים נוספות, ובעת המכירה הם ביקשו פטור ממס של דירת מגורים יחידה.
המחלוקת שנסובה בין העוררים לבין רשות המסים הייתה בנוגע לתקרת הפטור. העוררים טענו כי לכל אחד מהם מגיע פטור ממס עד לתקרת הפטור (קרי פטור על כ־9 מיליון שקל). רשות המסים מנגד סברה כי תקרת הפטור מתייחסת לדירה בשלמותה, ולכן כל אחד מן העוררים זכאי לפטור ממס רק בגין מחצית מתקרת הפטור (בהתאם לחלקו בנכס).
ועדת הערר אימצה את עמדת העוררים. בנימוקיה הסבירה הוועדה כי לשון החוק תומכת בעמדת העוררים, וכי תכלית הפטור הינה תכלית סוציאלית חברתית בעיקרה. משכך, מאחר שאין הבדל מהותי מבחינת היכולת הכלכלית בין שותפים שמחזיקים יחדיו בדירת יוקרה לבין נישום שמחזיק לבדו בדירה רגילה, יש להעניק פטור עד לתקרת הפטור לכל מוכר בנפרד.
הכדאיות של הסכם גדלה
המשמעות: פסיקה זו עשויה להשפיע רבות על הפטור ממס לו זכאים בני זוג בעת מכירת דירת יוקרה. ככלל, בחוק מיסוי מקרקעין קיימת חזקה, לפיה רואים במוכר, בבן זוגו ובילדיהם שטרם מלאו להם 18 כמוכר אחד. לכן, ככלל במכירת דירת מגורים על־ידי בני זוג, שני בני הזוג זכאים יחדיו לפטור עד לסכום המנוי בתקרת הפטור.
לעמדתנו, מובן כי במכירה לאחר הליך גירושים, כל אחד מבני הזוג הגרושים יהיה זכאי בנפרד לפטור ממס שבח עד לתקרת הפטור, שכן לאחר פירוק התא המשפחתי, כל אחד מבני הזוג נחשב כמוכר בפני עצמו.
מעבר לכך, פסיקה זו עשויה גם להשליך על חבותם של בני זוג נשואים בעת מכירת דירה, אף אם המכירה נעשית במהלך חיי הנישואים. שכן בהתאם לפסיקותיו של בית המשפט העליון, במקרים מסוימים, שבהם קיים הסכם ממון ומבוצעת בפועל הפרדה רכושית, ייחשב כל אחד מבני הזוג כמוכר נפרד (ראו למשל ע"א 3185-03 וע"א 3178-12).
במקרים אלה, נראה כי בהתאם לפסיקה העדכנית, יוכלו בני הזוג לטעון כי כל אחד מהם זכאי לפטור ממס עד לסכום המלא המנוי בתקרת הפטור, בשל ההפרדה הרכושית והסכם הממון שנעשה. על כן, נראה כי גדלה הכדאיות הכלכלית מבחינת דיני המס לחתום על הסכמי ממון, ונראה כי הפסיקה החדשה תגביר את השימוש בהסכמים אלה.
ו"ע 59018-11-21