צילום: Shutterstock
הכתבה בשיתוף פרופימקס
אחרי שנים ארוכות של תנופה חסרת תקדים, סביבת הריבית המתהווה מתחילה לתת אותותיה ולצנן את שוק הנדל"ן בארה"ב. על-פי נתוני מדד Case-Shiller, העוקב אחר מחירי הבתים ברחבי ארה"ב, ב-12 החודשים שהסתיימו באוקטובר עמד קצב עליית המחירים על 9.8%, נסיגה ביחס לעלייה דו-ספרתית של 11% שהציג המדד בחודש ספטמבר (במונחים שנתיים).
עיקר ההאטה בשוק מיוחסת לעובדה כי מאז הכריז הפד' בחודש מארס אשתקד על יציאתו לדרך של מתווה העלאות ריבית - בתגובה לנסיקת האינפלציה - טיפסה ריבית הבסיס בארה"ב לרמתה הגבוהה ביותר מאז פרוץ המשבר הפיננסי העולמי ב-2008 (GFC). את רוחות השינוי בתנאים הפיננסיים והסנטימנט בשוק מרגישים מנהלי ההשקעות והמשקיעים המוסדיים. אלו נדרשים להסתגל כעת לסיטואציה החדשה-ישנה ולהתמודד עם אתגרי התקופה, שמגיעים גם מכיוונים נוספים כמו משבר אנרגיה, התחממות גלובלית ומתחים בזירה הגאו-פוליטית, המשפיעים בצורה ישירה ועקיפה על יציבות שוק הנדל"ן.
סקר שערך ארגון AFIRE, המרכז את פעילותם של 180 משקיעים וגופי נדל"ן מהגדולים ביותר בארה"ב, המנהלים למעלה מ-3 טריליון דולר - פורש תמונת מצב רחבה ועדכנית ביחס לשרשרת האתגרים, הסיכונים וההזדמנויות בשוק הנדל"ן בארה"ב ובאירופה, ומספק שורה של תובנות מעניינות. על מחברי הדוח נמנים, בין היתר, ד"ר ווילי מקנטוש, מנהל מחלקת המחקר ב-USAA, קלייד הולנד, יו"ר Holland Partner Group, ביירון קארלוק, ראש תחום נדל"ן ב-PwC US וגונאר ברנסון, מנכ"ל AFIRE.
לפי ממצאי הסקר, אי הוודאות הכלכלית נמצאת, כמצופה, בחזית ומהווה גורם סיכון מרכזי ומקור דאגה המעיב על היציבות והיקפי הפעילות בשוק הנדל"ן. עם זאת, את מירב הסיכון מזהים המשקיעים דווקא באירופה, כשוק פגיע יותר לאקלים הכלכלי שנוצר. מנגד, כמחצית מהמשיבים מגלים אופטימיות זהירה לגבי המשך הפעילות בשוק הנדל"ן בארה"ב, כלומר לא צופים השפעה חריפה על היקף ביצוע עסקאות נדל"ן בשוק. זאת למרות שיותר מ-75% צופים כי כלכלת ארה"ב לא תוכל לחמוק ממיתון, והתרחיש יהיה "בלתי נמנע" במהלך 2023 (ברמה הטכנית, ארה"ב גולשת למיתון כאשר התוצר המקומי מתכווץ ברציפות במשך שני רבעונים).
משקיעים כשירים? לחצו כאן לרישום לוובינר בו נציג בפניכם את כל הפרטים על הקרנות הקודמות של פרופימקס, אסטרטגיית ההשקעות, התשואות שהשגנו למשקיעים במשך למעלה מ-25 שנה ומידע מלא על הקרן השישית>>
עוד מצביע הסקר כי המשקיעים צופים ירידה בזמינות ההון לפיתוח פרוייקטי נדל"ן, מימון מחדש (Refinance) וביצוע עסקאות ורכישות, כמגמה שעשויה לאפיין בעיקר את שוק הנדל"ן באירופה. כמו-כן, הרוב המכריע של המשקיעים רואים בנסיקת האינפלציה, עליית סביבת הריבית והזינוק בעלויות האנרגיה וחומרי הגלם (רכיבים המניעים גם את האינפלציה), כפקטורים בעלי השפעה שלילית מהותית על שוק הנדל"ן.
בנוסף, כ-80% מהמשקיעים גם מסיטים מבט בדאגה לכיוון הזירה הגאו-פוליטית, ברקע מלחמת רוסיה-אוקראינה. הם מצביעים על סיכון משמעותי שעשוי להתממש עם התפרצות קונפליקטים גאו-פוליטיים באירופה ואסיה, שעשויים לשלוח גלי הדף לשוק הנדל"ן ולהשפיע על היקף ההשקעות הגלובליות. בנוגע לשוק האמריקאי, המשקיעים חלוקים בנוגע להשפעה של אי-הוודאות הכלכלית על ביצוע עסקאות נדל"ן במדינה באופן חריף, זאת על אף הזינוק בעלויות החוב.
נקודות אור בעלטה הכלכלית
על אף התובנה שהצטלבות המגמות המאקרו-כלכליות, לצד הציפייה למיתון בארה"ב, עשויים להעיב במידה מסוימת על שוק הנדל"ן, ישנן גם כמה נקודות אור חיוביות בדוח. כך, למרות הערכה כי גלישה למיתון במהלך השנה היא כמעט "בלתי נמנעת", עדיין רוב מוחלט של המשקיעים (76%) מעריכים כי המיתון יהיה פחות חריף ודרמטי מזה שפקד את ארה"ב בשנות ה-70.
כמו-כן, מעל ל-80% מהמשיבים בסקר צופים כי משבר האנרגיה הגלובלי, בעיקר באירופה, יהווה קטליזטור למאמצי קידום עקרונות ESG ופיתוח מקורות אנרגיה מתחדשים. בעניין זה, מוסיפים המנהלים כי הגופים בראשם הם עומדים כבר החלו לנקוט באסטרטגיות של התייעלות אנרגטית. רבים מהם (59%) בוחרים לתת עדיפות עליונה להשקעות העומדות בסטנדרטים של קיימות, כחלק מהמאבק העיקש במשבר האקלים.
בנקודה זו מציין אלחנן רוזנהיים, חבר הבורד ב-AFIRE ומייסד ומנכ"ל פרופימקס, הפועלת למעלה מחצי יובל בהשקעות נדל"ן גלובליות עבור משקיעים כשירים, כי מבחינתו השינויים בתמונת המאקרו, ובעקבותיהם גם בשוק הנדל"ן, מייצרים הזדמנויות השקעה מעניינות, עם פוטנציאל אפסייד אטרקטיבי במיוחד בראייה ארוכת טווח.
"הסייקל הכלכלי החדש, לצד האתגרים בשוק הנדל"ן בארה"ב, ובעולם בכלל, מאפשרים למנהלים עתירי ניסיון, למקסם את ההזדמנויות על ידי איתור ורכישת נכסים המתומחרים מתחת לשווי הפוטנציאלי ומגלמים אפסייד משמעותי. למעשה, בייחוד בתקופות אלה כוח המיקוח שלנו, כמנהלים מנוסים, מתעצם ומאפשר לנו לנצל הזדמנויות בנכסים שבעליהם נקלעו למצוקת נזילות ונאלצים למכור תחת לחץ".
את מרבית מהזדמנויות עליהן מדבר רוזנהיים מתכוונת פרופימקס לנצל גם באמצעות הקרן השישית (VI) ממשפחת קרנות CircleOne, שהושקה לאחרונה ומיועדת למשקיעים כשירים. הקרן השישית תבצע את השקעותיה בשנים 2023-2025, תקופה שעל-פי הערכות צפויה כאמור להביא עימה היצע של הזדמנויות השקעה, נוכח המורכבות בתנאי השוק והמיתון בסביבה הכלכלית הגלובלית.
רוזנהיים מסכם ואומר "כחברה הפעילה למעלה מחצי יובל בשוק הנדל"ן הגלובלי, השכלנו לנצל את הפלטפורמה הייחודית שפיתחנו לטובת העשרת התמהיל בנכסים איכותיים עם פוטנציאל אפסייד מהותי. התקופה הנוכחית מחייבת אותנו, כחברה עם מוניטין רב-שנים וכמנהלי השקעות מנוסים, לדאוג לאינטרסים של המשקיעים שלנו במסגרת השקעות קיימות, שחלקן עלולות להיתקל בקשיים בעיקר בשל מצוקות פיננסיות מצד הגופים המלווים, אך במקביל, להיות ערים ומוכנים לנצל בחוכמה את ההזדמנויות שהתקופה מזמנת. ידענו לעשות זאת לאורך משברי העבר ואני בטוח שיחד עם שותפינו המקומיים, המחזיקים במוניטין וניסיון רב-שנים, ניצבת לפנינו ההזדמנות לשחזר זאת".
משקיעים כשירים? לחצו כאן לרישום לוובינר בו נציג בפניכם את כל הפרטים על הקרנות הקודמות של פרופימקס, אסטרטגיית ההשקעות, התשואות שהשגנו למשקיעים במשך למעלה מ-25 שנה ומידע מלא על הקרן השישית>>
*פרסום זה נועד למטרות שיווקיות בלבד, ואין בו משום יעוץ ו/או הצעה ו/או הזמנה לבצע השקעה או רכישה כלשהי ו/או משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם.