מה צפוי בעולם הנדל''ן / איור: גיל ג'יבלי
שבוע עמוס בנתונים וסיכומים עבר עלינו, שרובם אישרו את התחושה שמצויה זה זמן בשוק הנדל"ן, שהשוק הולך ומתכווץ, בדרך למשבר. כרגע המשבר בא לידי ביטוי רק בחלק של צמצום במספר העסקאות שמבוצעות בשוק, אך לא מגיע למחירים, שממשיכים לעלות, אם כי בחלקי אחוז. סימנים ראשונים לירידות מגיעים מיזמי הנדל"ן, שהורידו את מחירי הדירות שלהם ב-4.3% בממוצע בתוך חודשיים, וזה הרבה.
ואולם, במצב שבו דירת 4 חדרים ממוצעת בתל אביב עולה כמעט 5 מיליון שקל, בכפר סבא היא מגיעה לרמה של 3 מיליון שקל, ובחיפה ל-1.8 מיליון שקל - אין פלא שרבים חשים שהשוק מנותק לגמרי מהם. גם דירות מסובסדות שיימכרו בעתיד במסגרת "מחיר מטרה", יעלו הון תועפות (לדוגמה, דירת 100 מ"ר שתימכר בהוזלה "במתחם ה-1000" בראשון לציון תעלה כ-2.3 מיליון שקל; דירה דומה בעיר החרדית אלעד תגיע לרמה של כ-1.9 מיליון שקל), ובמצב של ריבית עולה זה לעג לרש. רק צעירים עם הכנסות נאות יוכלו לרכוש אותן - אבל לא להם נועדו התוכניות הללו.
יום ראשון (19.2)
1. האם מבנים בלתי חוקיים בירושלים יוכשרו?
ועדת משנה נקודתית של הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז ירושלים תדון בהכשרת 11 מבנים בלתי חוקיים בשכונת אל עיסאוייה, שנמצאים ברחוב אל בוסתאן. המבנים נמצאים בשטח של כ-5 שונם וכוללים 51 יחידות דיור.
העבירות בוטות, שכן התוכנית הקיימת במקום מייעדת חלק מהחלקה לשטח ציבורי פתוח וחלק למגורים. מגיש התוכנית הוא גם עבריין הבניין שהקים את המבנים בשנות התשעים ובשנות האלפיים.
מה שפועל לטובת האישור זה היות המבנים הללו תואמים את תוכנית המתאר שמקדמת עיריית ירושלים לכלל השכונה.
● חוק ההסדרים עבר תספורת: מה נשאר בחוץ ומי מרוויח?
● רישום אוטומטי בטאבו? זה יכול לעלות ליורשים בהטבת מס
יום שני (20.2)
2. מכרז עם שכ"ד בפיקוח בראש העין
ביום זה אמור להיסגר מכרז רמ"י ל-243 יחידות דיור במתחם הנביאים, שמהווה חלק ממתחם E במזרח ראש העין.
מדובר בשטח בן 17 דונם, שבו אמורים להיבנות מבנים בני 7-8 קומות. רבע מכלל הדירות יושכר לזכאים בשכר דירה בפיקוח ואילו היתרה יושכרו בתנאי שוק חופשי. מחירי השכירות הצפויים בדירות בפיקוח: לדירות 2 חדרים שכר הדירה יגיע ל-3,150 שקל לחודש, ל-3 חדרים הוא יעמוד על 3,900 שקל לחודש ואילו ל-4 חדרים הוא יגיע ל-4,400 שקל לחודש.
בשבוע שעבר נערך מכרז לדיור להשכרה ארוכת טווח במתחם סירקין בפתח תקווה, שם הפתיעו היזמים, שעה שהגישו הצעות נמוכות במיוחד, שבמקרה הקיצוני הגיע ל-7% בלבד משומת רמ"י. ההערכה היא שהיזמים חוששים מהעלאות הריבית, שגורמות לכך שעלויות המימון שלהם מקזזות חלק משמעותי משכר הדירה שהם מתכננים לקבל על הדירות.
השאלה, אם המכרז של סירקין היה אירוע נקודתי, או שמדובר במכרז שמאותת לבאות. המכרז בראש העין הוא הבא ברשימה, כך שהוא עשוי לספק תשובה לשאלה הזו.
● העיוות הסטטיסטי במחירי השכירות שעלול לתדלק את האינפלציה|דרור מרמור, טור סופ"ש
● מחיר דירה חדשה ממוצעת נחתך ב-80 אלף שקל. וזו רק ההתחלה | פרשנות
● היעד: הגדלת הפרויקטים של שכירות ארוכת טווח. הבעיה: הריביות הגבוהות
3. המכרז שאף אחד לא רוצה בחוף הכרמל
סיפור משונה, שאולי יגיע לסופו מחר (ב'), אמור להתרחש במושב הבונים בחוף הכרמל, שם אמור להיסגר מכרז לקרקע עבור 13 צמודי קרקע. למעשה מדובר במכרז חוזר למכרז שנערך באוקטובר 2022. מדובר במכרז שנמצא בחלק הדרום-מזרחי של המושב, שבו מצויים מגרשים של חצאי דונם, רק שאז הוא כלל 15 מגרשים. בינתיים 2 מהם נגרעו.
הערכת השמאי לשווי המגרשים מדברת על כ-4 מיליון שקל, ומחיר המינימום להם היה אז, כמו גם היום, 1.786 מיליון שקל (לא כולל מע"מ) והוצאות פיתוח של כ-260 אלף שקל (כולל מע"מ).
המכרז באוקטובר עורר רעש גדול, והוגשו כ-700 הצעות על המגרשים. ההצעות הזוכות נעו בין 4.56 מיליון שקל ל-5.56 מיליון שקל ואולם אז החלו הזוכים להתחרט, והאחד אחר השני ביטלו את ההצעות שלהם, כמו גם אלה שהגיעו אחריהם.
מה קרה? המגרשים המוצעים למכרז שונים מאוד באופיים. בעוד שיש כאלה שפונים לכיוון מערב ונשקף מהם נוף ים מרהיב, אחרים נמצאים בקו שני, ואילו אחרים סמוכים לכביש החוף דווקא. הפערים במחירים בין המגרשים הללו יכולים להגיע למיליון שקל ואף ליותר, אך ברור שכולם כיוונו אל המגרשים החזיתיים, אך נראה שהתלהבו יתר על המידה עם המחירים, מה עוד שהריביות העולות הקטינו מאוד את המוטיבציה לממש את המכרז. הסוף היה - שהמציעים התחרטו ורמ"י ניגשה לערוך מכרז חוזר.
מה צפוי? ההצעות הפעם יהיו נמוכות יותר באופן משמעותי. חלק מאלה שיזכו במגרשים האחוריים צפויים לסגת.
טיפ למשתתפים במכרז: יש מספר מגרשים שבהם קיימים עצים וצמחייה, ולעתים אף אזרי השקייה. אינכם רשאים לטפל בהם, אלא רק באישור קק"ל. כדאי גם לבחון את חלקה 11 במכרז, שכן לפני 30 שנה היא הוכרזה כאתר עתיקות, והמבין יבין.
● ת"א מציגה: כמעט מיליארד שקל רווח מהיטלי השבחה במרכז העיר בתוך 4 שנים | בלעדי
● ראש בראש: השכונות הגדולות בירושלים משנות את פניהן
יום רביעי (22.2)
4. מרכז העיר של חדרה בדרך לשינוי פנים
ועדת המשנה להתחדשות עירונית של הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה חיפה תדון בתוכנית גדולה מאוד להתחדשות עירונית, ששמה "לב חדרה", וכשמה כן היא - כוללת את כל מרכז העיר הוותיק. שטחה 1,665 דונם, שבנויות בהם 11,752 יחידות דיור.
גיאוגרפית התוכנית כוללת את כל המתחם הגדול שבין רחוב הנשיא בצפון לרחוב ביאליק בדרום, ובין רחוב ירושלים/יצחק רבין במזרח לכביש 4 ותחנת הרכבת במערב.
כך מוגדרת מטרת התוכנית: "עידוד התחדשות עירונית במרכז העיר חדרה על ידי תוספת ושינוי ייעודי קרקע, ושינוי בחתכי הרחוב, ליצירת היררכיה ברורה של רחובות ראשיים ומשניים, צירים ירוקים ומוקדים עירוניים; תוספת זכויות בניה למגורים, למסחר ולתעסוקה; הגדלת מצאי השטחים למוסדות ציבור והשטחים הפתוחים; שימור המורשת הטבעית והבנויה; הגדרת מדיניות לאופני התחדשות המבנים, וחלוקה למתחמים לפינוי-בינוי, מתחמים לעיבוי בנייה ומתחמים לאיחוד וחלוקה של מגרשים. התוכנית מקימה תשתית פרוגרמתית ליצירת מלאי תכנון של כ-6,000 יחידות דיור מעבר לקיים בתוכניות התקפות, תוך ראיה כוללת של התאמת התשתיות ברובע, לרבות מוסדות ציבור, שטחים פתוחים, דרכים וכו'".
כלומר המרכז הוותיק של חדרה עומד לגדול ביותר מ-50% ביחידות הדיור שלו, במסגרת שורת פרויקטים של התחדשות עירונית, שיתבססו על התוכנית הגדולה הזו - במידה שזו כמובן תאושר.
● כמו רכב שמאיץ מאוחר מדי, ולא יודע לבלום בזמן: מחירי הדירות שינו כיוון | ניתוח