מתקן חניה / צילום: הלית ינאי
הכותב שותף במשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון העוסק במקרקעין ובתכנון ובניה
בית משפט השלום בתל אביב קיבל לאחרונה באופן חלקי תביעה של רוכשי דירה בפרויקט יוקרתי ביפו כנגד יזם הפרויקט. מחד, קיבלה השופטת את טיעוניו של היזם בכל הנוגע לאיחוד במסירה אולם מאידך חייבה אותו לפצות את הרוכשים על אי ההתאמה במתקן החניה אותו רכשו במסגרת רכישת הדירה.
עובדות המקרה: בשנת 2013 רכשו בני זוג דירה בת 4 חדרים במחיר של 1.85 מיליון שקל בפרויקט תמונה יפואית בשכונת עג'מי ביפו. מועד המסירה החוזי נקבע לכשנה מאוחר יותר.
● קנו דירה במיליונים וגילו שהנוף נחסם. מה קבע בית המשפט?
● תמ"א 38 בבניין הסמוך: חובת הגילוי של מוכרי דירה
בחודש פברואר 2015 החלו התובעים להיערך ל"טרום מסירה" אולם התברר שהעבודות לא הסתיימו ושהדירה אינה ראויה למגורים. היו ליקויים רבים לרבות פיצוץ בצינור מים מתחת לרצפות הדירה, פגמים חמורים בריצוף ועוד. התובעים שכרו חברה שתבצע עבורם דו"ח ליקויים שאותו העבירו ליזם על מנת שזה יתקן את הליקויים ובינתיים נכנסו לגור בדירה בטרם קבלת טופס 4.
התביעה: התביעה בסך כחצי מיליון שקל הוגשה בטענה לאיחור במסירה ולליקויי בנייה בדירה ובחניה. מדובר במתקן מסוג מכפיל חניה והתובעים עושים שימוש בפלטה העליונה של המתקן. גובהה של הפלטה העליונה 151 ס"מ, דבר שאינו מאפשר לתובעים, לטענתם, לעשות בה שימוש מכיוון שהם מחזיקים רכב מסוג ג'יפ שגבוה מ־151 ס"מ.
היזם טען כי מדובר בתמונה חלקית ומסולפת של השתלשלות האירועים, מבלי להתייחס לכך שהדירה הייתה מוכנה למסירה עוד בדצמבר 2014 ושהיו אירועים רבים שלא היו בשליטת היזמית שגרמו לאיחור במסירה, לרבות מבצע "צוק איתן" אשר מנע כניסת פועלים מהשטחים.
בסוגיית החניה הגיש היזם הודעת צד שלישי נגד אדריכל הפרויקט והקבלן המבצע. לטענת היזם, אם קיימים ליקויים במתקן החניה האחריות לפיצוי רובצת עליהם.
ההחלטה: בית המשפט קיבל את תביעת הרוכשים ודחה את ניסיונו של היזם להטיל את האחריות על גובה החניה על האדריכל ועל הקבלן המבצע. השופטת קבעה כי האדם הסביר רשאי להחזיק רכב מסוג ג'יפ שהוא גבוה אך במעט מרכב סטנדרטי ולהניח שחניה מקורה בבניין מגורים תאפשר לו להחנות את רכבו. השופטת קיבלה את טענת התובעים שישנו ליקוי במתקן החניה וכי מגיע להם פיצוי בגינו בסך של 72,000 שקל על ירידת ערך כפי שקבע המומחה בתוספת 20,000 שקל עבור עוגמת הנפש, וכן הוצאות משפט ושכ"ד עו"ד בסך 18,400 שקל.
פרשנות: פס"ד מביא לידי ביטוי את המצב המשפטי של רוכשי דירה מקבלן "על הנייר", לאחר מסירת הדירה. בכל הנוגע לליקויי בניה יש להפריד בין מה שנחשב לליקוי שניתן לתיקון ועל פי חוק המכר מחויב הקבלן לתקן במועדים שנקבעו בחוק - לבין אי־התאמות. אי־התאמה מקורה בהבדל שבין ההסכם החוזי והמפרט הטכני של הדירה לבין המצב שבו נמסרה הדירה בפועל. ברוב המקרים אי־התאמות מקורן בשוני שבין המובטח בחוזה ובמפרט ולכן הודעות צד ג' של הקבלן שמטיל את האחריות על גורמים אחרים לא תהיה לזכותו שכן ככל הנראה הם לא היו מעורבים בהכנת ההסכם המשפטי והמפרט. בעניין ליקויים קיים סיכוי שטענות בנוגע לביצוע ותכנון לקוי בניגוד להוראות הקבלן יכולה להתקבל לחובת המתכנן ו/או המבצע.
לגבי הטענות של היזם בנוגע לאיחור במסירה, רק במקרים חריגים בית המשפט מקבל טענות של היזם כי גורמים אחרים גרמו לעיכוב והדבר לא היה בשליטתו. בתי המשפט נוטים לקבוע כי על היזם לקח בחשבון את העיכובים שיווצרו ולכן סביר להניח שהוא העריך בהתאם את מועד המסירה החוזי. הכותב שותף במשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון העוסק במקרקעין ובתכנון ובנייה.
63718-10-15