באר שבע. גובה הנחה ממוצע של 300 אלף שקלים / צילום: Shutterstock
המטרה: לצמצם את פערי ההנחות שניתנות במסגרת "דירה בהנחה" לרוכשים במרכז הארץ, לעומת אלה שרוכשים דירות באזור הפריפריה. הכלים: שינוי שיטת השומה והגדלת ההנחות והמענקים שמקבלים בפריפריה.
● הסעיף שיאפשר לראשי הרשויות לייקר את הארנונה בעשרות אחוזים
● היזמים ברחו מפרויקט השכירות: אף הצעה לא הוגשה במכרז בגליל ים
● 1,300 דירות על קו החוף בחיפה, ואיך תראה גבעתיים בעשורים הבאים: מה צפוי השבוע בנדל"ן
תוכנית זו מגובשת בימים אלה במשרד הבינוי והשיכון, בעקבות ביקורת על חוסר השוויון בגובהי ההנחות שמתקבלות בחלקים השונים של הארץ. בעוד שבמרכז הארץ היו מקומות שבהם נרשמו הנחות של 700 אלף שקל ויותר, בפריפריה ההנחות הגיעו לכמחצית ואף פחות מכך.
מחירי הדירות עלו, גובה ההנחות צרם
הבסיס לתופעה הזו היא שיטת השומות הנהוגה במסגרת "דירה בהנחה". על פי השיטה הנהוגה, המועד על פיו קובעים את השומות הוא דצמבר 2020 - גם אם מכרזי הקרקע על השומות הללו מתקיימים היום, וההגרלות עליהם יחולו בעוד מספר חודשים.
הרעיון שמאחרי הנוהל הזה (שדומה לו גם ליווה את מכרזי תוכנית "מחיר למשתכן", שהשומות בהן הוצמדו למחירי 2015) הוא לנצל את עליות המחירים, כדי להגדיל "מתחת לשולחן" את ההנחות, שבמקור נקבעו ל־20% או ל־300 אלף שקל (הנמוך מבין השניים). הבעיה, שמאז דצמבר 2020 מחירי הדירות עלו בכ־30% וההנחות קפצו לכ־40% בממוצע. למגרילים זה היה טוב, אבל לרבים גובה ההנחות צרם.
בהגרלות שונות שנערכו באזורי הביקוש, כמו בראשון לציון, באר יעקב, יהוד ואחרים, ההנחות נעו בין 700 אלף שקל למיליון שקל. הנחות אלה כבר צרמו לרבים בממשלה, שכן הן חרגו במידה רבה מההנחיות שנתן היועץ המשפטי לממשלה עוד ב־2019 - להגביל את גובה ההנחות ל־400 אלף שקל.
מצד אחד, היו גורמים שסברו שעליות המחירים המהירות מחייבות את הממשלה להגדיל את ההנחות. דרך ראשונה הייתה, כאמור, להצמיד את מחירי הדירות למחירים מסוף 2020, ודרך שנייה הייתה לקבוע בשנה שעברה כי ההנחות יוגדלו לחצי מיליון שקל. אבל מכיוון שעליות המחירים היו חדות, לא ניתן היה לשמור על רף החצי מיליון שקל.
מצד שני, ניצבה אחת מהבעיות שמלוות את התוכניות הממשלתיות עוד מיומה הראשון של "מחיר למשתכן", והיא ההנחות הגדולות שהתקבלו על דירות במרכז הארץ, לעומת הנחות צנועות בהרבה שהתקבלו בערי הפריפריה. עקב עליות המחירים המהירות במרכז הארץ, והאיטיות יותר בפריפריה, גדלו מאוד פערי ההנחות. אם, כאמור, נמדדו במרכז הנחות של 800 אלף שקל ויותר, בפריפריה הן הגיעו לכמחצית מזה.
בדיקה שערכנו בגלובס יכולה להמחיש את הבעיה: בשנה שעברה התקיימו שלושה סבבי הגרלות, שבהן הוגרלו כ־19 אלף דירות. בחינה של דירה תיאורטית בת 100 מ"ר עם מרפסת ומחסן ב־7 מקומות, העלתה פערים גדולים בין גובה ההנחות שקיבלו הזוכים באזורי הביקוש לעומת זה של הפריפריה הצפונית והדרומית.
בעוד שביישובים שנבדקו באזורי הביקוש ההנחות שחושבו הגיעו ל־700 אלף שקל ויותר, בערים הפריפריאליות שנבדקו הם הגיעו לעד 450 אלף שקל (נעיר כי החישוב כלל גם מקדם דחייה של 5%, לאור האיכלוס המאוחר של הפרויקטים המוגרלים).
הצעדים עדיין רחוקים מאוד מיישום
לאור זאת, פועלים כיום במשרד הבינוי והשיכון בכיוון של הקטנת הפערים בין ההנחות במרכז לפריפריה, וזאת באמצעות 2 צעדים: הראשון הוא עריכת "שומת ביקורת" שתיתוסף על השומה המקורית שניתנה לדירות, שכאמור נכונה לדצמבר 2020. שומת הביקורת תהיה מעודכנת ליום עריכת המכרז, ובכך תשקף את ההנחה הריאלית שמקבלים הזוכים. המטרה היא שהנחה זו לא תעלה על חצי מיליון שקל. צעד זה נועד לרסן את ההנחות שהתקבלו באזורי הביקוש.
הצעד השני נועד להגדיל את ההנחות שניתנות בפריפריה, ובמסגרתו מתכוונים במשרד להגדיל את ההנחה שלה זוכים רוכשי הדירות בפריפריה ל־25%, וכמו כן להגדיל את המענק הניתן כיום מ־40 אלף שקל ל־60 אלף שקל. נשקל גם צעד נוסף להגדיל את מענקי סבסוד הפיתוח שבהם זוכים היזמים שפועלים בפריפריה באופן שיאפשר להם להוזיל עוד את הדירות.
הצעדים הללו נמצאים בבחינה ועדיין רחוקים מיישום. לא מן הנמנע, שחלק מהמספרים שאוזכרו כאן ישתנו, ואולם זה הקו המנחה של המשרד תחת השר יצחק גולדקנופף. עם זאת חשוב להדגיש, כי ההגרלות הקרובות שייערכו במסגרת "דירה בהנחה" יתקיימו תחת השיטה הקיימת, כלומר של שומות שמעודכנות לדצמבר 2020 והנחות שחורגות לעתים בהרבה מרף החצי מיליון שקל.