ברלין. מסי הנדל''ן החדשים בגרמניה עשויים לעלות ביוקר למשקיעים הישראלים / צילום: Associated Press, Michael Sohn
לידיעת משקיעי הנדל"ן בגרמניה: רפורמת מס חדשה בגרמניה משפיעה גם על משקיעי הנדל"ן הישראלים במדינה האירופית. כחלק מהרפורמה, כל מחזיק נדל"ן חייב לבצע הערכת שווי לנכס בבעלותו ולדווח על השווי לרשות המסים הגרמנית.
הדיווח על שווי המקרקעין ועל סוג המקרקעין (מגורים או מסחרי) צריך לכלול דיווח על מיקומו, גודלו, שוויו, סוג הבניין, שנת ההקמה, סכום הרכישה ופרטים נוספים. לעל פי הדיווחים והערכות השווי, רשויות המס בגרמניה עתידות לשלוח חיובי ארנונה ומס רכוש חדשים לבעלי הנכסים.
החקיקה החדשה עוררה דרמה גדולה בגרמניה, והמדינה נאלצה לדחות את מועדי הדיווח מספר פעמים לאחר שהציבור התקשה למלא אחר דרישות הדיווח והתעוררו מספר תקלות במערכת המקוונת של הדיווח. נכון להיום מועד הדיווח האחרון, ה-30 לינואר, חלף. מי שלא דיווח עד כה על נכסיו עלול להיות חשוף לקנסות מצד רשויות המס הגרמניות למעט באזורים מסוימים בגרמניה שלגביהם ניתנו אורכות להגשת הדוחות.
ברלין: יעד השקעה שהכפיל את שוויו
אולם, בעלי הנדל"ן הגרמנים אינם היחידים שמושפעים מהרפורמה. כאמור, דיווחי המס חלים על כל בעלי הנכסים במדינה, לרבות משקיעים זרים, בהם גם ישראלים רבים. "רפורמת מס חדשה בגרמניה, המחייבת אומדן והערכה חדשה של נדל"ן בגרמניה, גורמת לחשש בקרב משקיעי נדל"ן ישראלים", אומר רו"ח יניב אנג'ל, מומחה למיסוי מפירמת היעוץ AUREN וראש מחלקת מיסוי בינלאומי ישראל גרמניה. "בחצי שנה האחרונה הגיעו אלינו עשרות פניות של ישראלים שמחזיקים בנדל"ן בגרמניה וקיבלו מכתב מרשות המסים הגרמנית לביצוע שערוך מחדש של שווי הנכס ודיווח. בהתייעצויות עם אנשי מס ישראלים בנושא הם מגלים לפתע כי על בעלות של נכס בגרמניה יש לדווח ולשלם מס לא רק בגרמניה אלא גם בישראל, כך לפי חוקי המס הישראלים והבינלאומיים, ואי דיווח ותשלום מס שכזה מהווה עבירה פלילית במדינת ישראל".
גרמניה, ובייחוד ברלין, הייתה בעשורים האחרונים יעד השקעה ראשון במעלה לבעלי נכסים זרים מרחבי העולם, ביניהם ישראלים רבים. מחירי הרכישה הכפילו את עצמם בעשור האחרון בשכונות מרכזיות בברלין, ובאזורי ביקוש אפילו עלו פי שלושה. "משקיעים הפרטיים השקיעו בעשור האחרון בעיקר בברלין, דרך חברות גרמניות בבעלות ישראלית, שקנו בניינים, שיפצו אותם ומכרו דירות בבניין למשקיע הישראלי הפרטי. בשנים האחרונות החלה נדידה של אותם ישראלים פרטיים מברלין ללייפציג", אומר רו"ח אנג'ל. "בנוסף, יש חברות ישראליות שמחפשות נכסים מסחריים מניבים כמו משרדים ומרכזיים מסחריים, בעיקר בברלין המבורג מינכן שטוטגרט פרטנקפורט, אלו הערים הגדולות בגרמניה והשוכרים הם חברות בינלאומיות, חברות מקומיות גדולות, או מרכזי קניות עם סופרמרקטים חנויות ביגוד ועוד. ביזמויות נדל"ן כאלה ישנם ישראלים המשקיעים בחברה שבבעלותה הנכסים המסחריים".
הרפורמה בהכנה כבר מ-2019
הרפורמה נולדה בעקבות פסיקה של בית המשפט הפדרלי בגרמניה מנובמבר 2019, אשר קבע כי מערכת חישוב הארנונה ומס הרכוש לא תואמים את החוקה הגרמנית. הרשות המחוקקת בגרמניה נאלצה לשנות את חוק מס מקרקעין, והועבר חוק חדש בהחלטה של המועצה הפדרלית (בונדסרט) ב-8 בנובמבר 2019. במסגרת זו, נקבע כי כללי מיסוי ודיווח חדשים שעתידים להיכנס לתוקף החל מינואר 2025. ואולם, על מנת להיערך למיסוי החדש, החיוב בדיווח על הנכסים נכנס לתוקף מוקדם יותר. רשות המס בגרמניה דרשה מהציבור להשלים את הדיווח עד ה-31 בינואר 2023 בכל גרמניה ועד ה-31 במרץ 2023 במחוז בוואריה בגרמניה.
רו"ח אנג'ל מסביר כי "הרפורמה במערכת הארנונה של גרמניה קובעת כי החל מחודש ינואר 2022, כל נכסי הנדל"ן בגרמניה (למגורים ולמסחר) יבצעו הערכת שווי מחודשת, שתתאים לחקיקת המס והארנונה העדכניים לפי פסיקת בת המשפט הפדרלי. כתוצאה, מאות אלפי אנשים המחזיקים בנדל"ן בגרמניה, מחויבים בהגשת דו"ח והצהרה על שווי הנדל"ן, מאחר ורפורמת המס מחייבת את כל מחזיקי הנדל"ן בגרמניה לערוך הערכה מחדש לצורכי מס רכוש.
על רקע החקיקה החדשה גם חברות ישראליות שתיווכו עבור ישראלים בקניית דירות בברלין, ומנהלות אותם כעת הציעו שירותים להגשת הנתונים החדשים. כך למשל, צוות אינספיריישן גרופ בברלין פנה למשקיעים שהשקיעו דרכו בנדל"ן בגרמניה והסביר "בדקנו עבורכם בשבועות האחרונים חלופות להגשת דו״ח מס הקרקע החדש. בחנו שורה ארוכה של נותני שירותים, והשתתפנו בסמינרים מקצועיים בנושא". החברה הציעה למשקיעים שירותי משרד רו"ח גרמני, שנמצא בעיר פוטסדאם שליד ברלין.
"הם עובדים מזה כמה שנים עם בעלי דירות זרים, בהם גם לא מעט ישראלים, ומנוסים מאוד בהתמודדות עם הצרכים המיוחדים של המשקיעים", נכתב בפניה למשקיעים. השירות הוצע במחירים של כמה מאות אירו בודדים, בהתאם לדיווח הנדרש. עוד נכתב בדיווח כי "על פי חוק ועל פי כל הפרסומים רק בעלי מקצוע מוסמכים כמו רואי חשבון ועורכי דין, או בעלי הנכסים עצמם בפורטל רשות המסים, רשאים להגיש את הדו״ח. ולכן, הגשתו דרך גורם אחר אינה מומלצת ועלולה להביא לדרישה להגישו מחדש בהמשך".
● לראשונה זה 20 שנה, לארדואן יש סיכוי רציני לאבד את השלטון בטורקיה | פרשנות
● נתוני מאקרו חזקים לא יספיקו: האזהרה החריגה של מודי'ס מערערת את האסטרטגיה של שר האוצר | פרשנות
רו"ח רם גרגיר, שותף מיסוי בינלאומי בפירמת EY ישראל מסביר כי ההשלכות של הרפורמה אינן במישור החיוב במס (שיתכן שיעלה מעט), אלא במישור הדיווח. "עיקר ההשלכה של החקיקה היא הטלת חובת דיווח חדשה: תוספת של נטל דיווחי שלא הייתה קיימת קודם לכן. מבני החזקה הכוללים הקמה של תאגידים זרים לצורך ההשקעה בנדל"ן בגרמניה הינו נפוץ מאוד בקרב משקיעים ישראלים, בין היתר בשל יעילות המס שגלומה במבנים אלה.
"עתה יידרשו אותם תאגידים זרים למסור מידע מפורט לגבי בעלי המניות הישראליים שלהם עד לסוף חודש יוני. אי-ציות לתקנות הדיווח הגרמניות יגרור קנסות כבדים (אם כי שיעורי המס החלים לא ישתנו). לכן מומלץ שמשקיעים ישראליים שהנושא רלוונטי לגביהם יוודאו מבעוד מועד שהתאגידים שבבעלותם ביצעו ניתוח ראשוני לגבי תחולת התקנות החדשות עליהם, ושם נערכו להגשה של הדיווחים במידת הצורך".