תחנה מרכזית אשקלון / צילום: סיון מטודי, דוברות עיריית אשקלון
בחודש שעבר הונחה אבן הפינה לתחנה המרכזית החדשה באשקלון שתוקם בעלות של 40 מיליון שקל. בתוך שנתיים היא עתידה להחליף את התחנה המרכזית הקיימת בעיר, שהוקמה לפני 60 שנה ונמצאת כיום בבעלות חברת נצבא.
התחנה הקיימת "סובלת מהזנחה קשה ומליקויי תחזוקה המסכנים את בטיחות הנוסעים והנהגים", אמרו במשרד התחבורה והוסיפו כי "היא אינה עונה על סטנדרט השירות הנדרש על ידי המשרד. התחנה המרכזית החדשה באשקלון תנוהל על ידי חברת ניהול בפיקוח משרד התחבורה, על מנת לוודא עמידה בסטנדרט הנדרש". וכך, בציטוט רשמי נחשף רק טפח מהעימות שבין המדינה לחברה.
נצבא מחזיקה ב־13 תחנות מרכזיות שאותן רכשה כשהופרטו. נצבא (ראשי תיבות של "נכסי צאן ברזל אגד") נוסדה ב־1948 כחברה־בת של אגד, שבה למדינה הייתה מניית זהב, והייתה אחראית על תחזוקת המבנים. מאז עברה גלגולים שונים עד שבתחילת שנות האלפיים נרכשה על ידי קובי מימון, ובסופו של דבר מניות שהיו בבעלות חברי אגד הועברו לחברת איירפורט סיטי שבשליטתו. מימון רכש את השליטה תמורת 645 מיליון שקל ב־2006. עשור מאוחר יותר נסחרה החברה בשווי של 4 מיליארד שקל.
איירפורט סיטי מצהירה באסטרטגיה העסקית שלה כי בין מטרותיה "הקטנה הדרגתית של התלות במפעילי התחבורה כשוכר עיקרי, הן באמצעות הרחבת המגוון הכולל של נכסים המוחזקים על ידי הקבוצה והן על ידי הסבת נכסים תחבורתיים המפונים על ידי אגד לשימושים אחרים, בעיקר בתחומי המגורים, המלונאות, המשרדים והמסחר", לשון דוחותיה הכספיים.
כלומר נצבא שואפת לפנות את התחנות המרכזיות לטובת פיתוח נדל"ני. המוטיבציה באה לידי ביטוי גם במספרים. התחנות המרכזיות מהוות 16% מהכנסותיה משכר דירה וניהול ו־14% מהשווי ההוגן של הנדל"ן המניב. השווי ההוגן של נכסים אלו כנדל"ן מניב הוא 1.5 מיליארד שקל.
הטענות שהושמעו רבות כלפי הקבוצה הן שהיא מזניחה במכוון את התחנות המרכזיות שאותן קנתה מאגד כדי להאיץ את פינוין ולממש את האסטרטגיה שלה. בהקשר של התחנה המרכזית בתל אביב קבע שופט ביהמ"ש המחוזי בת"א בנימין ארנון, כי "תוכניתה של נצבא הייתה לכל אורך הדרך להוביל לכך שהתחנה תקרוס והאינטרס העסקי שלה התמצה בנדל"ן של התחנה". לעומת זאת, בנצבא טוענים שרמת הניהול של התחנות היא פונקציה של תשלום העלות. לדברי החברה, התעריף נקבע מזמן ואינו רלוונטי ובינה ובין משרד התחבורה אין בכלל הסכם בתוקף.
האסטרטגיה הוכיחה את עצמה
בשלב זה נראה כי האסטרטגיה הזו הוכיחה את עצמה. ב־2020 החברה סיימה הקמת תחנה בעפולה ובמקום התחנה הישנה החברה מתכננת להקים מרכז משולב של משרדים, מגורים מסחר ומלונאות. כעת היא פועלת לשנות את ייעוד השטח.
בהרצליה, החברה הצליחה לפנות את התחנה המרכזית בהסכמה עם משרד התחבורה וקיבלה היתר להקמת 150 יחידות דיור אותן החלה לשווק ב־2019. בכפר סבא הצליחה החברה לאשר תב"ע המאפשרת להקים על שטח התחנה המרכזית 170 יחידות דיור בשלושה מגדלים.
המלכוד של משרד התחבורה הוא הצורך להפעיל תחבורה ציבורית במתקנים הולמים ומתפקדים, ולכן פעמים רבות המשרד העדיף לפנות את התחנות של נצבא למסופים שמופעלים באמצעותו, ונצבא יצאה נשכרת מכך.
הסיפור של אשקלון הוא המשך ישיר לכך, אלא שהפעם הוחלט שהתחנה הישנה לא תפונה גם לאחר פתיחת התחנה החדשה, אלא תשמש כחניון לילה ומוקד תפעולי לאוטובוסים. השינוי הקטן לכאורה מעכב את נצבא, ויכול ללמד על שינוי מגמה ביחס של המדינה כלפיה. הנושא מתגלגל לפתחה של העירייה ושל מנהל התכנון שידונו בהמשך בבקשות לשינוי ייעוד המיקום ולא מדובר בסוף פסוק.
ברקע: דיונים על הפקעת הנכסים מהחברה
רו"ח דקל כהן, סגן בכיר לחשב הכללי ומנהל חטיבת הנכסים, אמר בטקס הנחת אבן הפינה כי "הקמת התחנה המרכזית כאן, מהווה קפיצת מדרגה משמעותית, לא רק בהיבט של יצירת תשתית מודרנית, אלא גם ברפורמה, אותה אנו מובילים, ששמה לה למטרה שמתקנים תחבורתיים ציבוריים יהיו על קרקע בבעלות המדינה ובשליטתה על מנת להבטיח רמות שירות וניהול מיטביות". במילים אחרות: הרפורמה תקטין את האחיזה של נצבא בכל הנוגע למסופים תחבורתיים, הנמצאים גם כך במחסור.
ברקע מתקיימים דיונים על הפקעת הנכסים מנצבא. במסגרת תת"ל 120 שנועד להסדיר מסופי אוטובוסים, נכנס גם מסוף ברחוב המרכבה בחולון על שטח בבעלות נצבא. החברה התנגדה לתוכנית וטענה כי סביר שתקודם בקרקע סמוכה בבעלות המדינה ולא "על ידי נקיטת הליך פוגעני של הפקעת מקרקעין פרטיים".
החוקר שמונה לבחון את ההתנגדויות דחה את ההתנגדות וכתב כי "הקמתו של מסוף לתחבורה ציבורית נעשית, כמו בכל תשתית לאומית, בראש ובראשונה, על יסודם של שיקולי תכנון… ככל שירות ציבורי חיוני, גם שירות התחבורה הציבורית אינו יכול להיות תלוי ברצונו הטוב של גורם פרטי או בהנחה שבכל נקודת זמן יהיה לו אינטרס מספיק להפעיל את המתקנים הנדרשים לה שבבעלותו בכלל ובאופן מיטבי בפרט".
המאבק בין החברה לבין המדינה בא לידי ביטוי גם בסכסוך משפטי אודות דמי השכירות והתפעול בין נצבא לבין המדינה ביחס למתקנים הקיימים - משא ומתן שהוקשחו בו עמדות עד שהופסק על ידי המדינה.
ייתכן שכל אלו, על רקע חולשתה של החברה בסביבת הריבית העולה וההאטה הכלכלית, יוכלו להוביל להסדרה של התחום הפרוץ - על גבם של משתמשי התחבורה הציבורית; והממשלה תבחן ביכולתה למשול על תשתית תחבורתית קריטית שנמצאת במחסור ומעכבת את שיפור השירות באוטובוסים, למען קידום מיזמים נדלניים שמשיאים רווחים לבעלי המניות, על קרקע שייעודה המקורי - ציבורי.
נצבא: משרד התחבורה חזר בו מהסכם ללא נימוק
מטעם החברה נמסר בתגובה: "נצבא כחברה ציבורית פועלת להשאת הרווח לטובת בעלי מניותיה תוך התחשבות ושמירה על האינטרס הציבורי בהפעלת התחנות המרכזיות. בין נצבא לבין המדינה התנהל מו"מ לחתימת חוזה מסגרת אשר יכלול את כל התחנות המרכזיות ויקבע באופן הוגן וראוי את דמי השכירות ודמי הניהול שישולם לנצבא עבור השימוש בתחנות.
"הצד שחזר בו מחתימה על חוזה המסגרת היו פקידי משרד התחבורה. יתרה מזאת, גם כאשר נוסח ע"י פקידי משרד התחבורה חוזה ספציפי לתחנה מרכזית כפר סבא, ונחתם ע"י החברה - סירבו הפקידים לחתום על החוזה שנוסח על ידם ללא נימוק.
"רמת הניהול של התחנות היא פונקציה של תשלום העלות - נצבא הסכימה כי יועץ מוסכם ייקבע את הרמה הנדרשת ואת עלותה, כאשר לנצבא תשולם העלות + רווח סביר. פקידי משרד התחבורה 'גררו רגליים' וכיום אין חוזים חתומים לגבי רוב התחנות. אין זה נכון שהתחנות מוזנחות. כדוגמה, בעפולה נבנתה תחנה מודרנית חדשה לנוחות הנוסעים.
"נצבא התחייבה לאפשר לכל המפעילים לעשות שימוש בתחנות המרכזיות ע"מ לאפשר את הרפורמה בתחבורה הציבורית. התחייבות זו הותנתה, בהסכמה, בחתימת המפעילים השונים על הסכם שכירות והסכמי ניהול. פקידי משרד התחבורה היו אמורים לאכוף על המפעילים השונים לחתום על ההסכמים בנוסח שהוסכם בין נצבא ובין המשרד. למרות הנ"ל, ממאנים המפעילים לחתום על ההסכמים ופקידי המשרד, למרות התחייבות המשרד, מגבים אותם. פקידי המשרד, במקום לנהל מו"מ הוגן וברוח פקודת התעבורה, הקשיחו את עמדתם, 'שלחו' את נצבא להגיש תביעות משפטיות, מאיימים על נצבא בהליך הפקעה אם לא תיכנע, ובכך פוגעים בציבור משתמשי התחבורה".