הכותב הוא שותף ביוסף ישורון ושות' עורכי דין המתמחים במקרקעין ובתים משותפים
פסק דין שניתן על -די המפקח על רישום מקרקעין בפתח תקווה, מאיר פורת, עסק בשאלה - האם ובאילו תנאים רשאי בעל דירה, לעשות שימוש ברכוש המשותף גם ללא הסכמת יתר בעלי היחידות בבניין.
המפקח דחה בפסק דינו את תביעת התובעת למתן צו עשה המורה לנתבעת לפנות עגלת נכה מהרכוש המשותף, תוך שהוא קובע, בין השאר, כי בנסיבותיו של המקרה, הצבת עגלת נכה ברכוש המשותף מהווה שימוש סביר.
עובדות המקרה: התובעת והנתבעת 2 - חברת עמידר - הן בעלות זכויות בבניין המשותף מושא המחלקות. הנתבעת 1 משכירה את הדירה מאת הנתבעת 2. התובעת והנתבעת 1 מתגוררות האחת מול השנייה.
שימוש סביר?
טענות הצדדים: התובעת טוענת כי השוכרת עושה שימוש בלתי סביר בשטח הקיים בין דירותיהן, וזאת בפני שהיא מניחה חפצים מחוץ לדלת דירתה של התובעת כדוגמת: עציצים, עגלות נכים וכיו"ב. לטענתה, חפצים אלה חוסמים את הגישה לארון מוני המים ומהווים סכנה בשעת חירום. עוד נטען כי עגלת הנכים מפריעה בעת העברת המקרר לדירתה של התובעת.
הנתבעת 1 טענה כי היא עושה שימוש סביר ברכוש המשותף ואינה חוסמת לתובעת כל גישה לדירתה. הנתבעת 2 טענה כי העגלה מוצבת בצמוד לדלת הדירה ולא במרכז המרחב המשותף, וכי לדעתה העגלה אינה מפריעה לאיש.
ההחלטה: המפקח על רישום המקרקעין ערך ביקור במקום וגם תיעד בתמונות את השטח נשוא הסכסוך בין הצדדים. המפקח גם הציע לצדדים מתווה פשרה, אך הוא נדחה. המפקח דחה כאמור את התביעה והפנה לסעיף 31 לחוק המקרקעין, הקובע בין היתר כי כל דייר רשאי לעשות בשטחים המשותפים שימוש סביר ללא צורך בהסכמת שאר בעלי הדירות, אם לא נקבע אחרת בתקנון או באסיפה הכללית של הדיירים, ולא נפגעת יכולתם של שאר בעלי הדירות לעשות שימוש סביר בשטחים המשותפים.
אין פגיעה
המפקח, בהסתמך על פסק הדין שניתן במסגרת תיק: 635/21 אמסלם מימון גדי נ' קרן יטי, הגיע למסקנה כי מסדרון הקומה שבה הונחה העגלה הוא חלק מהרכוש המשותף, וכי בעל דירה רשאי לעשות שימוש סביר ברכוש המשותף, גם ללא אישור האסיפה הכללית, וזאת בהתקיים התנאים שלהלן:
השימוש תואם את תנאי המקום ואת הייעוד של אותו חלק ברכוש המשותף; השימוש אינו מונע שימוש דומה של בעלי דירות אחרים בבית המשותף, ואינו עולה לכדי תפיסת חזקה ייחודית ברכוש המשותף.
לעניינו, המפקח פסק כי המסדרון בין שתי הדירות הוא אכן חלק משטח הרכוש המשותף, אך הצבת עגלת נכים בפתח דירת הנתבעת לא מהווה פגיעה בזכות ובגישה של דיירים אחרים ברכוש המשותף, או ניסיון לתפוס חזקה ייחודית ברכוש המשותף, במיוחד כשמדובר בעגלת נכים וסיוע בהנגשת ילד נכה ומוגבל.
המפקח קבע כי הוא התרשם בביקורו כי העגלה לא מונעת גישה למתקנים משותפים בבניין, כמו ארון החשמל וארון המים. אי לכך, הצבת עגלת נכים ברכוש המשותף בסמוך לדירת הנתבעת מהווה שימוש סביר ברכוש המשותף, גם לאור מקרה רפואי זה.
באשר להוצאות, המפקח פסק כי נכון יהיה לטובת יחסי שכנות טובים כי כל צד יישא בהוצאות שלו.
לסיכום: השטחים המשותפים בבית משותפים שייכים לכלל בעלי הזכויות בבניין. כל דייר רשאי לעשות שימוש סביר גם ללא הסכמת שאר בעלי הדירות, אלא אם התקבלה החלטה אחרת באסיפה הכללית, ובתנאי שלא נפגעו זכויות יתר הדירות.
6/1871/2022
