צחי ארבוב / צילום: אלכס פרגמנט
השנה החולפת הייתה קשה במיוחד למשקיעים במניות הנדל"ן הבורסאיות, שאיבדו עשרות אחוזים מערכן על רקע העלאת הריבית החדה במשק שמייקרת את המשכנתאות של רוכשי הדירות מחד ומגדילה את עלויות המימון של החברות עצמן מאידך. עם זאת, הדוחות הכספיים של אקרו נדל"ן, הבונה פרויקטי דיור בגוש דן, ובעיקר בת"א, מלמדים ששנת 2022 הייתה שנת שיא בתוצאות החברה, שנסחרת בשווי של 2 מיליארד שקל לאחר צניחה של 50% במניה מאז הונפקה בתל אביב לפני שנה. מדד ת"א בנייה, שבו כלולה אקרו , צלל ב-45% בשנה האחרונה.
● רצף הנתונים שמכניס את ענף הנדל"ן לאי ודאות וזורע משבר היצע | ניתוח
● חוב כבד וצניחה בשווי הנכסים הזניקו את תשואת אג"ח דסק"ש | בדיקת גלובס
המחיר הממוצע לדירה שמכרה אקרו במהלך הרבעון האחרון של 2022 זינק ב-23% בתוך שנה והגיע ל-6 מיליון שקל. החברה שבשליטת צחי ארבוב מייחסת את העלייה החדה במחיר הממוצע לשינוי בתמהיל הדירות בפרויקטים.
בסיכום השנה כולה עמד המחיר הממוצע לדירה שמכרה אקרו על 5.4 מיליון שקל, עלייה של 25% ביחס לשנה שקדמה לה.
בסיכום שנת 2022 רשמה החברה הכנסות של 1.22 מיליארד שקל, עלייה של 74% לעומת השנה החולפת, שמוסברת בעיקר מעלייה חדה בתמורת המכירה של דירות וקרקעות (821 מיליון שקל) לצד זינוק של קרוב ל-80% בשווי הנדל"ן להשקעה שבידי החברה, לסך של 292 מיליון שקל. בשורה התחתונה הרווח הנקי זינק פי חמישה ל-264 מיליון שקל. אקרו דיווחה כי תחלק דיבידנד של 52 מיליון שקל לבעלי המניות.
ההצטננות בשוק ניכרה במספר הדירות שנמכרו
למרות התוצאות החזקות, הצטננות בשוק הדירות, שהתעצמה בחודשים הראשונים של השנה הנוכחית, ניכרת במספר הדירות שמכרה אקרו אשתקד. בניגוד להכרה בהכנסות, מכירת דירה אין משמעותה שהחברה משלשלת את הכסף לקופתה, שכן עליה להקים את הפרויקט ולהכיר בהן על פני שנים. מכאן שההכנסות שנרשמו בגין השנה החולפת מייצגות פרויקטים שנמכרו בחלקם בשנים קודמות.
בסיכום 2022 מכרה אקרו 169 יחידות דיור, ירידה של רבע ביחס למספר הדירות שמכרה שנה קודם לכן (227), שהייתה שנת שיא בענף. עם זאת, העלייה החדה במחיר הדירות, הובילה לכך שהדירות נמכרו תמורת 913 מיליון שקל ב-2022, שחיקה של 7% בלבד ביחס לתמורת המכירות ב-2021.
ברבעון הרביעי של 2022 מכרה אקרו 44 יחידות דיור בהיקף כספי של כ-262 מיליון שקל - ירידה של יותר מחצי לעומת 93 יחידות דיור שמכרה ברבעון האחרון של 2021 תמורת 450 מיליון שקל.
ההכנסות ממכירת דירות וקרקעות שבהן הכירה אקרו ברבעון עמדו על 163 מיליון שקל, עלייה של 3% ביחס לרבעון האחרון של 2021. אקרו רשמה גם ברבעון האחרון עלייה משמעותית בשווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה שלה, של 215 מיליון שקל, כתוצאה מעליית ערך בדירות שהיא בונה בת"א, כך שבסיכומו של דבר ההכנסות ברבעון הסתכמו ב-431 מיליון שקל, עלייה של 71%.
אקרו מפרטת בין היתר כי בפרויקט ב"מתחם גולף" שבצפון ת"א נמכרו 14 דירות בשנת 2022, למול 36 דירות שנה קודם לכן. בפרויקט ברחוב ויסוצקי בעיר נמכרו 14 דירות מול 31 דירות שנמכרו ב-2021. ברבעון האחרון הקצב היה איטי יותר, ובמתחם גולף נמכרו שתי דירות בלבד.
גם בפרויקטים אחרים בת"א - ויסוצקי, בארט ויארד - נרשמה ירידה חדה במכירות ברבעון. אקרו מציינת כי 70% מהדירות שלה שנמצאות בשיווק נמכרו נכון לסוף השנה החולפת.
ההכנסות מ־2022 יוכרו בשלוש השנים הבאות
אקרו נדל"ן הוקמה ב-2006, כשבתחילת פעילותה עסקה בארגון קבוצות רכישה. בעל המניות העיקרי בחברה הוא צחי ארבוב (25.4%), שהקים אותה עם שותפיו ומכהן בתפקיד היו"ר. החברה מנוהלת על ידי זיו יעקובי והיא צמחה והתפתחה בתחום ייזום ובניית דירות למגורים, וגם בהקמת וניהול פרויקטי נדל"ן מניב. לפני שנה הונפקה החברה בבורסה, רגע לפני תחילת העלאות הריבית החדות בארץ ובעולם, שהובילו לסגירת שוק ההנפקות הראשוניות בת"א.
החברה ניצלה את המומנטום החיובי בשוק וגייסה כחצי מיליארד שקל לפי שווי של כ-4 מיליארד שקל (אחרי הכסף). כדי להבין עד כמה מניותיה היו סחורה חמה במועד ההנפקה, ניתן לציין שהיקף הביקושים למניות אקרו בהנפקה היה יותר מפי שלושה מהסכום שגויס.
יעקובי ציין כי בשנת 2022 "בפרויקטים בביצוע מכרנו כ-90% מיחידות הדיור בהיקף של כ-2.6 מיליארד שקל. אנו נכיר בהכנסותיהם על פני שלוש השנים הבאות".
עלות שכרו של יעקובי עמדה אשתקד על יותר מ-10 מיליון שקל (רובה בתגמול מבוסס מניות).
נכון להיום, החברה יוזמת, מתכננת ובונה 60 פרויקטים הכוללים 7,814 יחידות דיור. היא מתכננת להתחיל את בנייתן של 3,508 מהן עד שנת 2029.
להערכת אקרו הדירות שיימכרו יתרמו לה רווח גולמי מצרפי של כ-3.8 מיליארד שקל, מתוך זה כ-1.7 מיליארד שקל בפרויקטים אשר תחילת השיווק שלהם צפויה עד לסוף לשנת 2023.