מגדלי עזריאלי בתל אביב / צילום: Shutterstock
הזינוק באינפלציה במשק הקפיץ את הוצאות המימון של ענקית הנדל"ן המניב, קבוצת עזריאלי, שגרמו לירידה ברווחיה בשנה החולפת. העליות החדות של מדדי המחירים לצרכן, יותר מהכפילו את הוצאות המימון, בעיקר בגין אג"ח שהנפיקה החברה, שהצטברו ביותר ממיליארד שקל - כפול מב-2021.
עזריאלי מציינת כי הגידול בהוצאות המימון נבע בעיקרו מגידול בהוצאות הצמדה על הלוואות, איגרות חוב ופיקדונות דיירים בדיור המוגן. עם זאת, יש לציין כי ההתייקרות של החוב של עזריאלי, בשל האינפלציה, מגודרת במידה רבה למול דמי השכירות שגובה החברה, אשר מוצמדים גם הם למדד.
לעזריאלי יש 6 סדרת של אג"ח, כולן צמודות למדד, שהיקף החוב שנותר מהן לפירעון מסתכם כיום ב-14.5 מיליארד שקל. הסדרה ארוכה ביותר (ז') היא במח"מ של 8.2 שנים והיא נסחרת בתשואה של 3.18%.
עזריאלי מסכמת את שנת 2022 עם הכנסות בהיקף של 4.43 מיליארד שקל, שחיקה של 12%, שנבעה בעיקר מירידה בשיערוכי הנדל"ן שעמדו על 1.5 מיליארד שקל לעומת 2.5 מיליארד שקל ב-2021.
על התוצאות העסקיות השפיעה כאמור לשלילה עלייה בהוצאות המימון שהסתכמו ב-1.1 מיליארד שקל, עלייה של 131% בתוך שנה. עיקר הסיבה לזינוק נבעה מהוצאות המימון שנושאות אג"ח החברה, אשר הסתכמו ב-928 מיליון שקל בסיכום 2022, למול 402 מיליון שקל שנה קודם לכן ו-67 מיליון שקל בלבד בשנת 2020. בשורה התחתונה רשמה עזריאלי רווח נקי של 1.8 מיליארד שקל ב-2022, ירידה של 38%.
בשנה שעברה עבר העולם טלטלה, כאשר הריבית שטיפסה הפילה את הבורסות, בדגש על תחום מניות הטכנולוגיה. לעזריאלי, שקרוב לשליש משטחי הנדל"ן המניב שלה הם במגדלי משרדים, המשמעות היא שינוי אפשרי מול השוכרים בעתיד. אולם לפי שעה, הנתונים של גביית דמי שכירות נטו (NOI) מציגים על חוסן והמשך צמיחה.
עיקר הדרך שבה מגדרת עזריאלי את סיכון עליית מדד המחירים לצרכן הוא דרך הסכמי השכירות שלה. בסיכומו של דבר, דמי השכירות נטו (NOI) שגבתה עזריאלי ב-2022 זינקו ב-25% ל-1.95 מיליארד שקל. ברבעון הרביעי צמח ה -NOI בקצב מתון יותר של 13%, ביחס למקבילו שנה קודם לכן, והסתכם ב-511 מיליון שקל.
דמי השכירות בנכסים הקיימים (NOI SP), כלומר אלה שנגבו מאותם נכסים בשתי התקופות המקבילות, עלו בסיכום שנתי ב-16% ל-1.81 מיליארד שקל. ברבעון הרביעי הם גדלו בכ-7%, כלומר בקצב מתון מזה שנרשם במהלך השנה כולה, והם הסתכמו ב-486 מיליון שקל. הרווח התזרימי התפעולי של החברה (FFO) עלה ב-3% והסתכם ב-1.36 מיליארד שקל בסיכום השנה.
איתנות בתחום המסחרי
עזריאלי היא חברת הנדל"ן המניב הגדולה בבורסה, החברה נשלטת על ידי משפחת עזריאלי (70%), כאשר יו"ר החברה היא דנה עזריאלי. החברה מחזיקה כיום במגוון פעילויות של נדל"ן מניב בשטח כולל של 1.38 מיליון מ"ר. שתי העיקריות: המשרדים והקניונים, מהוות 33% ו-31% בהתאמה משווי הנכסים שלה. סך שווי הנכסים של הקבוצה הסתכם בסוף 2022 ב-36.8 מיליארד שקל, והוא כולל עוד פעילויות כמו דאטה סנטרס (17%), דיור מוגן בישראל (6%) ומגוון פעילויות קטנות יותר.
שיעורי התפוסה של הקבוצה בקניונים, עדיין מלמדים על האיתנות של התחום המסחרי והם עומדים על 99%, למול שיעור תפוסה של 97% בתחום המשרדים ו-98% בתחום הדיור המוגן.
פעילות הדאטה סנטרס, צומחת במהירות בקרב נכסיה של עזריאלי. ה-NOI שרשמה עזריאלי בסיכום השנה שחלפה הסתכם ב-133 מיליון שקל, עלייה חדה של 150% בתוך שנה. נזכיר כי ביולי 2021, רכשה עזריאלי את חברת גרין מאונטיין הנורווגית, המקימה חוות שרתים, תמורת 2.8 מיליארד שקל. ההנהלה משדרת כי בכוונתה להמשיך ולהתרחב, למרות מצבו של ענף ההייטק העולמי.
לדברי המנכ"ל אייל חנקין, "פיתוח פעילות הדאטה סנטרס מהווה את אחד ממנועי הצמיחה שלנו. הפיתוח מתקדם בצעדים גדולים ולאחרונה דיווחנו על עסקה משמעותית לבניית קמפוס חוות שרתים לחברת טיקטוק, אשר מהווה צעד משמעותי בפיתוח התחום והרחבת נוכחותנו באירופה".
שווי השוק של קבוצת עזריאלי עומד על 26 מיליארד שקל, כאשר בשנה האחרונה נשחקו מניותיה ב-22%. יחד עם זאת, ביצועי מדד ת"א מניב ישראל, ש היו גרועים יותר, והמדד נפל ב-31% בשנה האחרונה.