בנייה בראשון לציון. קצב העסקאות בדירות חדשות נופל בהרבה מזה של דירות יד שנייה / צילום: Shutterstock
עדכון כלפי מעלה של סעיף בודד במכרזי "מחיר מטרה" של רשות מקרקעי ישראל צפוי לייקר בעשרות עד מאות אלפי שקלים את הדירות שישתתפו בהגרלות הבאות של "דירה בהנחה" בערי המרכז.
● הכלכלנית הראשית: המשקיעים נוטשים, ומלאי הדירות להשכרה צונח
● הסיבה שנשלם יותר על דירה, למרות הירידה במחירים | ניתוח
מכרזי "מחיר מטרה" הם מכרזים המשמשים כמאגר הדירות להגרלות תוכנית "דירה בהנחה". מחירי הדירות בהם ניתנים בהנחה של 20% מהמחיר בשוק החופשי - עד לסכום של 500 אלף שקל לכל היותר. מנגנון קביעת גובה ההנחה כולל גם חישוב של מקדם הצמדה, שמטרתו לבטא את השינויים במדדי המחירים במשק. בתחילת מרץ הועלה מקדם זה ב־6.9%, מ־3.4% ל־10.3%, ומאחר שמחיר הדירה והשווי למ"ר במכרזים אלו נגזר ישירות ממנו, מחיר כלל הדירות שיוגרלו באזורי הביקוש צפוי לעלות משמעותית.
ההשפעה: החל משווי 1.7 מיליון שקל
חישוב גובה ההנחה מתבצע כך: משווי הדירה מופחת שיעור הנחה של 20% - זהו שווי דירת מחיר מטרה. לאחר מכן נבדק גובה ההנחה, כך שלא יהיה גבוה מ־500 אלף שקל, על ידי הוספת מקדם ההצמדה למחיר הדירה המקורי, והפחתה ממנו של שווי דירת מחיר מטרה. אם ההפרש בין מחיר הדירה, כולל המקדם, למחיר דירת מטרה גבוה מ־500 אלף שקל, ההפרש יתווסף למחירה הסופי של הדירה המוזלת. מיד נדגים זאת.
ניקח לדוגמה דירה ששוויה בשוק החופשי שני מיליון שקל. בהנחה של 20%, יתקבל השווי הבסיסי של דירת מחיר מטרה: 1.6 מיליון שקל. כעת נבדוק את גובה ההנחה: אל השווי המקורי של הדירה נוסיף את מקדם ההצמדה החדש, 10.3%, כך שכעת שוויה 2.2 מיליון שקל. מסכום זה נחסיר את השווי הבסיסי של דירת מחיר מטרה, קרי 1.6 מיליון שקל, ונקבל 606 אלף שקל, סכום הגבוה ב־106 אלף שקל מגובה ההנחה המקסימלי האפשרי, 500 אלף שקל.
ההפרש הזה יתווסף לשווי דירת מחיר מטרה, כך שכעת, עם מקדם ההצמדה החדש, היא תעלה 1.7 מיליון שקל, במקום 1.6 מיליון שקל. אם מקדם ההצמדה היה נותר 3.4%, ההפרש בין שווי הדירה המקורי לשווי דירת מחיר מטרה היה קטן מ־500 אלף שקל, כך שמחיר הדירה המוזלת היה נותר 1.6 מיליון שקל - כך שהעלאת מקדם ההצמדה מייקר דירה כזו ביותר ממאה אלף שקל.
מבדיקת גלובס עולה כי ההשפעה מהעלאת מקדם ההצמדה מתבטאת בדירות משווי של 1.7 מיליון שקל ויותר בשוק החופשי. ככל שהדירות יקרות יותר כך ההשפעה של העלאת מקדם ההצמדה עולה - ולכן עיקר השינוי יורגש בדירות באזורי הביקוש, שם המחירים כמובן גבוהים משמעותית. יש לזכור כי מחירי הדירות בשוק החופשי במכרזי "מחיר מטרה" נקבעים כיום על פי ממוצע המחירים בסוף 2020.
אם ניקח לדוגמה את העיר רחובות - שם אמור להיסגר בחודשים הקרובים מכרז מחיר מטרה תחת מקדם ההצמדה החדש, עם 494 יחידות דיור - מחיר דירה ממוצע נכון לרבעון האחרון של 2020 (על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) היה כ־1.9 מיליון שקל. שוויה לאחר הנחה אמור להיות 1.5 מיליון שקל, ולסכום זה יתווספו כ־80 אלף שקל לאחר העלאת מקדם ההצמדה - ו־1.6 מיליון שקל בסך־הכול. בעיר ראשון לציון יתווספו כ־104 אלף שקל, כך שמחיר דירה מוזלת יהיה כ־1.7 מיליון שקל, במקום 1.6 מיליון לפני העלאת המקדם; בירושלים יתווספו למחיר דירת מטרה 150 אלף שקל, כך שהוא יעמוד על כ־1.9 מיליון שקל, במקום 1.75 מיליון שקל כיום.
השינויים שיובילו להתייקרות נוספת
עליית שווי הדירות כבר במתכונת הנוכחית יכולה להיות משמעותית למדי, כפי שהראינו כעת, אך אם צעדי הממשלה - המתוכננים והמסתמנים - לשינוי מתכונת המכרזים וההגרלות יתממשו, התייקרות דירות מחיר מטרה תהיה משמעותית אף יותר.
נסביר: כפי שפרסמנו כבר בעבר, משרדי האוצר והבינוי ושיכון סיכמו כי במסגרת התקציב החדש ייקבע שיעור ההנחה החדש במכרזים אלו על 25%. הגדלת שיעור ההנחה "יכניס לתמונה" דירות רבות שיחרגו מסכום ההנחה המקסימלי של 500 אלף שקל, ולכן רבות מהן יתייקרו בצורה משמעותית. כך למשל, למחיר דירה בשווי 1.7 מיליון שקל - מחיר שמאפיין גם ערים פריפריאליות יותר מרחובות וראשון לציון - יתווספו במקרה כזה יותר מ־100 אלף שקל.
כמו כן, בכוונת משרד הבינוי והשיכון לעדכן את מחיר השוק של הדירות כך שלא ייקבע לפי סוף 2020 אלא יתחשב בעלייה הגדולה של מחירי הדירות בשנתיים האחרונות. צעד כזה "ייקר" את מחירי הדירות שמהן נגזרת ההנחה, יגדיל את ההנחה ולכן גם הוא צפוי לגרום לעוד דירות לחרוג מטווח ההנחה המקסימלי.
מרשות מקרקעי ישראל נמסר כי "מדובר במנגנון עדכון בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל המעוגנת בסעיף 4.7.3 (1) לקובץ החלטות המועצה, לפיו מחיר הדירה המעודכן יחושב לפי שומה נכון לסוף שנת 2020. מסוף 2021 נקבע כי מחיר הדירה המעודכן יעודכן בהתאם לשינוי במדד המחירים לצרכן במהלך אותה שנה, בתוספת 1%.
"התחשיב בוצע בהתאם לקבוע בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל ולכללים המקובלים בחישוב הצמדות. מדד המחירים לצרכן לשנים 2021 ו־2022 עלה ב־2.8% וב־5.3% בהתאמה, ובהתאם לכך, בתוספת 1% בכל שנה ובהתחשב בכללי ההצמדות, התקבל שיעור עלייה של 10.3%. העדכון בתוקף ביחס לכלל המכרזים מתאריך 2 במרץ, ובהתאם למודעות ולחוברות שהתפרסמו באתר הרשות".
שיאני המשכנתאות: זוכי מחיר למשתכן
בחודש פברואר 2023 נרכשו 6,311 דירות בלבד, ירידה של 41% לעומת פברואר אשתקד וכמות שמזכירה את שנות המיתון מלפני 20 שנה - כך עולה מנתונים שפרסמה הכלכלנית הראשית באוצר. עוד העלתה הסקירה כי יזמים רבים עורכים מבצעי מכירות בניסיון להיפטר מדירות, לפני שהמשבר יחריף.
תוך כדי כך מתחדדת הדילמה בקרב רוכשים, במיוחד כאלה שזכו בדירה מסובסדת במסגרת הגרלות "מחיר למשתכן". מי שבוחרים לקנות את הדירה, לוקחים משכנתאות גבוהות יחסית. מנתוני בנק ישראל עולה כי שיאני המשכנתאות בפברואר היו לווי "מחיר למשתכן", שהמשכנתה שלהם הגיעה ל־1.05 מיליון שקל בממוצע, לעומת 949 מיליון שקל שנטלו רוכשי דירות בשוק חופשי (שאינם משקיעים) ו־1.02 מיליון שקל שנטלו משקיעים.
בדיקת גלובס מעלה כי פרויקטים של "מחיר למשתכן" בירושלים ובבני ברק משכו את המחיר המבוקש ואיתו את נטל המשכנתה למעלה. בבני ברק נמכרו דירות במחירים שנעו בין 1.2 מיליון שקל לדירות 3 חדרים ל־1.8 מיליון שקל לדירות 5 חדרים. בירושלים שווקו דירות במספר שכונות, כשהיקרה בהן הייתה מורדות ארנונה, שבה מחירי הדירות נעו בין 1.7 מיליון שקל לדירות 3 חדרים, עד 2.5 מיליון שקל לדירות 5 חדרים. הזוכים, שקיבלו הנחות של כ־40%, העדיפו לקחת את הסיכון ולא לחשוש מההחזרים הגבוהים בעקבות עליות הריבית.
אריק מירובסקי