"סיימתי את הקדנציה בזמן הנכון. אם הייתי נשאר במשרד הייתי צריך להתמודד עם מהפכה משטרית בשטח. אני בטוח שהחברים שלי מהקריירה קודמת לא רווים נחת מהתהליך שקורה, ואני בטוח שהלחצים עליהם גדולים מאוד", את הדברים הללו אומר לגלובס עו"ד ארז קמיניץ, המשנה לשעבר של היועץ המשפטי לממשלה. כיום הוא שותף וראש תחום ממשל ורגולציה במשרד ארדינסט, בן נתן, טולידאנו ושות' עם המבורגר עברון.
● פרופ' ידידיה שטרן חושף את מאחורי הקלעים של ההידברות בבית הנשיא וגם מה הוא חושב על נתניהו ואהרן ברק? | ראיון
● 40% פחות מהשווי המקורי: שתי עסקאות עשויות לבשר על ירידת מחירי הנדל"ן בת"א | ניתוח
● היכן ניצבים האזרחים הערבים בוויכוח על הרפורמה במערכת המשפט? | מוחמד מג'אדלה, טור סופ"ש
הוא מוטרד מאוד מהמהפכה המשפטית שמקדמת הממשלה. לדבריו, "ההשפעה על תחומי הנדל"ן יכולה להיות דרמטית. כשמסתכלים על החלטות של יועצים משפטיים במוסדות התכנון, במשרד המשפטים או ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י), גם בהחלטות של ביהמ"ש הנוגעות לעולם הנדל"ן, עילת הסבירות היא נושא משמעותי, כי ברוב ההחלטות מתקבלות על ידי גופים מנהליים. בתכנון ישנם שיקולים רבים שצריך להביא בחשבון ושיקול הדעת של הרשות המפקיעה צריך להיות בסבירות ובמידתיות.
"למשל, ההחלטה על הקמת שכונת מגורים ועל המיקום שלה צריכה להביא בחשבון שיקולים רבים, סביבתיים ובריאותיים. אבל אם ביהמ"ש יהיה מוגבל ולא יוכל לבחון את שיקול הדעת של מוסדות התכנון, יהיה לו קשה עד בלתי אפשרי לבקר את ההחלטות שלהם. ידוע שלכל שאלה תכנונית יש כמה תשובות, ויש תשובות קצה החורגות ממתחם הסבירות.
"בהיעדר עילת סבירות נהיה במקום שבו שיקולים של סביבה, בריאות הציבור ואפילו זכויות קנייניות של אנשים פרטיים ייפגעו מאוד. אותו דבר בדיני הפקעות שם יש סמכות מאוד רחבה לרשויות. קח דוגמה סלילת כביש. אם הכביש יעבור דרך גינה של אדם פרטי זה יהיה יותר זול ויותר קל מבחינה הנדסית, אבל בגלל שיקולי זכות הקניין של הפרט יהיו מקרים שהרשויות יקשו על עצמן הנדסית וישלמו יותר כסף בשביל שלא לפגוע בזכות הקניין של הפרט.
"במקום שבו מעורבת הרשות ויש נגדה עתירה, לשופט שרוצה להתקדם ורוצה 'לקרוץ' לשלטון יהיה קשה לקבל החלטות נגד שרים ונגד רשויות. זו סוגיה מאוד חשובה גם, שיש לשים אליה לב".
בתי המשפט צריכים שינוי? ומה בדיוק צריך לשנות?
"לדעתי יש מקום לרפורמה והדבר הראשון שצריך לטפל בו הוא משך זמן והשירות שמקבל האזרח. ההליכים המשפטיים ארוכים. אובדן אמון הציבור במערכת לא נובע כפי שאומרים הפוליטיקאים מהתערבות בג"ץ במדיניות, אלא מהשירות שהוא מקבל מהמערכת המשפטית. הציבור פחות מתעניין בהתערבות בג"ץ במדיניות".
לא צריך להתחיל משינוי הכוח שיש ללשכת עורכי הדין בוועדה למינוי שופטים?
"היו לנו שני מקרים בעייתיים, אבל אני לא בטוח ששני המקרים הללו מייצגים את איכות הטיפול של נציגי לשכת עורכי הדין בוועדה למינוי שופטים. הייתי בודק את זה לאורך זמן. אני חושב שהמקום של עורכי דין פרטיים חשוב כי הם מביאים ידע וניסיון. נוכחות עורכי הדין הפרטיים בוועדה לבחירת שופטים חשובה מאוד".
"בעיית הבדואים בנגב היא כישלון גדול שלנו"
עד לפני שנה וחצי מילא קמיניץ את תפקיד המשנה ליועץ המשפטי לממשלה לעניינים אזרחיים, והרבה לעסוק בחקיקה בנושאי נדל"ן. "זו הייתה תקופה מאוד מאתגרת עבורי, צריך היה לקדם את המשפט בישראל ולמצוא פתרונות לבעיות משמעותיות. בחלק מהם הצלחנו ובחלק נכשלנו. אחד הכישלונות הגדולים שלנו הוא פתרון בעיית הבדואים בנגב".
אחד השינויים שקמיניץ היה מזוהה איתם היה תיקון 116 לחוק התכנון והבנייה, שנודע בשם "חוק קמיניץ". התיקון אושר באפריל 2017 בעקבות פעילותה של ועדה להסדרת הבנייה הבלתי חוקית ונועד לאפשר אכיפה מינהלתית - ללא הליך משפטי - נגד הבנייה הבלתי חוקית, בעיקר בחברה הערבית. אלא שבדיעבד התגלה כי התיקון פגע גם במושבים, וכפי שאמרה שרת הפנים דאז אילת שקד: "באנו לברך ויצאנו מקללים. המטרה הייתה לאכוף בנייה בלתי חוקית במגזר הלא־יהודי, ולצערנו משתמשים בתקנה בצורה לא מידתית נגד מושבניקים".
לדברי קמיניץ, "הפוליטיקה הארצית לקחה את החוק הזה למקום לא רצוי והפכו אותו לחוק פוליטי. ה'באז' לא היה צפוי. אישית לא צפיתי את העוצמות שלו, ויש לי מחלוקת עם הפוליטיקאים הערבים בהקשר הזה: במקום לקחת את התיקון ולמנף אותו הם ביצעו בו שימוש לצרכים פוליטיים".
קמיניץ סבור כי תיקון 116 מימש חלק נכבד מהמטרות שלו בעת כהונתו. "צריך לראות את הפעילות של התיקון לאורך זמן, ובין היתר שינוי תרבותי בהתנהלות מול עבירות בנייה", הוא אומר. לדבריו, "הצורך המרכזי של החוק הוא לנסות לעצור את הבנייה הבלתי חוקית ולשנות תרבות של כל מי שבונה ללא היתר. המדד להצלחת התיקון הוא הירידה בכמות עבירות הבנייה החדשות. אם יש ירידה, אז החוק יצר הרתעה".
"הטעות הכי גדולה? שלא שיווקנו כראוי"
בפועל, לא בטוח שהתיקון נחל הצלחה. מדוח שפרסמה הרשות לאכיפה ומקרקעין ביולי אשתקד עולה כי חלה עלייה של 190% במספר צווי ההריסה המינהליים שהוציאה הרשות מאז כניסת התיקון לתוקף ב־2017 ועד סוף 2021. השווי של השימוש האסור במקרקעין עומד על יותר מ־304 מיליון שקל.
איפה נכשלתם בעצם, מה הייתה משנה בתיקון בכדי שיתקבל בקרב הציבור?
"לא הייתי משנה שום דבר בתיקון, אבל ברור שנכשלנו בשיווק שלו ובהסברה. קשה לשווק יד קשה והרתעה, אבל היינו צריכים להסביר את הסיבה של ההקשחה - שלא תהיה בנייה בלתי חוקית שהורסת את התכנון.
"לא מעט ראשי רשויות ערבים דיברו איתי, גם מהנדסי ערים, ואמרו לי שתיקון 116 זה הדבר הכי טוב שקרה לתכנון אצלם. בחדרי חדרים ראשי הערים אמרו לנו דברים שהם לא יכולים לומר מול הציבור. התיקון נועד לתמוך בתכנון ולעזור לחברה הערבית בקידום תכנון מודרני".
אולי אם הייתם משלבים נציגים מהמגזרים "הבעייתיים" בוועדות הדברים היו נראים אחרת?
"הייתה ועדה פנים משרדית, אבל לא היו בה נציגים מהחברה הערבית. עם זאת, החוק לא נוצר כדי לטפל בחברה הערבית בלבד והתופעה הזו קיימת בכל מקום.
"אני מסכים שלהרוס בית משפחה, גם בשלב השלד, זה אירוע מאוד קשה. אבל הפוליטיקאים לקחו את המקרים הללו ויצרו סביבם נרטיב בכדי להוציא אנשים להצביע, תחת ההבטחה ש'אנחנו נעצור את החוק'".
בעניין ההסדרה ביישובים הבדואים, שכאמור קמיניץ הגדיר כאחד הכישלונות שלו, הוא אומר כי "בשביל לפתור את הבעיה צריך לעשות פשרה. לתכנן עוד יישובים חדשים אבל לא לאשר את כל היישובים בפזורה. צריך להתכנס ל־10־15 יישובים, להעצים את הבנייה ביישובים הקיימים להפוך אותם ליישובים נעימים למגורים. צריך לכנס את משרדי הממשלה הרלוונטיים תחת ועדת מנכ"לים שיעבדו בסנכרון".
בשביל לקדם תכנון צריך כסף, לרשויות הערביות חסר הרבה כסף.
"ממשלת נתניהו הקודמת שמה כסף ויצרה שיח על תכנון. אנחנו תרמו לזה קצת באכיפה. כיום יש תכנון מתארי ברוב היישובים הערבים והדרוזים (מנתונים שמסר מינהל התכנון עולה כי ב־2020־2021 אושרו ביישובים בחברה הערבית כ־400 תוכניות הכוללות 34 אלף יחידות דיור - י.ו). היישום בשטח מצריך יכולות ניהול שאין לרבים מראשי הרשויות בחברה הערבית. ביישובים של החברה היהודית יש אנשים שהתפקיד שלהם למצות משאבים, כאלה שיודעים לתקשר עם משרדי הממשלה ולקחת מהם את הכסף".
לצד זאת, הוא אומר, היעדר המשאבים קשור גם למחסור בהיתרי בנייה. "הממשלה לא יכולה לשלם על כל דבר", מדגיש קמיניץ. "בדרך כלל כאשר מדובר בקרקע פרטית, היזם הוא שמשלם על פיתוח הקרקע וזאת באמצעות תשלומים של היטל השבחה, אגרות בנייה והיטלי פיתוח, שמשתלמים אגב הוצאת היתרי בנייה. הרשות המקומית משתמשת בכספים אלה כדי לפתח כבישים, שטחי ציבור ותשתיות אחרות.
"ביישובים בחברה הערבית והדרוזית יש מיעוט של הוצאת היתרים ומשכך גם מעט תשלומים לרשויות המקומיות. לכן לרשויות המקומיות חסר כסף כדי לפתח. הדרך לטפל בקושי זה הוא כמובן לדאוג להוצאה של יותר היתרי בנייה, לרבות בדרך של אכיפה מוגברת. אבל חוץ מפעולות אלה, המדינה החליטה לממן חלק מהפיתוח גם בקרקע פרטית ובאופן חריג כדי לתחילת להניע את גלגלי הפיתוח".
מנתונים של עמותת יוזמות אברהם עולה כי בשנת 2022 קיפחו את חייהם 106 בני אדם בחברה הערבית כתוצאה מאלימות ופשיעה. הנתונים השנה מדאיגים עוד יותר. עד כה נרצחו 56 אזרחים ערבים - כמעט כפול לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
אחרי הכול, הבעיה העיקרית בחברה הערבית כיום היא ממש לא בנייה בלתי חוקית.
"הטיפול בשחיתות ובאלימות קריטי ליזמי נדל"ן בחברה הערבית. היזמים צריכים ודאות. מדינת ישראל התחילה להניע תהליך שבעקבותיו היו תוצאות, ואם היו ממשיכים את הנתיב הזה המצב היה משתפר".
קמיניץ מוסיף כי ממשלת ישראל כבר הצליחה להתמודד עם אתגרים מורכבים ואין סיבה שלא תצליח להתמודד עם בעיית האלימות בחברה הערבית. "הייתה ועדת מנכ"לים לטיפול במשבר האלימות, שכולל גם את רשות המסים ומשרד האוצר. אבל מגיע שר חדש שחושב אחרת לגמרי ועוצר את הכול. זו בעיה קשה, ברגע שיש המשכיות של פעילות צריך לאפשר לה להמשיך. זה לא עניין של ימין ושמאל".
הזכרת כאן הרבה כלים קיימים שאפשר לאמץ. למה בכל זאת בחרתם באכיפה?
"אכיפה היא לא מדיניות, אכיפה היא תומכת מדיניות. אם אתה מבין שמה שחסר הוא תכנון מתארי מעודכן ותכנון מפורט, הכלי האכיפתי משמש לייצר את שלבי התכנון. וזה עובד כך שכדי לייצר תכנון מתארי ביישובי החברה הערבית אתה צריך לשמור שכאשר התכנון נכנס לוועדות המחוזיות הוא נשמר, כלומר שכל השטחים שאסור לבנות עליהם יישארו כך. אסור שהתהליך הזה יפגע שפתאום נגלה שמישהו בונה על הכביש כי אחרת תצטרך להזיז את הכביש וזה יבוא על חשבון קרקע של מישהו אחר שגם הוא יתלונן ויתנגד.
"אם לא עושים אכיפה מדויקת על התכנון המתארי, בחיים לא יהיה לך תכנון מתארי. ראשי רשויות בחברה הערבית מתמודדים עם הקושי הזה, ובמקומות מסוימים אפילו מבקשים שתהיה אכיפה מוגברת".
למה זה צריך להיות על חשבון בעלי קרקעות פרטיות?
"מדינת ישראל צפופה. כשאתה מגדיל את השטח המיועד בתוכנית, האם זה צריך להיות לטובת אנשים שרוצים צמודי קרקע או לזוגות הצעירים שאין להם קרקעות?
"יש פתרונות בערים כמובן ואפשר לקנות דירה בכל מקום, אבל משרד המשפטים בשעתו עשה סקר - 3,000 משיבים - ויותר מ־50% מהמשיבים ענו שהם מוכנים לגור ביישוב שגדלו בו בבית קומות. השאלה מה המדינה צריכה לתמרץ? את בעלי הקרקעות הפרטיות בשביל שיבנו וילות? אנשים צריכים להבין שזה לטובתם, ובעלי הקרקעות הפרטיות חייבים להבין שזה יניב להם הרבה מאוד כסף".
"לא הייתי מוותר על חלופת שקד כל כך מהר"
מאז סיים קמיניץ את תקופת הצינון ועבר לשוק הפרטי, הוא מודה, הוא למד לראות את הדברים אחרת. כך למשל בעניין תמ"א 38. לדבריו, "גם ציבור הקבלנים וגם היזמים שמדברים איתי ובממשלה רוצים להמשיך עם תמ"א 38 ולעשות תוכנית לכלל העיר באופן שיגדיר איפה ניתן לבנות ולא לפי חלופת שקד. אבל אני חושב שחלופת שקד נותנת הרבה יתרונות ויש בה חדשנות כמו תוכנית פלוס היתר שזה איחוד של שני שלבים שדרשו הרבה עבודה בירוקרטית.
"יש מקומות שבהן חלופת שקד יכולה להיות מאוד מוצלחת, במיוחד בפריפריה הקרובה, כי ההיתכנות הכלכלית לא מושכת יזמים, ובמסגרת החלופה הם יוכלו לקבל יותר זכויות בנייה. עם זאת לצד החלופות הללו (שקד וגולדקנופף - י.ו) צריך לתת תוכניות יותר מסיביות - כולל המשך שיווק של קרקעות פנויות. בלי מתחמים גדולים של התחדשות עירונית לא נצליח להתמודד עם הצרכים של מדינת ישראל".
