מתחם ''מחלבת הרב החלבן'' בתל אביב / צילום: כדיה לוי
האם מחירי הנדל"ן בתל אביב בדרך לירידה? שתי עסקאות נדל"ן שביצעו בעלי השליטה בישראל קנדה, אסי טוכמאייר וברק רוזן, ליד מחלף ארלוזורוב שבעיר, מגלמות ירידת שווי קרקע נמוך של 40% מאשר הערכות שווי קודמות שבוצעו לקרקע זו, ועסקאות אחרות על שטחים דומים שבוצעו לאחרונה בעיר. עד לפני שנתיים הוערך שווי השטח ב־130 מיליון שקל, אולם העסקאות שבוצעו מגלמות שווי של כ־80 מיליון שקל.
● הממשלה נלחמת במשקיעים ושוכרי הדירות משלמים את המחיר
● חדשות רעות לרוכשי הדירות: מדד תשומות הבנייה חוזר לעלות
● מה קבעה ועדת ערר מחוזית בעניין הסכסוך בין השופט בדימוס אהרן ברק ושכניו?
במסגרת העסקאות רכשו טוכמאייר ורוזן, באמצעות חברת־בת של החברה הציבורית פאנגאיה, שישית מהמגרש המכונה "מחלבת הרב החלבן" ברחוב יגאל אלון 161. שישית נוספת נרכשה במועד סמוך על־ידי חברת סקרינקס אלומיניום בע"מ, שבבעלות שלמה קוסטיקה ויוסף בן חמו. בסך־הכול רכשו שתי החברות שטח של 930 מ"ר במגרש, שילמו כל אחת סכום של 12.85 מיליון שקל, וביחד סכום העסקאות הגיע ל־25.7 מיליון שקל.
מה הסיבות לצניחת שווי הקרקע?
לדברי מקורות שונים בענף הנדל"ן, הסיבה לירידת השווי הדרמטית של הקרקע נובעת בעיקר משני גורמים: הראשון הוא העלאות הריבית בתקופה האחרונה, שחונקות את האשראי ליזמי נדל"ן.
הגורם השני הוא הטלת מס המטרו, שכבר משפיעה על גובה העסקאות לאורך תוואי המטרו והאזורים הסמוכים. מס זה יחול על בעלי הקרקעות באזור, והוא אושר במסגרת חוק המטרו. ההכנסות מהחוק צפויות לשמש למימון בניית קווי המטרו העתידיים. במסגרת החוק נקבע כי בעלי הנכסים הכלולים בו ישלמו לעיריות היטל השבחה של 40% מגובה ההשבחה (במקום 50%), ולהם יתווספו עוד 35% שישולמו כמס מטרו למדינה.
גורמים אחרים שעשויים להשפיע על המחיר הנמוך הם ריבוי הבעלים בקרקע, חוסר ודאות לגבי השלכות המהפכה המשפטית וצפי כללי לירידות מחירים בענף הנדל"ן המניב.
מטעמם של טוכמאייר וברק לא נמסרה תגובה.
שטח בעל פוטנציאל משמעותי
כיום במגרש קיימים מבני תעשייה ישנים, שבהם פועלים בין היתר חנות ומפעל לייצור גבינות שנושאים את השם "מחלבת הרב החלבן", על שם הרב חיים כהן שייצר במקום גבינות במשך שנים רבות. בני המשפחה בדורות הצעירים ממשיכים את דרכו. מדובר על מיקום אסטרטגי עם פוטנציאל גבוה, לאור גודלו של המגרש - 2.9 דונם. על־פי תוכנית המתאר של עיריית תל אביב, ניתן להקים על הקרקע מגדל של כ־30 קומות, למטרות מגורים, תעסוקה ומשרדים.
אולם בשלב זה מתוכננת להתבצע באזור תוכנית תמ"א 70, שמיועדת לתכנן את הפיתוח העירוני שסביב צירי המטרו. תוכנית זו, שמקודמת בימים אלה, אמורה להוסיף זכויות בנייה לאורך הצירים ברדיוסים שונים, וכנראה שמתחם "הרב החלבן יהיה כלול בה, אך היא עדיין רחוקה מאישור.