רחובות - קרית משה / צילום: איל יצהר
שתי הצעות בלבד, מתוכן אחת בלתי תקינה, הוגשו ל־7 מכרזי דגל של רמ"י בשכונת קריית משה ברחובות. מדובר בכישלון צורב של המכרזים, שמעיד על הבעיות החמורות אליהן נקלע ענף ההתחדשות העירונית בישראל, כתוצאה מעליית הריבית.
שבעת המכרזים מהווים חלק ממגמה שמטרתה לאפשר לוותמ"ל לתכנן מתחמים להתחדשות עירונית בערים, ובנוסף לאתר קרקעות משלימות, שיאפשרו ליזמים לבנות בנייה חדשה, ובכך להגדיל את ההיתכנות הכלכלית של הפרויקטים.
אין הרבה מקומות בארץ שהצליחו לאתר קרקעות משלימות בקרבת השכונות, וקרית משה נבחרה להיות שכונת הדגל לממש את כל המטרות הללו, שכן לידה יש קרקעות פנויות שניתן לנצל לצורך המטרה. ואכן הותמ"ל אישרה במקום תוכנית שכוללת את התכנון של המבנים שיוקמו במקום אלה הקיימים, וגם תוספת של קרקעות השלמה למתחמי הפינוי בינוי, שיוקצו ליזמים בשטחים הצמודים לשכונה מכיוון מערב. בסך הכל הוסיפה התוכנית לשכונה כ־7,900 יחידות דיור, לפי מכפיל של כ־5 (כלומר על כל דירה ישנה שקיימת ותיהרס בשכונה יוקמו 5 דירות חדשות), והיא מייעדת אותה לשכונה בת כעשרת אלפים דירות.
המשמעות של מכפיל היא רבה. מדובר במספר שמאזן בין ההיתכנות הכלכלית של היזמים, צורכי התכנון של העיר, לבין אפשרויות התשתית והתכנון שקיימות בשכונה ולבין צורכי הדיירים. די שאחד מהגורמים היוצרים את המכפיל ישתנה, כדי שהמכפיל יופר והפרויקט יבוטל. בתקופה הנוכחית הגורם שמערער את יסודות המכפילים בתוכניות הוא העלאות הריבית, שהביאו לירידות במחירי ההתחדשות והעלו את עלויות המימון. כמו כן, התנודות בשער השקל תורמים להתייקרות. וכשזה המצב, סביר להניח שבמקרים רבים הם יגיעו למסקנה שאם לא ישונה המכפיל, אין היתכנות כלכלית לפרויקט.
המכרזים פורסמו, היזמים לא באו
בחזרה לרחובות: ביוני שנה שעברה נסגרו 7 מכרזים ל־1,017 דירות בהצלחה ניכרת והזוכות הציעו הצעות שהיו גבוהות ב־30% ויותר משומות הקרקע; בדצמבר נערך מכרז נוסף ל־710 דירות שנחל את הכשלון הקולוסאלי - לא הוגשו הצעות כלל; במארס השנה נערכו מספר מכרזים ל־514 יחידות דירות, ששילבו בפרויקטים גם דירות מסובסדות במחיר מטרה. עקב הכללות הפרויקטים ב"מחיר מטרה" והשינויים בשוק הנדל"ן הורידה רמ"י את שומות הקרקע בכמחצית לעומת המכרז הראשון. היזמים הגבילו מאוד את הצעותיהם במכרזים, שנסגרו לרוב בכ־30% משומות הקרקע של רמ"י.
ואז הגיעו המכרזים האחרונים. מדובר במכרזים חוזרים לאלה שנכשלו בדצמבר האחרון. הם יועדו ל־710 דירות, במתחמים שיכללו 82-128 דירות. כדי לקדם את המכרזים ולקדם את הצלחתם החליטו ברמ"י להוריד את שומת הקרקע בכרבע. אך גם זה לא הספיק.
2 חברות בלבד ניגשו ל־2 משבעת המכרזים, אחת מהן הציעה כ־430 אלף שקל קרקע ליחידת דיור, הצעה כמעט אחידה לאלו שזכו לפני כחודשיים במסגרת "מחיר מטרה". דבר שמעיד על ירידת שווי מהירה. הירידות החדות יכולות לעורר דאגה לגבי כלל הפרויקטים של התחדשות עירונית, שעיקרם בשוק הפרטי, ללא קרקעות משלימות ומבלי שרמ"י יכולה לתמרן את מחירי הקרקעות.