חיים כצמן / צילום: יוסי כהן
בבית ההשקעות אי.בי.אי רואים בחיוב את מהלכי המימוש האחרונים שעליהם דיווחה חברת הנדל"ן המניב ג'י סיטי: "אין ספק שהצעדים שביצע בעל השליטה חיים כצמן הצליחו לייצב את החברה, ותוכנית המימושים עובדת כמצופה, כשהחברה מצליחה כרגע לממש נכסים לפי שוויים בספרים (פרט לתיק הנכסים ברוסיה). צעדים אלו בהחלט מרשימים ומספקים לה חמצן לשנה הקרובה", נכתב בסקירה שפרסם אנליסט הנדל"ן זיו עין אלי.
● יכניס יד לכיס: חיים כצמן נערך לעצירת דיבידנדים בג'י סיטי
בשורה התחתונה של הסקירה נכתב, כי "ב-2024 ג'י סיטי עומדת בפני פירעונות גבוהים של כ-2.3 מיליארד שקל. לחברה מקורות של כ-1.6 מיליארד שקל וכדי לעמוד בהתחייבויותיה יהיה עליה לממש נכסים בכמיליארד שקל".
השנה האחרונה הייתה סוערת ורצופת מהמורות עבור המשקיעים בניירות הערך של ג'י סיטי (לשעבר גזית גלוב). העלייה המתמדת בשיעור הריבית, לצד מצבת החובות הכבדה שהיא נושאת על גבה, הובילו לצניחה במחירי המניות והאג"ח של החברה. בסיכום השנה החולפת קרסה מניית ג'י סיטי ב-55%, ושווי השוק שלה עומד כיום על 2.2 מיליארד שקל. מניית החברה האם, נורסטאר, שבאמצעותה שולט כצמן בקבוצה, התרסקה ב-80%, למרות מהלכי הזרמת הון שהוביל בעל השליטה לצורך עמידה בהתחייבויותיה למחזיקי האג"ח.
חוב בהיקף כולל של 8 מיליארד שקל כמעט
בשוק ההון נסחרות שש סדרות אג"ח של ג'י סיטי, חוב בהיקף כולל של 8 מיליארד שקל כמעט. באוקטובר האחרון התחוללה מפולת במחירי איגרות החוב בעקבות פרסום סקירה של נדב ברקוביץ', אנליסט הנדל"ן הקודם של אי.בי.אי, ביחס למצבה של ג'י סיטי, שבה טען כי "קיימים פערים גדולים בין איך שהשוק מתמחר את המניה ובין איך שהחברה מציגה את שווי נכסיה בדוחות הכספיים שלה".
בתגובה התרחשה נפילה במחירי האג"ח של החברה, וזינוק בתשואות, שטיפסו בחלקן לרמה דו-ספרתית גבוהה. במקביל, החלה הנהלת ג'י סיטי, בהובלת כצמן, לקדם שורה של צעדים כדי להקטין את רמות המינוף שלה ולעמוד בפירעון ההתחייבויות העתידיות, וגולת הכותרת שלהם הייתה הודעת החברה על תוכנית למימוש נכסים שאינם נכסי ליבה, בהיקף כולל של 5.3 מיליארד שקל.
המהלכים הללו נשאו פרי בגזרת מחירי האג"ח של ג'י סיטי, שהתשואה עליהן נעה כיום בטווח רחב של עד 10.6% באג"ח י"ב. בשיאו של המשבר, בתחילת נובמבר אשתקד, נגעה תשואת אג"ח זו ב-19%.
בסך הכול, מאז אוקטובר מימשה החברה נכסים בסכום כולל של מעל ל-2 מיליארד שקל, והיא ממשיכה להתקדם בהתאם לתוכנית ולוחות הזמנים שהציגה. המימוש האחרון שביצעה החברה התבצע בצ'כיה בתחילת השבוע, שם מכרה נכס בתמורה לחצי מיליארד שקל. מדובר במרכז מסחרי בשטח להשכרה של 26 אלף מ"ר, הממוקם במזרח צ'כיה.
"לאחר מימוש הנכסים, לחברה קיימים מספיק מקורות על מנת להחזיר את התחייבויותיה לשנה הקרובה", מציין עין אלי, ומוסיף כי בשנה הבאה, "יהיה עליה להמשיך בתוכנית המימושים, ולמכור נכסים בכ-1.3 מיליארד שקל על מנת לעמוד בהתחייבויותיה".
"מימוש בשווי דומה לספרים - חוץ מרוסיה"
באי.בי.אי מוסיפים בהקשר זה כי לג'י סיטי קיימים מקורות תזרימיים נוספים בדמות מחזור הלוואות (כנגד נכסים) וניצול קווי אשראי פנויים, אשר עשויים לסייע לה לחצות את הגשר של שנת 2024 ולממש נכסים במהלכה, כדי לצלוח את היקף הפירעונות המשמעותי שעומד בפניה בשנת 2025.
עין אלי טוען, כי "עד עתה, תמורת הנכסים שמימשה החברה הייתה בסכום דומה לשוויים בספרים, פרט לתיק הנכסים ברוסיה שאותו מכרה החברה לפי שווי של 52% מערכו בספרים, וזאת בעקבות רגולציה שהטילה רוסיה, שלפיה משקיעים המבקשים לצאת מהמדינה יחויבו למכור למדינה את הנכסים בהנחה של 50% לפחות, במידה והמדינה מעוניינת בנכסים".