תחנת המטרו המתוכננת בראשון לציון. "ערפל סביב עניין הפיצויים וההפקעות" / הדמיה: אדר' טל אייל ושרון שפירא
תוכנית המטרו של גוש דן, להקמת שלושה קווים תת קרקעיים על פני 150 קילומטרים, נמצאת עדיין עמוק בשלב התכנון. זמני תחילת העבודות נדחו כבר פעם אחת - ועשויים להידחות עוד בהמשך, כמו שקורה לא פעם בפרויקטים מסוג זה.
אבל כבר היום ישנן שלוש תוכניות מאושרות לקווי המטרו - המקטע הדרומי של קו M1, מצומת חולון ללוד, המקטע המרכזי של קו M1, בין צומת חולון לגלילות, וקו M3, מהרצליה לנתב"ג. שתי תוכניות אחרות - המקטע הצפוני של M1 וקו M2, נמצאות בדרך לאישור.
● השוק מאמין במטרו וברכבת הקלה: תנופת תכנון ובנייה לאורך הקווים
● האמת הפשוטה: מירי רגב החליטה שהרכבת הקלה לא תגיע לראשון לציון | אסף זגריזק, פרשנות
● התחדשות עירונית סביב המטרו: כמה דירות נמצאות בסכנה בגלל תוואי התוכנית?
מרגע האישור יכולה המדינה, באמצעות החברה שתופקד על הפרויקט, להפקיע שטחים שלהם היא זקוקה עבור התוכנית.
מטרו גוש דן מתוכנן לעבר ב־24 רשויות מקומיות ולכלול 109 תחנות בכל שלוש זרועותיו. מדובר בתוכנית שתעבור במרכז אזורי הביקוש, ולכן כל קרקע שתופקע שווה הרבה מאוד כסף. הערכות זהירות ייקחו אותנו לפיצויים של עשרות מיליארדי שקלים כתוצאה מהפקעה והריסה של מאות נכסים (למשל, בבניין שבו 20 דירות, כל אחת מהן מוגדרת כנכס נפרד). הערכות שמרניות פחות יכולות להגיע גם לסכומים של מאות מיליארדי שקלים.
"מי שלא מגיש תביעה, מפספס את ההזדמנות"
ההפקעות המדוברות, וההריסות בעקבותיהן, נובעות בעיקר מצורכי העבודות מעל הקרקע - הקמת תחנות המטרו, והדיפו (מרכזי התחזוקה והתפעול של הרכבת), הצבת פירי האוורור, הקצאת מקום לפירי השילוח של מכונות החפירה ועוד.
עבור עבודות אלו נדרש פינוי של מבנים קיימים לאורך תוואי המערכת. על פי הערכות נת"ע נכון להיום, ישנם מאות מבנים - כ־900 נכסים, בהם בסביבות 700 יחידות דיור, והשאר מבני משרדים, מפעלים ועוד. כל אלו יידרשו להתפנות מבעוד מועד - והצעדים לקראת המהלך כבר החלו.
"מבחינת האדם הממוצע, העובדה שיש תוכניות שכבר אושרו אומרת ששעון החול לשמירה על הזכויות הקנייניות כבר התהפך", אומרת עו"ד יפעת בן אריה שטיינברג, ממשרד שוב ושות'. "ההפקעה מובילה לפגיעה, וצריך לתבוע את הרשויות על כך כדי לזכות בפיצוי הולם.
"סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה קובע כי לאדם שנפגע מהפקעה יש שלוש שנים מרגע אישור התוכנית להגיש תביעה לפיצויים על ירידת ערך שנגרמה בעקבות ההפקעה, ומי שלא יגיש אותה בזמן - מפספס את המועד. כל דבר כזה דורש היערכות, מה גם שמי שבית המגורים שלו מיועד להפקעה צריך הלכה למעשה לחפש בית חדש".
עו"ד צבי שוב, שותף במשרד שוב ושות', מדגיש כי "אף שטווחי המימוש של המטרו הם עשר, 15 או 20 שנה מהיום, חלק מהתוכניות כבר בתוקף ולכן הפגיעה מתרחשת עכשיו. הרבה מאוד בעלי נכסים ייפגעו מכך, וחלק מהם בכלל לא יודעים זאת. לכן חשוב לוודא: אדם שיש לו נכס על תוואי המטרו, חשוב שיבדוק כבר עכשיו אם הוא בשטח המסומן להפקעה ולהריסה".
איך נדע אם הנכס מיועד להפקעה?
נכון להיום, אי־הוודאות עדיין גדולה: אין מסד נתונים מסודר ונגיש לציבור לגבי כל הנכסים המסומנים להריסה על ידי נת"ע, ונראה כי הרשימה הזו עדיין מתגבשת. כמו כן, במקרים שבהם תתאפשר תוספת בנייה בשטח התחנה או הדיפו, כפי שמתוכנן בראשון לציון למשל, ייתכן שהפיצויים יינתנו בדמות זכויות בנייה נוספות לבעלי הנכסים. כל זה עדיין לא ברור דיו, בין היתר משום שהתכנון המפורט טרם הושלם.
"לאזרח הממוצע אין גישה נוחה לנתונים הללו", אומרת עו"ד בן אריה שטיינברג. "לכל תוכנית שאושרה יש תקנון ותשריט, ובכל אחת עשרות גיליונות. כדי לנסות ולהבין אם נכס ספציפי מיועד להריסה, צריך לבדוק את כל הגיליונות הללו אחד אחד, ולנסות להבין אילו שטחים בדיוק מסומנים להריסה. זו מלאכה לא פשוטה, שגם לנו כעורכי דין מנוסים לוקחת זמן".
"יש כרגע ערפל סביב עניין הפיצויים וההפקעות, ולא מעט שטחים אפורים", אומר עו"ד שוב. "ייתכן שהדברים ייקבעו סופית רק בשלב מאוחר יותר. לכן ההמלצה שלי לכל מי שהנכס שלו נמצא על תוואי המטרו, להתחיל להתארגן לתביעת פיצויים".
עו"ד ענבל קנקה, סגנית מנהל חטיבת המקרקעין בנת"ע, אומרת בתגובה: "תוכניות המטרו נגישות לכל אדם המבקש לעיין בהן. בתת"לים שכבר אושרו, ובמסמכי כל תוכנית ניתן לראות אם שטח ספציפי עתיד להיות מופקע. זה מוצג בצורה ברורה בתשריטים ובמפות, הנמצאים באתר מינהל התכנון, באתר נת"ע ובאתרי הרשויות הרלוונטיות. ניתן לבדוק את התוכניות גם דרך מערכת GIS (מערכת מידע גיאוגרפי - י.נ). זה תהליך שאמור לעשות כל אדם בשעה שהוא מתכוון לרכוש נכס.
"לבד מזה, ברגע שיפורסמו צווי ההפקעה בפועל ברשומות, כל מחזיק בקרקע המיועדת להפקעה יעודכן ויקבל הודעה אישית על כך. בהודעה זו יפורטו שטחי ההפקעה, הליך ההפקעה ויימסרו פרטי איש קשר ייעודי לצורך קבלת מענה אישי ומסודר. חשוב לדעת כי תפיסת החזקה וההפקעה בפועל אינה מתרחשת יום אחרי שהצו מפורסם.
"יש לזכור שכיום התוכניות שאושרו למתן תוקף, אחרי שלב התכנון הסטטוטורי, הן כלליות יותר ומתארות באופן סכמטי את תוואי המסילות, התחנות ומתקנים נוספים. כאשר נשלים את התכנון המפורט, שאותו התחלנו בימים אלה, יתגבש תכנון ספציפי ומדויק יותר".
פיצוי מוגדל: בשיתוף פעולה עם המדינה
אותם בעלי נכסים שנמצאים בתוכניות נת"ע להריסה ופינוי ודאי נפגעים מהתוכנית, וזכאים לפיצוי - אך מדוע חשוב כל כך להגיש תביעה בעניין? הרי הפגיעה מוכחת וברורה לכול. מה יקרה אם בעל נכס לא יתבע פיצויים עבור הנזק?
"הגוף המפצה יכול להכיר בכך שנגרם לבעל הנכס נזק, אבל עלול להציע פיצוי שאינו ריאלי", מסבירה עו"ד בן אריה שטיינברג. "הוא יציע פיצוי, אבל כזה שלא ישקף בפועל את מה שבעל הקרקע אמור ויכול לקבל".
"החוק אינו מחייב לתת פיצוי אם לא הוגשה תביעה", מחדד עו"ד שוב. "מי שלא יתבע על ירידת ערך הנכס בתוך שלוש השנים מרגע האישור ייפגע, כי גם אם יקבל פיצוי הוא יהיה חלקי בלבד".
כאן חשוב לציין פרט מרכזי נוסף: לבעלי הנכסים יש אפשרות לקבל פיצוי מוגדל - 125% מהסכום שייקבע - אם ישתפו פעולה עם נת"ע ויפנו את הנכס בהסכמה. "נת"ע מנסה לתת תמריצים לבעלי הנכסים, כדי 'לסגור' את הסיפור כמה שיותר בקלות ובמהירות", מסבירה עו"ד בן אריה שטיינברג. "לכן היא מציעה תוספת של 15% לפיצוי המוסכם בגין מסירת הנכס בהסכמה, ועוד 10% בגין היעדר תביעות - ובסך הכול 25% תוספת מעל הפיצוי למי שישתף איתה פעולה".
נזכיר כי הקו הסגול של הרכבת הקלה התעכב (בין יתר הדברים) בגלל הפקעות השטחים וקביעת הפיצויים, כך שברור שבנת"ע רוצים לצמצם את מספר התביעות ככל הניתן.
"ירידת הערך עומדת על יותר ממיליארד שקל"
"אחד הפרויקטים שליווינו בהקשר זה היה פרויקט גדול מאוד על תוואי אחד הקווים, שנעצר בגלל המטרו והיה מיועד להפקעה", מספקת שמאית המקרקעין מיכל שימקביץ, שותפה בכירה במשרד BFKS לכלכלה ושמאות, דוגמה אחת מיני רבות. בשל העובדה שההליך עדיין בעיצומו, היא מנועה מלספק פרטים נוספים על הפרויקט, אך מספרת: "חישבנו את ירידת הערך, והגענו לסכומים של יותר ממיליארד שקל, כי מדובר במגה פרויקט.
"אנחנו נמצאים היום נמצאים בחשיבה עם נת"ע ועם כלל הגורמים הרלוונטיים כדי למצוא פתרון אחר - וכך לחסוך גם את הנזק לפרויקט, וגם את הפיצויים האדירים. זו דוגמה לאוזן הקשבת שמצאנו מצד מקבלי ההחלטות".
ולמי יופנו תביעות הפיצויים? לצורך כך הוחלט על הקמת "הוועדה לפיצויים למיזם המטרו", שתתעסק בעניין זה בלבד - וידיה צפויות להיות עמוסות. במטה התכנון הלאומי מציינים כי הוועדה הזו כבר קיימת, וממתינה לתביעות ראשונות: "מאחר שעד כה לא הוגשה אפילו תביעה אחת, אין טעם כרגע בכינוס הוועדה. הוועדה תכונס בהתאם להגשת התביעות בנושא".
שימקביץ רואה בסיוע מצד אנשי מקצוע יתרון חשוב נוסף: היכולת לשנות את התוכניות, ואולי "להציל" את הנכס מהנזק הצפוי להיגרם לו בעקבות ההפקעה.
"עכשיו זה הזמן להתארגן ולהתחיל לברר לגבי ירידת הערך של הנכס, שלא יהיה מאוחר מדי", היא אומרת. "התארגנות מבעוד מועד וליווי של אנשי מקצוע יאפשרו להבין איפה הדברים עומדים מבחינת היקף הנזק, ובמקרים שזה אפשרי - למשל בתוכניות שטרם אושרו - לנסות ולמצוא חלופות שימזערו את הפגיעה המתוכננת.
"עד היום טיפלתי בכמה נכסים שהוגשו לגביהם התנגדויות, ופגשנו אוזן קשבת מצד נת"ע: בחלק מהמקרים הצלחנו למצוא פתרונות שהיטיבו עם בעלי הנכסים, וגם מנעו את ההפקעה ואת ההריסה. מניסיוני זה אפשרי. בנת"ע שיתפו איתנו פעולה בצורה מאוד פורה בכמה וכמה מקרים.
"זאת עוד סיבה להתחיל לטפל בעניין כבר עכשיו", היא מוסיפה. "כשמגיעים להסכמות עם נת"ע נהנים מהפיצוי המוגדל, ויכולים לחסוך שנים של הליכים בבתי משפט ובוועדות ערר".