כרמי גת סנטר. מתפרס על שטח של כ־8,000 מ''ר / צילום: עומרי קרני
הכותב הוא מנכ"ל חברת הייעוץ הכלכלי־שיווקי צ'מנסקי בן שחר ושות'
לאן צועד ענף הקמעונאות והשיווק? מהן המגמות החדשות שיאפיינו אותו, ומהן המגמות שצפויות להיכחד? מיהם השחקנים שישרדו את קצב השינויים המהיר? המדור ינתח את המצב בענף, ואת העתיד שמצפה לו. לפניות ותגובות: tamir@c-bs.co.il
בשבועות האחרונים עלתה קריית גת לכותרות בעקבות הסכמות בין שר השיכון לבין ראש העירייה לשיווק 10,600 יחידות דיור. העיר כמעט והכפילה את גודלה עם הקמת שכונת כרמי גת שנמצאת בצד הצפוני, וכעת מתחילה במימוש תוכנית המתאר המייעדת להפוך אותה ל"עיר מחוז" עם כ־60 אלף משקי בית וכרבע מיליון תושבים, אשר תתחרה בבאר שבע.
כאן נציג את תמונת השוק ביחס לגודלה, למאפייניה ולתפקודה של כלכלת קריית גת היום, ובהינתן הפיתוח האינטנסיבי בעיר.
● התוכנית השאפתנית בנתיבות: מיליון מ"ר של שטחי מסחר, משרדים ותעשייה | כתבה ראשונה בסדרה
● תנופת הפיתוח של שדרות: חזקה בבנייה למגורים, פחות בנדל"ן מניב | כתבה שנייה בסדרה
היתרון בכרמי גת
בהתאם לדוחות הכספיים של קריית גת משנת 2021, העיר השקיעה בתושב כ־5,700 שקל, מעל הממוצע בישראל (כ־4,200 שקל בלבד), ודורגה במקום ה־11 מבין ערי ישראל ברמת השקעתה בתושב. ההשקעה בתושב גבוהה ביחס לישראל, ובפרט נוכח מיקום העיר במחוז דרום ובפריפריה, וזאת בזכות אזור התעשייה המפותח בעיר.
בקריית גת קיימים 13 מ"ר של נדל"ן מניב לתושב בלבד (נמוך מהממוצע הארצי - 18 מ"ר לתושב). תעריף הארנונה הממוצע לנדל"ן מניב הינו 120 שקל למ"ר, גבוה בכ־30% מהממוצע הארצי (93 שקל למ"ר). צ'מנסקי בן שחר ושות' מלווה ומייעצת למרכז מסחרי המוקם כיום בכרמי גת.
העיר ממוקמת במיקום אסטרטגי, בין תל אביב לבאר שבע, והיא בעלת נגישות מיטבית בזכות תחנת הרכבת (מתוכננת תחנה נוספת בצפון העיר) וכביש מספר 6 (ובנוסף לכבישים 35 ו־40). פארק התעשייה במזרח העיר כולל כ־6,000 דונם של תעשייה.
הפארק מאכלס חברות רבות שהידועה שבהן היא אינטל, שהקימה בעיר את אחד ממפעלים הגדולים שלה בעולם. חברות טכנולוגיה נוספות שממוקמות בפארק הן HP Indigo ו־Visonic, לצד חברות מהתעשייה המסורתית כמו בגיר, פולגת, סלטי צבר ומפעל בונז’ור של אסם.
מיקומה האסטרטגי של העיר, הנגישות הקלה למוקדי התעסוקה בתל אביב ומחירי הדיור הפכו את העיר למבוקשת - למעשה, ב־2022 קריית גת נהנתה ממאזן ההגירה החיובית הגבוה ביותר בישראל.
שכונת כרמי גת שהוקמה, ועודנה מוקמת בשנים האחרונות, שידרגה את המיצוב והתפיסה של העיר ומשכה אוכלוסייה מגוונת וחזקה באופן יחסי. בשכונה כ־8,000 יחידות דיור (שטרם מומשו במלואן) - כמחצית מהעיר - כאשר כביש מספר 35 מייצר הפרדה בין העיר "הישנה" ל"חדשה".
בכרמי גת נבנו ונבנים שטחי מסחר בהיקף המתקרב ל־30 אלף מ"ר, וביניהם המרכזים של ביג, בשטח של 13 אלף מ"ר (כולל משרדים ודיור מוגן), מרכז מסחרי של רייסדור בשטח של כ־7,000 מ"ר, כרמי גת סנטר בשטח של כ־8,000 מ"ר, סרור נדל"ן בשטח של כ־3,000 מ"ר ועוד.
שלושה הסכמי גג
אוכלוסיית העיר מונה כ־60 אלף תושבים בכ־20 אלף משקי בית, ויש בה כ־750 אלף מ"ר של נדל"ן מניב. תוכנית המתאר שטרם אושרה כוללת הקמת 31 אלף יחידות דיור בארבע שכונות חדשות.
מצפון לכרמי גת מתוכננת שכונה בת כ־5,400 יחידות דיור. בדרום העיר מתוכננת שכונה של כ־8,000 יחידות דיור, ובמערב העיר ומעבר לכביש 40 שתי שכונות - קריית גת מערב עם כ־9,350 יחידות דיור (שאושרה במסגרת תוכנית ותמ"ל) ושכונת דרום־מערב בת כ־8,250 יחידות דיור. שכונות אלה יגדילו באופן ניכר את שטחה המוניציפלי של קריית גת, ואת היקף תושביה בשנים הבאות.
בנוסף כוללת תוכנית המתאר התחדשות עירונית בשכונות הוותיקות מדרום לכביש מספר 35, בהיקף של כ־16 אלף יחידות דיור. מתוכן, כ־12 אלף יחידות דיור מקודמות בשלבים שונים על ידי מנהלת ההתחדשות העירונית שהוקמה בעיר.
ביולי האחרון נחתם הסכם בין העירייה לבין רמ"י לשיווק של כ־10,000 יחידות דיור נוספות, ובכך הפכה קריית גת לעיר הראשונה שחותמת על הסכם גג שלישי. מימוש הסכם הגג ויתרת תוכנית המתאר (והסכמי הגג הנוספים שיידרשו), לרבות ההתחדשות העירונית, מהווה שינוי מהותי לעיר ודורש אסטרטגיה כלכלית־תכנונית מפורטת ומדויקת.
בעשור האחרון הצליחה העיר לפתח נדל"ן מניב בד בבד לפיתוח המגורים, כך שהמאזן הפיסקלי העירוני נותר מאוזן, וההשקעה בתושב נותרה גבוהה. בצד המגורים, בחמש השנים האחרונות החלה בניית כאלף יחידות דיור בממוצע בשנה, והסתיימה בנייתם של כ־700 יחידות דיור בממוצע. בנוסף כיום יש מכרזים פתוחים ליותר מ־10,000 יחידות דיור נוספות שמרביתן במסגרת תוכנית "מחיר מטרה" - קצב שיווק מהיר ביותר.
בצד הנדל"ן המניב, בעשור האחרון נבנו בעיר כ־700 אלף מ"ר נדל"ן מניב. מתוך זה, כ־600 אלף מ"ר תעשייה ואחסנה. בעיר ה"ישנה" ישנם שני מרכזי מסחר גדולים - ביג וישפרו - ובסך הכול קיימים בחלק זה כ־100 אלף מ"ר של שטחי מסחר.
תוכנית המתאר כוללת תוספת של כ־430 אלף מ"ר שטחי מסחר, בנוסף להיצע תכנוני קיים של שטחי מסחר שטרם מומש, בהיקף של כ־130 אלף מ"ר. כמו כן, כוללת התוכנית תוספת של 2.8 מיליון מ"ר תעשייה ומשרדים, בנוסף לכ־3.5 מיליון מ"ר בתוכניות מאושרות שטרם מומשו. היקף התכנון אינו נגזר מהביקוש אלא מתוך רצון לאזן את הגירעון המובנה שייווצר עם אכלוס השכונות החדשות, ולכן, הסיכוי שהוא יתממש בפועל אינו קיים.
בהינתן היקף התכנון האינסופי, שנעשה משיקולי ארנונה תיאורטיים בלבד, העיר נדרשת לתכנון אסטרטגי שאינו סטטוטורי, בכדי לנסח מדיניות לבחירת השטחים הנדרשים לפיתוח, אופיים ותמהילם.
תחרות עזה
קריית גת היא מודל לעיר המתפתחת באופן אינטנסיבי, ויחד עם זאת מצליחה לשמור על איזון ביחס של שטחי נדל"ן מניב. ברם, ההצלחה של פארק התעשייה, ובפרט במשיכת תעשייה עתירת ידע, היא מוגבלת. היקף הביקוש לשטחי תעשייה בישראל מוגבל, והתחרות עזה גם בהינתן היתרונות הברורים של הפארק.
המשך הפיתוח המואץ הינו אקט מבורך, במיוחד על רקע המאבק הלאומי במשבר הדיור. יחד עם זאת, העיר נדרשת להמשיך ולפתח שטחי מסחר ומקורות תעסוקה, לשירות ורווחת תושביה הקיימים והחדשים.