מחירי השכירות בין ינואר לאפריל משקפים קצב עלייה שנתית של 5.8% / צילום: שלומי יוסף
שוק השכירות זועק לעזרה. עם עלייה שנתית של 7.2% במדד שירותי דיור, שמשקף את השינוי במחירי השכירות, ברור שמדובר באחד הגורמים המשמעותיים שמשפיעים על האינפלציה. מדד חודש אפריל של השנה הגיע לחצי אחוז, והוא הגבוה ביותר בעשור האחרון.
● רפורמת השכירות יורדת מחוק ההסדרים, תקרת הפטור ממס תמשיך לעלות | בלעדי
● נתוני המדד מגלים: זה הסקטור שמושך את מחירי הדירות כלפי מעלה | פרשנות
מחירי השכירות בארבעת החודשים הראשונים של השנה משקפים קצב עלייה שנתית של 5.8%. לא רק שהקצב הזה מהיר מקצב עליית מדד המחירים לצרכן, מה שמבטיח שגם בעתיד הוא ידחוף את המדד למעלה - שכן משקל שינויי במחירי השכירות מהווה 26% מהמדד - אלא שרוב הסיכויים שקצב העלייה רק יגבר בחודשי הקיץ.
שוברים שיאים
התופעה הבולטת בשוק השכירות מאז תחילת שנה שעברה היא "היעלמות" גורם העונתיות שמאפיין את השוק. באופן מסורתי, השוק הזה מבוקש במיוחד בחודשי יולי־אוגוסט (ולעיתים גם ספטמבר) ובחודש מרץ, לפני חג הפסח. בחודשי חגי תשרי (ספטמבר־אוקטובר) ופסח (אפריל) - מחירי השכירות נוטים לרשום ירידות קלות, וגם בחודשי החורף ינואר־פברואר.
אך כל זה לא קרה מאז תחילת 2022. חודש ינואר של אותה שנה היה דומה לנוסחה המוכרת, רשם ירידה של 0.1% במדד שירותי דיור, ומאז נותר ללא שינוי. כל המדדים נמצאים בעלייה. אלמנט העונתיות בא לידי ביטוי, אם בכלל, בעליות חודשיות מתונות יותר של שכר הדירה.
בחודש החולף למשל, שהיה דל במיוחד בימי עבודה בעקבות חג הפסח ויום העצמאות, נרשמה עלייה של חצי אחוז, מה שמחזק את החשש, שבקיץ יהיה גרוע בהרבה לציבור השוכרים, במיוחד החדשים.
רמז נוסף לכך קיבלנו בנתוני הלמ"ס, לפיהם בשכר הדירה החודשי, עבור השוכרים אשר חידשו חוזה, נרשמה עלייה של כ־3.6% ועבור שוכרים החדשים נרשמה עלייה של כ־9%. מאז אוגוסט, הלמ"ס מבודדת את שתי האוכלוסיות הללו מכלל המדד, ועד כה העלייה הגדולה ביותר בשכר הדירה הגיעה ל־8.2%, כך שהקפיצה של 9% במחירי השכירות לשוכרים חדשים באפריל היא קפיצת מדרגה, שמתבטאת בסכום של כ־430 שקל בחודש בממוצע - ובמקומות מבוקשים ברור שהמחירים עלו בהרבה יותר.
"השוק נמצא במצוקה"
עם זאת, יש מי שחושב שנתוני הלמ"ס מציגים תמונה חלקית. רמי רונן, מנכ"ל חברת WeCheck שמספקת לבעלי נכסים דוח ניהול סיכונים פיננסיים על שוכרי דירות, מסביר כי "גודל המדגם קטן, ואסור לשכוח, שהמחיר לא עלה בחודש, אלא עלה יחסית למחיר שנחתם בין בעל הדירה לשוכר. כך שמדובר בעלייה שנתית. ואם בשנה שעברה בעל הדירה לא העלה את שכר הדירה לשוכר - אז העלייה היא יחסית לחוזה האחרון שנחתם ביניהם. ודאי שלא בחודש.
"אני מדגיש את הדברים, כי אכן, שוק השכירות נמצא במצוקה, שעומדת להחריף בקיץ. אנחנו עוקבים אחרי כל מודעות השכירות, וגילינו שבאפריל המחירים המבוקשים של בעלי הדירות עלו ב־0.9%, שזה קצב שנתי של יותר מ־11%, נתון חמור מאוד".
בסקירה שהוציאה החברה לחודש שעבר, עולה כי בירושלים, תל אביב וראשון לציון מחירי השכירות כבר עלו ב־11% בשנה החולפת, בנתניה ב־12%, בחולון ב־10% ובפתח תקוה ב־14%. רק בבאר שבע, שבה יש היצע גדול של דירות להשכרה, מחירי השכירות נותרו ברמתם מאפריל 2022.
"אנו מזהים בחודשיים האחרונים מגמה של עלייה בשכר הדירה הממוצע", נכתב בסקירה. "הסיבות: הראשונה - אנו מזהים ירידה בהיצע הדירות; שנייה - בשל המצב הכלכלי קונים פוטנציאליים מוותרים/משהים את קניית הדירה ופונים לשוק השכירות; שלישית - סביבת ריבית גבוהה מייצרת מחיר אלטרנטיבי לכסף, ולכן שכר הדירה עולה; וסיבה אחרונה: חוסר היציבות הפוליטי מייצר חוסר ודאות גם בשוק הדיור".
ב־WeCheck מסכמים: "אנחנו מעריכים כי אם חוסר הוודאות הפוליטי ימשך והריבית תישאר גבוהה, בשילוב עם גידול בביקוש ומחסור מתמשך בדירות, מחירי השכירות יעלו".
רונן: "מי שרצה לקנות דירות למגורים חוזר לגור בשכירות. אף אחד לא יקנה היום דירות להשקעה בריביות הקיימות, ומי שהחזיק בדירות מעדיף למכור, כי אין טעם להחזיק בדירה במצב שבו בבנק אתה יכול לקבל 4% תשואה, ואילו כאן בקושי 2.5%".
גם סקירות הכלכלנית הראשית לא מותירות שום ספק בעניין זה: משקיעים בימים הללו מעדיפים להיפטר מהדירות, ומלאי שהם מחזיקים בו ירד מאז 2016 בכ־30 אלף. רונן סבור כי הפתרון למצב הוא שינוי מדיניות המיסוי של הממשלה על משקיעים, והורדת מס הרכישה למשקיעים, כמו גם הכרה בהוצאות המימון שלהם. אלא שפתרון זה לא נראה באופק, אפילו ברמה הצהרתית.