גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

הזדמנות השקעה או סיכון גדול? הצרות של שוק הנדל"ן בניו יורק מרימות ראש בת"א

מדד תל בונד גלובל, המאגד חוב שגייסו חברות נדל"ן הפועלות בארה"ב, נסחר כיום בתשואה של 11% וכולל מספר סדרות אג"ח זבל בהיקף של מיליארדי שקלים ● לצד מי שמזהיר כי "מצבו של שוק הנדל"ן האמריקאי קטסטרופלי", יש גם המזכירים כי "מי שהשקיע בתל בונד גלובל לאורך זמן עשה יופי של תשואה"

פרויקט Brookhollow Central של הרץ פרופרטיס בטקסס / צילום: מצגת החברה
פרויקט Brookhollow Central של הרץ פרופרטיס בטקסס / צילום: מצגת החברה

לפני חודשיים חצתה התשואה הגלומה במדד תל בונד גלובל את הרף ה"דו-ספרתי", ומאז היא נסחרת בהתמדה ברמות התשואה הללו. המדד, הכולל כיום 28 איגרות חוב של חברות זרות, המחזיקות בעיקר נדל"ן מניב בארה"ב, לא פגש תשואות כאלה מאז משבר הקורונה, ולפני כן במשבר נקודתי בסוף 2018.

שוק הדיור במיאמי מצטנן, אבל הוא עדיין הכי חם בארה"ב
15 אלף שקל בחודש: האם משתלם להשקיע בדירת Airbnb? | כסף בקיר
נמרודי ביקש תגמול שנתי של כמעט 14 מיליון שקל, בעלי המניות אמרו "לא"

התשואה הגלומה בתל בונד גלובל היא כעת מעל 11%, כמעט כפליים מזו שבה נסחר לפני שנה. לשם השוואה, עמיתו התל אביבי של תל בונד גלובל, מדד תל בונד שקלי, נסחר כיום בתשואה גלומה של כמחצית ממנו - 5.9%.

במדד תל בונד גלובל נסחרות כיום 28 סדרות אג"ח, שמונה מתוכן נסחרות בתשואת זבל דו-ספרתית, כש"השיאנית" במונחי תשואה היא חברת הרץ פרופרטיס, המשקיעה בבנייני משרדים בארה"ב, שלה שתי סדרות אג"ח בהיקף כולל של יותר מחצי מיליארד שקל, הנסחרות בתשואות של מעל 50% ו-14%.

 

התשואות הללו משפיעות על המדד לשלילה, כמו גם אלו של אג"ח חברת דה זראסאי הוותיקה (הפועלת בשוק הדירות של ניו יורק) אשר לה חוב אג"ח של יותר ממיליארד שקל, הנסחר ברובו בתשואת זבל של 34%. בחברה זרה נוספת, ג'י.אף.אי (מגורים ומלונאות בניו יורק) נסחר חוב של רבע מיליארד שקל בתשואה לפדיון של 16%.

סכום האג"ח לפירעון הכלול כיום במדד תל בונד גלובל מסתכם בכ-11.4 מיליארד שקל. מדובר בסכום נמוך משמעותית מאשר בעבר (יותר מ-30 מיליארד שקל לפני חמש שנים) - ירידה שאותה ניתן לייחס לפירעונות, להיעדרם של גיוסים חדשים בשנים האחרונות ולמספר קריסות מהדהדות. היקף החוב הכלול במדד שנסחר כיום בתשואה דו-ספרתית (4.2 מיליארד שקל) מהווה 36% ממנו.

נכס של GFI בניו יורק / צילום: מצגת החברה

ולמרות ריבוי סדרות הנסחרות בשוק בתשואת זבל, איגרות החוב של חברות הנכללות במדד תל בונד גלובל מדורגות על ידי S&P מעלות ומידרוג בדירוגים שמכונים "דירוג השקעה" (Investment Grade) בטווח שבין A- ל-AA-. מדובר בחברות שהתאגדו כולן באיי הבתולה הבריטיים (חברות BVI) לצורך גיוס החוב בת"א, ומחזיקות בבנייני משרדים, מגורים ומסחר, בדרך כלל בניו יורק. את האג"ח הן גייסו בשקלים והן אינן צמודות למדד המחירים לצרכן (שקליות).

יש לזכור כי מעבר לעליית הריבית המאיימת, הנכסים של החברות הפועלות בארה"ב מניבים דמי שכירות בדולר, מטבע שהתחזק מול השקל במעל ל-6% מתחילת השנה וב-12% בתוך שנה. האם ייתכן ששוק ההון המקומי מפספס את התמונה?

"הניסיון שנצבר לימד על שורה של סיכונים"

ככל הנראה מספר גורמים מבהילים את המשקיעים בתל אביב. הראשון הוא המוניטין המפוקפק שצברו חברות הנדל"ן הזרות על פני השנים. ארבע מתוכן קרסו והותירו את המשקיעים בהפסדים גדולים של מאות מיליוני שקלים (אורבנקורפ, סטארווד ווסט, ברוקלנד אפריל ואול-יר).

גושפקנה נוספת לסיכון הטמון בהשקעה בחברות ה-BVI התקבלה באפריל האחרון מביהמ"ש העליון, שדחה עתירה של החברות הללו כנגד החלטת רשות ני"ע להוסיף סימן קריאה ("!") לקרנות נאמנות המשקיעות באג"ח שהנפיקו אותן חברות.

ברשות ני"ע ציינו בהקשר זה, כי "הניסיון שנצבר ביחס לפעילותן בישראל לימד על שורה של סיכונים, אשר נובעים ממאפייניהן הגלובליים של החברות, ובפרט הריחוק הפיזי והתפיסתי מפעילותן וממנהליהן, כמו גם ממבנה ההנפקה אשר ככלל מאפיין חברות אלו.

"קשיים אלה פוגעים בישימות ובאפקטיביות מנגנוני ההגנה על המשקיעים, המתקיימים במצב דברים רגיל במישורים שונים. כפועל יוצא מכך מתקבלת מעטפת הגנה חלשה יותר למשקיעים באותן חברות".

"השוק בכלל לא מפספס את התמונה", אומר פעיל ותיק בשוק ההון. לדבריו, "בארץ לא קולטים עד כמה למשל מצב שוק המשרדים בארה"ב קטסטרופלי, ממש אסון.

"המודל ההיברידי לא הסתיים, אנשים לא רוצים לחזור לעבוד במשרד - ואם כן, אז רק לחלק מהשבוע.

"נוסף על כך, הריביות של היום גבוהות משמעותית ממה שהיו לפני שנה. פיקדון דולרי סולידי באחד מהבנקים הגדולים בארה"ב יכול לתת תשואה של קרוב ל-7%. ריבית פריים בארה"ב, לחברות שמקבלות חוב בכיר ונותנות שיעבוד ראשון על הקרקע, יכולה כבר "לעבור" את רף ה-9%. כשזה המצב ה'סולידי', למה אתה מצפה ממדד כזה?"

 

סקירה טרייה של S&P העולמית, שפורסמה השבוע, מחזקת את החשש של המשקיעים בארץ ממצבו של ענף הנדל"ן האמריקאי. בסקירה שכותרתה "מעקב אחר הנדל"ן: צמצום הגישה להון מגבירה את הסיכון במימון מחדש", מתארים האנליסטים מצב שבו תנאי האשראי לענף הנדל"ן בארה"ב הפכו קשוחים יותר לנוכח עליית הריבית. מצב זה מקשה על החברות שפועלות בתחום לבצע מימון מחדש, מה שעלול להוביל להפחתות דירוג.

ב-S&P חוזים מיתון בארה"ב בהמשך השנה, כאשר המצוקה בסקטור הבנקאות בחודשים האחרונים, לדבריהם, "מגבירה את הסיכון ל'נחיתה קשה' עבור הכלכלה האמריקאית, אם צמצום האשראי ימשיך להאט את הצמיחה הכלכלית".

"להסתכל גם על הביצועים ההיסטוריים"

מנגד, יניב פגוט, סמנכ"ל בכיר בבורסה בת"א ומנהל מחלקת מסחר, נגזרים ומדדים, מסביר כי יש לבחון לא רק את התשואה לפדיון הגלומה כיום במדד, אלא גם את ביצועיו ההיסטוריים. "בשנה שעברה, בזמן שמדד תל בונד 60 עם איגרות החוב של החברות המקומיות, ירד ב-9%, מדד תל בונד גלובל ירד רק ב-3%.

"כמו כן, אם מסתכלים שלוש שנים אחרונית, שזו תקופה שמייצגת גם עליות וגם ירידות, התשואה המצטברת של התל בונד גלובל היא 15% (מאז השפל של פרוץ הקורונה, ח' ש'). תל בונד 60 רשם תשואה של 3.9% בלבד באותו פרק זמן".

הסנטימנט השלילי כלפי המדד, לדברי פגוט, "הוא בעיקר בגלל כל הסיפורים הפיקנטיים שיצאו מהחברות בתחום. אבל התפיסה שהמדד מניב תשואות רעות לא נכונה. מי שהחזיק בו לאורך זמן עשה אחלה תשואה".

פגוט מציע עוד נתון מעניין לבחינת התשואה הדו-ספרתית של המדד. "אם מנכים את שתי סדרות האג"ח עם התשואה לפדיון הגבוהה ביותר (מעל 50% ו-38%) זה מפחית מהתשואה הגלומה במדד קרוב ל-3%. כלומר 'בלעדיהן' התשואה הגלומה במדד היא סביב 8%".

עם זאת, פגוט כן מתריע בפני תרחיש מוחשי מאוד: "תנאי מיחזור החוב של חברות ה-BVI מאתגרים כיום. משך החיים הממוצע (מח"מ) של איגרות החוב שבמדד נחשב לקצר. זה לכאורה מצב "סולידי", אבל בגלל שהתשואות כל כך גבוהות, יש סיכון שחלקן יתקשה למחזר, כך שצריך להיזהר.

"אני מניח שהחברות יצטרכו לגלות יצירתיות, להביא ביטחונות או לפעול לייצר זיקה לישראל (שתקטין את הסיכון מבחינת השוק)".

עוד כתבות

3 פסקי דין בשבוע / צילום: אנימציה: טלי בוגדנובסקי

כך ניצחה ממשלת בריטניה את המשפחה של סבתא כוכבה בקרב על דירה בירושה

ביהמ"ש קבע שתלוש שכר בו הופיע מרכיב "בונוס" אותו המעסיק לא ידע להסביר, הינו תלוש שכר פיקטיבי ● ביהמ"ש השלום בירושלים דחה תביעת בני משפחה שטענו לזכויות דיירים מוגנים וזכות בעלות בדירת מגורים ● בעל עירב את אישתו בעסקי החברה, האם היא זכאית לחלק ממנה בגירושים?

נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון / צילום: עודד קרני

לידר מעריכים: הריבית עשויה לרדת כבר מחר

בנק ישראל צפוי לפרסם את החלטת הריבית מחר (ב'), שצפויה על פי רוב הכלכלנים להישאר על רמה של 4.5% ● עם זאת, בלידר שוקי הון מעריכים שהסיכוי שנראה כבר הפחתה מחר עומד על 65%

יונדאי טוסון הייבריד 4X4 / צילום: יח''צ

מלחמת הסחר שולחת אלינו רכב חדש מאמריקה. האם הוא גם משתלם?

הגרסה האמריקאית של הטוסון, שהגיעה לישראל באדיבות מכסי טראמפ, מציעה תוספת מקום ומערכת הנעה היברידית חסכונית ● המחיר מציב לה אתגר שיווקי ● מבחן דרכים

אלעד טנא / צילום: אריק סולטן

במקום אבי משולם: אלעד טנא מונה לעורך העל בידיעות אחרונות

אלעד טנא ימונה לתפקיד עורך העל של ידיעות אחרונות וב-Ynet במקום אבי משולם, שמילא את התפקיד בשנתיים האחרונות ● טנא, מגיע לאחר כשנתיים בתפקיד העורך הראשי של "מקור ראשון"

חזית המדע. מיפוי האקספוזום / צילום: Shutterstock

400 חוקרים השיקו את אחד הפרויקטים השאפתניים של המדע: מיפוי האקספוזום

הפרויקט, שהוכרז במאי השנה באירוע גדול של אוניברסיטת ג'ונס הופקינס, נועד למפות את כל הגורמים שאנחנו נחשפים אליהם לאורך החיים ומשפיעים על הבריאות שלנו - מחיבוק ועד חומרי הדברה ● האם טכנולוגיות חדשות יאפשרו להשלים את המשימה? שלוש חוקרות של התחום מסבירות למה הפרויקט מלהיב כל כך ומספרות על ההישגים שכבר הגענו אליהם

רונן עקביה, מנכ''ל בית וגג / צילום: יח''צ נימקו

ביקושי יתר בגיוס האג"ח הראשון של חברת בית וגג

חברת ההתחדשות העירונית שבה מחזיק יעקב שחר מגייסת כ-105 מיליון שקל, לאחר זינוק של 42% במניה בשנה האחרונה ● החברה צופה רווח גולמי עתידי של מעל 1.6 מיליארד שקל בפרוקיטים שהיא מקדמת

צ'רצ'יל מסמן V. ביום הניצחון על גרמניה הנאצית / צילום: Reuters, IMAGO/piemags via Reuters

לסיים מלחמה: עצתו הפיקטיבית של צ'רצ'יל לנתניהו

אבי הכישלון הגדול של המלחמה הקודמת הוביל את הבריטים אל חוף מבטחים, וזכה בסליחה ובהערצה. הוא הבין כי אנחת הרווחה חשובה יותר מתרועת הניצחון

חיים פייגלין, מנכ''ל צמח המרמן / צילום: כפיר סיון

מניות הבנייה טסו ומשקיעים בצמח המרמן דרשו שעזריאלי תשלם יותר

בחודש האחרון מדד ת"א-בנייה עלה בכ-40% ● כעת, מספר גופים מוסדיים מנסים לגבש מהלך עם דרישה להעלאת המחיר שבו תירכש חברת הבנייה הציבורית צמח המרמן על ידי קבוצת עזריאלי ● בין המוסדיים שמחזיקים בצמח המרמן, נמצאות חברות הביטוח הפניקס, הראל, כלל ביטוח, וכן קרן הגידור ברוש

סא''ל איתי זמיר / צילום: פיקוד העורף

הקצין ששלח לנו התרעות של פיקוד העורף: "יש הבדל בין רקטה מעזה לבין מה שמגיע מאיראן"

עשרות אלפי התרעות שוגרו לציבור במהלך 12 ימי הלחימה מול איראן, בעוד מוקד פיקוד העורף טיפל בכמיליון פניות אזרחים ● ההתמודדות, אומר סא"ל איתי זמיר, שאמון על מערך ההתרעה, הייתה מוצלחת - אך "אי אפשר לנוח על זרי הדפנה" ● לאן נעלמה ההנחיה המקדימה, אילו לקחים הופקו מהמערכה - ומה מתוכנן לעשור הבא

שטפון בטקסס / צילום: ap, Eric Gay

יותר מ-20 הרוגים בשיטפונות בטקסס, עשרות ילדות נעדרות

כ-20 ילדות ממחנה קיץ על גדות נהר הגוואדלופה נעדרות בשל הצפה של הנהר • הרשויות במדינה ציינו כי "אנחנו לא יודעים מתי הגשם ייפסק" • מושל טקסס פרסם סרטון של חילוץ באמצעות מסוק: "מחלצים מסביב לשעון"

אילוסטרציה: shutterstock

המניות שיטפסו והסיכוי שבנק ישראל יפתיע: מה צפוי השבוע בתל אביב?

לאחר שבוע ירוק במיוחד בת"א, עסקת החטופים המסתמנת צפויה לתת רוח גבית למסחר ● עוד תרכז עניין - החלטת הריבית בישראל שתכלול את תחזיות הבנק המרכזי ● נתון המאקרו שפורסם בארה"ב ומרחיק את הפחתת הריבית של הפד ● וגם: אנבידיה לא עוצרת וכובשת שיא חדש בוול סטריט

רשות המסים / צילום: איל יצהר

רשות המסים החמירה את הכללים ועוררה סערה: "עלולה לגרום לתאונות מס רבות"

תזכיר חוק חדש של רשות המסים קובע שמי ששהה בארץ למשך 75 יום בשנה - ייחשב לתושב לצרכי מס וכלל הכנסותיו בישראל ובחו"ל ימוסו ● המהלך צפוי להשפיע לרעה על ישראלים ברילוקיישן ותושבי חוץ שמרבים לבקר בארץ ● מהם עיקרי השינוי ואילו השלכות יהיו לו על תכנון מס עתידי? ● גלובס עושה סדר

פופקורן. ליאור פרנקל בשיחה עם אור רז / צילום: לירון ויסמן

רוצים לקדם את האינטרסים שלכם במקום העבודה? הטיפ שאסור לכם לדלג עליו

הפודקאסט הפופולרי פופקורן מגיע לגלובס במדור חדש על עולם העבודה • "אתם לא מבינים כמה בכירים עובדים בפוליטיקה ארגונית", אומר אור רז, מנכ"ל ובעלים של קבוצת לדעת, מלווה ומפתח מנהלים בחברות הייטק ופיננסים • בשיחה עם ליאור פרנקל הוא מסביר איך תצליחו להעביר את הקולגות שלכם צד בשולחן הדיונים ● פופקורן

ח''כ אושר שקלים / צילום: נועם מושקוביץ/דוברות הכנסת

השרים ידונו בהצעה למנות בכירים ללא אישור ועדת גרוניס

לפי הצעת החוק של ח"כ אושר שקלים מהליכוד, שתעלה היום לדיון בוועדת השרים לחקיקה - מינויים בכירים, ובהם ראש השב"כ, יתבצעו על ידי הממשלה, ללא צורך באישורה של הוועדה המייעצת ● באחרונה ביקש רה"מ נתניהו מבג"ץ לקבוע כי הוועדה תתחיל לקדם את מועמדותו של דוד זיני לראשות השב"כ

דיון בוועדת החוקה, בראשותו של ח''כ שמחה רוטמן / צילום: דני שם-טוב/דוברות הכנסת

התיקון לחוק החוזים כמודל לאיחוי לאומי

התיקון לחוק החוזים ראוי להיחשב כמודל לחקיקה ממלכתית ומאחדת, בתקופה של קיטוב הולך וגובר ● כל אחד מתתי־ההסדרים שנקבעו בחוק הוא פרי פשרה מהותית, המשלבת בין עמדות המחנה השמרני לבין עמדות המחנה הליברלי ● מהתיקון עולה הקריאה הרעננה ביותר לישראל של 2025: גם כשאנו חלוקים – אנו מסוגלים להסכים

בניין בשכונת סיגליות בבאר שבע / צילום: יובל ניסני

עליית שווי של 60%: בכמה נמכרה דירת 4 חדרים בבאר שבע?

ביום האחרון של מבצע "עם כלביא" נרכשה דירת 4 חדרים, בשכונת הסיגליות בבאר שבע ● מדובר בדירת "מחיר למשתכן" שהזוכים מכרו עתה ● לדברי השמאי, "השוני במחירים בשכונה נעוץ בעיקר ברמת ההשקעה של הרוכשים המקוריים, שיכולה להעלות או להוריד את המחיר ב־50־80 אלף שקל"

הפגנה לשחרור החטופים בדרך בגין בירושלים / צילום: יעל גדות

בכיר ישראלי - התקבלה ההחלטה על יציאת משלחת לקטאר

ראש הממשלה בנימין נתניהו הורה הערב (שבת) על יציאת משלחת ישראלית לקטאר • טראמפ: "חמאס הגיב ברוח חיובית, אולי תהיה עסקה עד השבוע הבא" ● לראשונה: שני עובדי סיוע אמריקנים נפצעו בפיגוע של חמאס בעזה ●  50 חטופים - 638 ימים בשבי ● עדכונים שוטפים 

הניו יורק טיימס: זה "מחיר הניצחון" שישראל משלמת על המלחמה באזור

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: חמאס נתון ללחץ מתושבי הרצועה "שדורשים הקלה מהמשבר",  המדינה המפתיעה עם יותר מאלף פעילי חיזבאללה, וכך המלחמה באיראן "החלישה את מעמדה של ישראל בעולם" ● כותרות העיתונים בעולם

אנה וינטור בשבוע האופנה בפריז. תובענית / צילום: Reuters, Benoit Tessier

על המלכה הבלתי מעורערת של עולם האופנה שפרשה השבוע מווג

אחרי יותר משלושה עשורים הכוהנת הגדולה של עולם האופנה פורשת מעריכת ווג ● אבל לא צריך להספיד כל כך מהר את האישה שעל פיה יישק דבר, אנה וינטור מקבלת קידום ותמשיך להיות האורים והתומים של המסלול ● עכשיו נותרת השאלה מי יצליח להכנס לנעלי המנולו שלה?

שליח מזון רובוטי בארה''ב / צילום: ap, Carlos Osorio

רחובות אמריקה מתמלאים בשליחים רובוטיים - והאנשים מתעלמים ממצוקתם

השליחים האוטומטיים, שאפשר לראות בחלקים נרחבים של ארה"ב, נתקעים לעיתים בשלג או מתהפכים על גבם ● הציבור לפעמים מוצא אותם חביבים, אבל כשהם תקולים, התמונה ברורה: זה כל רובוט לעצמו