גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

הזדמנות השקעה או סיכון גדול? הצרות של שוק הנדל"ן בניו יורק מרימות ראש בת"א

מדד תל בונד גלובל, המאגד חוב שגייסו חברות נדל"ן הפועלות בארה"ב, נסחר כיום בתשואה של 11% וכולל מספר סדרות אג"ח זבל בהיקף של מיליארדי שקלים ● לצד מי שמזהיר כי "מצבו של שוק הנדל"ן האמריקאי קטסטרופלי", יש גם המזכירים כי "מי שהשקיע בתל בונד גלובל לאורך זמן עשה יופי של תשואה"

פרויקט Brookhollow Central של הרץ פרופרטיס בטקסס / צילום: מצגת החברה
פרויקט Brookhollow Central של הרץ פרופרטיס בטקסס / צילום: מצגת החברה

לפני חודשיים חצתה התשואה הגלומה במדד תל בונד גלובל את הרף ה"דו-ספרתי", ומאז היא נסחרת בהתמדה ברמות התשואה הללו. המדד, הכולל כיום 28 איגרות חוב של חברות זרות, המחזיקות בעיקר נדל"ן מניב בארה"ב, לא פגש תשואות כאלה מאז משבר הקורונה, ולפני כן במשבר נקודתי בסוף 2018.

שוק הדיור במיאמי מצטנן, אבל הוא עדיין הכי חם בארה"ב
15 אלף שקל בחודש: האם משתלם להשקיע בדירת Airbnb? | כסף בקיר
נמרודי ביקש תגמול שנתי של כמעט 14 מיליון שקל, בעלי המניות אמרו "לא"

התשואה הגלומה בתל בונד גלובל היא כעת מעל 11%, כמעט כפליים מזו שבה נסחר לפני שנה. לשם השוואה, עמיתו התל אביבי של תל בונד גלובל, מדד תל בונד שקלי, נסחר כיום בתשואה גלומה של כמחצית ממנו - 5.9%.

במדד תל בונד גלובל נסחרות כיום 28 סדרות אג"ח, שמונה מתוכן נסחרות בתשואת זבל דו-ספרתית, כש"השיאנית" במונחי תשואה היא חברת הרץ פרופרטיס, המשקיעה בבנייני משרדים בארה"ב, שלה שתי סדרות אג"ח בהיקף כולל של יותר מחצי מיליארד שקל, הנסחרות בתשואות של מעל 50% ו-14%.

 

התשואות הללו משפיעות על המדד לשלילה, כמו גם אלו של אג"ח חברת דה זראסאי הוותיקה (הפועלת בשוק הדירות של ניו יורק) אשר לה חוב אג"ח של יותר ממיליארד שקל, הנסחר ברובו בתשואת זבל של 34%. בחברה זרה נוספת, ג'י.אף.אי (מגורים ומלונאות בניו יורק) נסחר חוב של רבע מיליארד שקל בתשואה לפדיון של 16%.

סכום האג"ח לפירעון הכלול כיום במדד תל בונד גלובל מסתכם בכ-11.4 מיליארד שקל. מדובר בסכום נמוך משמעותית מאשר בעבר (יותר מ-30 מיליארד שקל לפני חמש שנים) - ירידה שאותה ניתן לייחס לפירעונות, להיעדרם של גיוסים חדשים בשנים האחרונות ולמספר קריסות מהדהדות. היקף החוב הכלול במדד שנסחר כיום בתשואה דו-ספרתית (4.2 מיליארד שקל) מהווה 36% ממנו.

נכס של GFI בניו יורק / צילום: מצגת החברה

ולמרות ריבוי סדרות הנסחרות בשוק בתשואת זבל, איגרות החוב של חברות הנכללות במדד תל בונד גלובל מדורגות על ידי S&P מעלות ומידרוג בדירוגים שמכונים "דירוג השקעה" (Investment Grade) בטווח שבין A- ל-AA-. מדובר בחברות שהתאגדו כולן באיי הבתולה הבריטיים (חברות BVI) לצורך גיוס החוב בת"א, ומחזיקות בבנייני משרדים, מגורים ומסחר, בדרך כלל בניו יורק. את האג"ח הן גייסו בשקלים והן אינן צמודות למדד המחירים לצרכן (שקליות).

יש לזכור כי מעבר לעליית הריבית המאיימת, הנכסים של החברות הפועלות בארה"ב מניבים דמי שכירות בדולר, מטבע שהתחזק מול השקל במעל ל-6% מתחילת השנה וב-12% בתוך שנה. האם ייתכן ששוק ההון המקומי מפספס את התמונה?

"הניסיון שנצבר לימד על שורה של סיכונים"

ככל הנראה מספר גורמים מבהילים את המשקיעים בתל אביב. הראשון הוא המוניטין המפוקפק שצברו חברות הנדל"ן הזרות על פני השנים. ארבע מתוכן קרסו והותירו את המשקיעים בהפסדים גדולים של מאות מיליוני שקלים (אורבנקורפ, סטארווד ווסט, ברוקלנד אפריל ואול-יר).

גושפקנה נוספת לסיכון הטמון בהשקעה בחברות ה-BVI התקבלה באפריל האחרון מביהמ"ש העליון, שדחה עתירה של החברות הללו כנגד החלטת רשות ני"ע להוסיף סימן קריאה ("!") לקרנות נאמנות המשקיעות באג"ח שהנפיקו אותן חברות.

ברשות ני"ע ציינו בהקשר זה, כי "הניסיון שנצבר ביחס לפעילותן בישראל לימד על שורה של סיכונים, אשר נובעים ממאפייניהן הגלובליים של החברות, ובפרט הריחוק הפיזי והתפיסתי מפעילותן וממנהליהן, כמו גם ממבנה ההנפקה אשר ככלל מאפיין חברות אלו.

"קשיים אלה פוגעים בישימות ובאפקטיביות מנגנוני ההגנה על המשקיעים, המתקיימים במצב דברים רגיל במישורים שונים. כפועל יוצא מכך מתקבלת מעטפת הגנה חלשה יותר למשקיעים באותן חברות".

"השוק בכלל לא מפספס את התמונה", אומר פעיל ותיק בשוק ההון. לדבריו, "בארץ לא קולטים עד כמה למשל מצב שוק המשרדים בארה"ב קטסטרופלי, ממש אסון.

"המודל ההיברידי לא הסתיים, אנשים לא רוצים לחזור לעבוד במשרד - ואם כן, אז רק לחלק מהשבוע.

"נוסף על כך, הריביות של היום גבוהות משמעותית ממה שהיו לפני שנה. פיקדון דולרי סולידי באחד מהבנקים הגדולים בארה"ב יכול לתת תשואה של קרוב ל-7%. ריבית פריים בארה"ב, לחברות שמקבלות חוב בכיר ונותנות שיעבוד ראשון על הקרקע, יכולה כבר "לעבור" את רף ה-9%. כשזה המצב ה'סולידי', למה אתה מצפה ממדד כזה?"

 

סקירה טרייה של S&P העולמית, שפורסמה השבוע, מחזקת את החשש של המשקיעים בארץ ממצבו של ענף הנדל"ן האמריקאי. בסקירה שכותרתה "מעקב אחר הנדל"ן: צמצום הגישה להון מגבירה את הסיכון במימון מחדש", מתארים האנליסטים מצב שבו תנאי האשראי לענף הנדל"ן בארה"ב הפכו קשוחים יותר לנוכח עליית הריבית. מצב זה מקשה על החברות שפועלות בתחום לבצע מימון מחדש, מה שעלול להוביל להפחתות דירוג.

ב-S&P חוזים מיתון בארה"ב בהמשך השנה, כאשר המצוקה בסקטור הבנקאות בחודשים האחרונים, לדבריהם, "מגבירה את הסיכון ל'נחיתה קשה' עבור הכלכלה האמריקאית, אם צמצום האשראי ימשיך להאט את הצמיחה הכלכלית".

"להסתכל גם על הביצועים ההיסטוריים"

מנגד, יניב פגוט, סמנכ"ל בכיר בבורסה בת"א ומנהל מחלקת מסחר, נגזרים ומדדים, מסביר כי יש לבחון לא רק את התשואה לפדיון הגלומה כיום במדד, אלא גם את ביצועיו ההיסטוריים. "בשנה שעברה, בזמן שמדד תל בונד 60 עם איגרות החוב של החברות המקומיות, ירד ב-9%, מדד תל בונד גלובל ירד רק ב-3%.

"כמו כן, אם מסתכלים שלוש שנים אחרונית, שזו תקופה שמייצגת גם עליות וגם ירידות, התשואה המצטברת של התל בונד גלובל היא 15% (מאז השפל של פרוץ הקורונה, ח' ש'). תל בונד 60 רשם תשואה של 3.9% בלבד באותו פרק זמן".

הסנטימנט השלילי כלפי המדד, לדברי פגוט, "הוא בעיקר בגלל כל הסיפורים הפיקנטיים שיצאו מהחברות בתחום. אבל התפיסה שהמדד מניב תשואות רעות לא נכונה. מי שהחזיק בו לאורך זמן עשה אחלה תשואה".

פגוט מציע עוד נתון מעניין לבחינת התשואה הדו-ספרתית של המדד. "אם מנכים את שתי סדרות האג"ח עם התשואה לפדיון הגבוהה ביותר (מעל 50% ו-38%) זה מפחית מהתשואה הגלומה במדד קרוב ל-3%. כלומר 'בלעדיהן' התשואה הגלומה במדד היא סביב 8%".

עם זאת, פגוט כן מתריע בפני תרחיש מוחשי מאוד: "תנאי מיחזור החוב של חברות ה-BVI מאתגרים כיום. משך החיים הממוצע (מח"מ) של איגרות החוב שבמדד נחשב לקצר. זה לכאורה מצב "סולידי", אבל בגלל שהתשואות כל כך גבוהות, יש סיכון שחלקן יתקשה למחזר, כך שצריך להיזהר.

"אני מניח שהחברות יצטרכו לגלות יצירתיות, להביא ביטחונות או לפעול לייצר זיקה לישראל (שתקטין את הסיכון מבחינת השוק)".

עוד כתבות

חיסכון לכל ילד / אילוסטרציה: Shutterstock

מעל 23 מיליארד שקל הופקדו בתכנית חסכון לכל ילד, מי קופת הגמל שבראש?

נתוני ביטוח לאומי שמתפרסמים היום מראים כי מעל 23 מיליארד שקל הופקדו בתוכנית חיסכון לכל ילד ב-3.6 מיליון חשבונות, מאז שהחלה התוכנית ב-2017 ● אלטשולר שחם מובילים עם כמעט מיליון חשבונות חיסכון

גירושים. שיתוף נכסים עשוי להיווצר גם בלי כוונה מפורשת / אילוסטרציה: Shutterstock

ביהמ"ש הכריע: בעל ישלם לגרושתו 50 מיליון דולר - "אחד המקרים המקוממים"

סכסוך גירושים באלפיון העליון הוביל להכרעה דרמטית נגד מי שנקבע כי השתמש במומחיותו למקלטי מס ונאמנויות, כדי להסתיר רכוש משפחתי בהיקף של 75 מיליון דולר ● האישה צפויה לקבל כמחצית מהרכוש ומהבית, ובסך-הכול כ-50 מיליון דולר ● עורכי דינו של הבעל: "בפסק הדין נפלו טעויות חריפות, נערער"

מאפים וסלטים ב–Benno / צילום: אורנה בן חיים

היקב עם המיתוג המוזר שמוכר 10,000 בקבוקים בשנה

יקב בוטיק עם בלנד ייחודי, סדנת קרמיקה משעשעת, הרצאה בשפת הסימנים ותפריט עם נגיעות מקורדון בלו ● מצאנו חמלה לנפש ביישובים סביב נתב"ג ● חגית אברון תופרת יום

הפגנה לשחרור החטופים בדרך בגין בירושלים / צילום: יעל גדות

בכיר ישראלי - התקבלה ההחלטה על יציאת משלחת לקטאר

ראש הממשלה בנימין נתניהו הורה הערב (שבת) על יציאת משלחת ישראלית לקטאר • טראמפ: "חמאס הגיב ברוח חיובית, אולי תהיה עסקה עד השבוע הבא" ● לראשונה: שני עובדי סיוע אמריקנים נפצעו בפיגוע של חמאס בעזה ●  50 חטופים - 638 ימים בשבי ● עדכונים שוטפים 

עופר ינאי, שחר גרשון, נדב טנא, נועם פישר / צילום: שלומי יוסף

מארבעה נשאר אחד: מאבקי הכוחות והכסף הגדול שטלטלו את מניית נופר אנרג'י

מצד אחד עופר ינאי, מייסד ובעלים אמביציוזי ששואף גבוה ולא נרתע מלבצע שינויים ● מולו צמד המנכ"לים של נופר, שהחזיקו מניות במאות מיליוני שקלים שאותן קיבלו מידיו במתנה ● גורמים בשוק מנתחים את שרשרת האירועים, שהובילו לסיום הדרמטי של השותפות ארוכת השנים בחברת האנרגיה המתחדשת נופר

שלי הוד מויאל / צילום: חן מזרח

הכרישה החדשה: הדרך של היזמת שהייתה מעורבת כבר ב-27 אקזיטים

לפני 15 שנה אבא של שלי הוד מויאל נפטר בפתאומיות, והיא החליטה לעזוב את הקריירה בניו יורק ולחזור לארץ ● מאז היא הספיקה להקים קרן הון סיכון ובקרוב גם נראה אותה על המסכים בתוכנית "הכרישים": "במשך שנים הרגשתי שהיה לי הרבה מזל כשאנשים מסביבי העצימו אותי ודאגו לי - ורציתי לתת את זה גם לאחרים"

ניב כרמי, מייסד פולוס-טק / איור: גיל ג'יבלי

לתפוס מחבלים מהאוויר: המיזם החדש של ההייטקיסט שהקים חברה שנויה במחלוקת ועזב לשוויץ

חברת פולוס־טק שהקים אחד ממייסדי NSO, ניב כרמי, מפתחת חיישן שמותקן על מל"טים ומזהה מחבלים על פי אותות רדיו מהטלפון - בלי לפרוץ למכשיר ● לגלובס נודע: מתקיימים מגעים עם מערכת הביטחון לשילוב הטכנולוגיה, שהחלה את דרכה בתחום החילוץ וההצלה

דונלד טראמפ, נשיא ארה''ב / צילום: ap, Evan Vucci

נעילה אדומה באירופה; טראמפ: מדינות יתחילו לשלם מכסים ב-1 באוגוסט

טראמפ הודיע כי 10 עד 12 מדינות יקבלו הודעה היום בנוגע לשיעור המכס שיוטל עליהן, וכי מכסים בטווח שנע בין 10% ל-70% ייכנסו לתוקף בתחילת אוגוסט ● דאקס מאבד 0.7%, קאק נסוג ב-0.9% והפוטסי נחלש ב-0.2% ● הביטקוין ירד ביממה האחרונה ב-0.6%, וכעת ערכו של מטבע אחד עומד על כ-108,870 דולר ● היום יום העצמאות בארה"ב - לא יערך מסחר בוול סטריט

אנה וינטור בשבוע האופנה בפריז. תובענית / צילום: Reuters, Benoit Tessier

על המלכה הבלתי מעורערת של עולם האופנה שפרשה השבוע מווג

אחרי יותר משלושה עשורים הכוהנת הגדולה של עולם האופנה פורשת מעריכת ווג ● אבל לא צריך להספיד כל כך מהר את האישה שעל פיה יישק דבר, אנה וינטור מקבלת קידום ותמשיך להיות האורים והתומים של המסלול ● עכשיו נותרת השאלה מי יצליח להכנס לנעלי המנולו שלה?

דירת 4.5 חדרים בשכונת עג'מי ביפו / צילום: יוסי שחר

בזמן המלחמה: בכמה נמכרה דירת 4.5 חדרים בשכונת עג'מי ביפו?

בשכונת עג'מי ביפו נרכשה דירת 4.5 חדרים בשטח של 86 מ"ר עם ממ"ד ושתי מרפסות תמורת 3.18 מיליון שקל ● הנכס עמד פחות מחודשיים על המדף ● המוכרים הם משקיעים שלפי רשות המסים קנו את הדירה ב־2016 תמורת 2.2 מיליון שקל ● ועוד עסקאות מהשבוע האחרון

הריסות ברצועת עזה, ארכיון / צילום: ap, Ariel Schalit

דיווח סעודי: "חמאס החל ליידע גורמים שבכוונתו להשיב הלילה באופן חיובי לעסקה"

מחצית מהחטופים, ב-5 פעימות: זו העסקה שנרקמת ● ארה"ב במגעים לחידוש המו"מ עם איראן - כבר בשבוע הבא ● כתב אישום הוגש נגד שני חשודים נוספים בריגול למען איראן ● מקורות מקורבים לחמאס: ארגון הטרור ימסור את תשובתו למתווכות לפני יום שישי ● הפנטגון: התקיפות על מתקני הגרעין האיראניים החזירו לאחור את תוכנית הגרעין בין שנה לשנתיים ● 50 חטופים - 636 ימים בשבי • עדכונים שוטפים 

אילון מאסק / צילום: ap, Kevin Lamarque

אילון מאסק הכריז על הקמת "מפלגת אמריקה"

יום לאחר ששאל את עוקביו ב-X האם יש להקים מפלגה פוליטית חדשה בארה"ב, אילון מאסק הודיע: "מפלגת אמריקה הוקמה" ● מאסק סבור שלמפלגה החדשה עשויה להיות השפעה משמעותית בבית הנבחרים ובסנאט, נוכח הרוב הדחוק של הרפובליקנים

בודקים את המיתוס / צילום: דפנה גזית, רשות העתיקות

מי היה הראשון שהשתמש באריה כסמל שלטוני? לא ממלכת יהודה

מדור המשרוקית של גלובס מתחדש ומציג פינה חדשה: בודקים את המיתוס ● אחת לשבוע המדור יעסוק בעיוותים היסטוריים מפורסמים, מדוע נוצרו, וכיצד הם משפיעים עד ימינו ● והפעם: שר המורשת סיפר שהאריה היהודאי השפיע על העמים מסביב, אבל זה כנראה עבד הפוך

חדשות ההייטק / צילום: ap, Michael Perez

החברה הישראלית שתספק נחילי רחפנים חמושים לארה"ב

המדור של גלובס מציג מדי שבוע את כל החדשות המעניינות בענף ההייטק • והפעם: Base44 של היזם מאור שלמה נמכרה לוויקס ב-80 מיליון דולר בעסקה יוצאת דופן, ענקית המחשוב שמאמינה בחברת הקוונטום הישראלית, חברת הרחפנים הישראלית, אקסטנד, זכתה במכרז לאספקת נחילי רחפנים חמושים משוטטים שפרסם משרד ההגנה האמריקאי בהיקף של 10 מיליון דולר, וגם סערה סביב מתכנת הודי שמואשם בהונאה סדרתית ● חדשות ההייטק

סא''ל איתי זמיר / צילום: פיקוד העורף

הקצין ששלח לנו התרעות של פיקוד העורף: "יש הבדל בין רקטה מעזה לבין מה שמגיע מאיראן"

עשרות אלפי התרעות שוגרו לציבור במהלך 12 ימי הלחימה מול איראן, בעוד מוקד פיקוד העורף טיפל בכמיליון פניות אזרחים ● ההתמודדות, אומר סא"ל איתי זמיר, שאמון על מערך ההתרעה, הייתה מוצלחת - אך "אי אפשר לנוח על זרי הדפנה" ● לאן נעלמה ההנחיה המקדימה, אילו לקחים הופקו מהמערכה - ומה מתוכנן לעשור הבא

הטריוויה השבועית / צילום: Shutterstock

ארבעה סוגי ירקות מכילים ניקוטין. באיזה מהם הכמות הגדולה ביותר?

מה מקור המילה ונדליזם, איך נקרא המטבע בגמביה ובאיזו קבוצת NBA ישחקו הישראלים בן שרף ודני וולף? ● הטריוויה השבועית

אילוסטרציה: shutterstock

המניות שיטפסו והסיכוי שבנק ישראל יפתיע: מה צפוי השבוע בתל אביב?

לאחר שבוע ירוק במיוחד בת"א, עסקת החטופים המסתמנת צפויה לתת רוח גבית למסחר ● עוד תרכז עניין - החלטת הריבית בישראל שתכלול את תחזיות הבנק המרכזי ● נתון המאקרו שפורסם בארה"ב ומרחיק את הפחתת הריבית של הפד ● וגם: אנבידיה לא עוצרת וכובשת שיא חדש בוול סטריט

זוהר לוי, מבעלי סאמיט ו'בעל הבית' החדש בפז / צילום: באדיבות סאמיט

בין פז לניו יורק: רואה החשבון שהקים אימפריית נדל"ן בחו"ל מסמן יעד רכישה חדש

אחרי שהסיט את פעילותה של סאמיט מגרמניה לארה"ב, והפך לבעל המניות הגדול בפז, לוטש זוהר לוי עיניים לנכסי חברת הנדל"ן האמריקאית דה זראסאי, שנקלעה למשבר חוב ● האם הצפת הערך הבאה של מי שיצר לעצמו הון של כ־2 מיליארד שקל בשני עשורים, תגיע משוק הנדל"ן של ניו יורק, שעד כה לא האיר לו פנים?

יונדאי טוסון הייבריד 4X4 / צילום: יח''צ

מלחמת הסחר שולחת אלינו רכב חדש מאמריקה. האם הוא גם משתלם?

הגרסה האמריקאית של הטוסון, שהגיעה לישראל באדיבות מכסי טראמפ, מציעה תוספת מקום ומערכת הנעה היברידית חסכונית ● המחיר מציב לה אתגר שיווקי ● מבחן דרכים

זוהרן ממדאני, המועמד הדמוקרטי לראשות העיר ניו יורק / צילום: ap

המועמד שמסמל את "סופה של ניו יורק היהודית שאנו מכירים"

זוהרן ממדאני, המועמד הדמוקרטי לראשות העיר ניו יורק, צמח בעולם פריבילגי והגיח משם עם פוליטיקה רדיקלית וערימות של קסם אישי ● הוא מבטיח להוריד את יוקר המחיה ולמסות את האחוזון העליון ● אלא שעבור ישראל הנבחר המוסלמי מציג אג'נדה מדאיגה