הפרויקט ברחוב דובנוב בתל אביב / הדמיה: It studio
תמורות נדיבות ל־44 דיירי פרויקט תמ"א 38 בתל אביב: לאחרונה נסגר "מכרז היזמים" לבחירת החברות שיוציאו לפועל את פרויקט ההריסה והבנייה ברחוב דובנוב 18 שברובע 4 בעיר. החברות שזכו, בנייני העיר הלבנה ואקו סיטי, שיקדמו את הפרויקט במשותף, הגישו לדיירים הצעה הכוללת תמורות מפליגות: בנוסף לדירות החדשות, שיהיו גדולות פי 1.5 מהדירות הקיימות, כל דייר יוכל לשדרג את דירתו החדשה בסכום של 1.5 מיליון שקל.
● הדרך לתמ"א 38 עוברת בחלוקת הזכויות בין הדיירים. האם ניתן לחלק אותן בשוויוניות?
● השבוע בנדל"ן: שכונות חדשות בהוד השרון ובדימונה
המשמעות היא שצמד החברות יקצו 66 מיליון שקל אך ורק לטובת שדרוג הדירות החדשות של הדיירים הקיימים - לפני עלויות בנייה, עלויות פינוי ושכירות לדיירים עד לכניסתם לבניין החדש ועוד.
עם זאת, חשוב לזכור שמדובר באזור מבוקש מאוד, שבו המחיר למ"ר נע סביב ממוצע של 70 אלף שקל. צמד החברות צופה הכנסות של יותר מחצי מיליארד שקל מ־35 הדירות שיישארו בידיהן עם השלמת הפרויקט, סכום המשקף מחיר של כ־14 מיליון שקל בממוצע לכל דירה שתימכר.
"תמורות לא שכיחות - אך גם לא מפתיעות"
עד כמה תמורות מפליגות כאלו לדיירים הקיימים הן תמורות חריגות? לדברי רוני כהן, מנכ"ל קבוצת אלדר שיווק, הן בהחלט נדירות - אך יש להן הסבר: "אלו לא תמורות נפוצות שרואים כל יום, אך הן גם לא מפתיעות מאוד, בהתחשב בעובדה שערכי הקרקע והמכירה באזור גבוהים במיוחד, ובהתאם לצפי ההכנסות של החברות.
"אין ספק שהתמורות הללו הן, בין היתר, תולדה של התחרות הגדולה בין היזמים באזור, אשר נאבקים על כל פרויקט ברובע 4. כדי לזכות במכרז יזמים כזה, חייבים לתת תמריץ מיוחד לדיירים - אבל הוא כמובן חייב להיות חלק מהחשבון היזמי. כנראה החברות עשו את התחשיבים שלהן, והבינו שמדובר בתמורה שכדאי להן לתת, כדי להיבחר על ידי הדיירים".
יש לציין כי צמד החברות פעיל מאוד בתל אביב, וכבר כיום הן מקדמות עשרות פרויקטים בעיר - בהם כמה בסמוך לפרויקט דובנוב 18. לדברי כהן, גם לעניין זה יש שיקול מכריע: "כשיזם כבר פרוס בשטח, יש לו יתרון", הוא מסביר. "זה מקל מאוד על הלוגיסטיקה, כי הצוותים כבר במקום, גם המנופים, וכך הפרויקט בעצם נכנס ל'פס ייצור' קיים. כשיש להן כמה פרויקטים באזור, יש להן אינטרס גדול עוד יותר לזכות, וזה מצדיק בעיניהן את ההשקעה הנוספת בדיירים".
התמורות מעוגנות בחוזה מול הדיירים
הפרויקט בדובנוב 18 חולש על מגרש בשטח חמישה דונמים, שעליו נמצא כיום בניין בן 44 דירות. הוא ייהרס, ובמקומו יוקם בניין חדש עם ארבע כניסות, ובו 80 דירות חדשות, וכן חללים ציבוריים משותפים בקומת הקרקע, וגינה פנימית בשטח 580 מ"ר. שטח הדירות הקיימות הוא כ־70 מ"ר בממוצע, כך ששטחה הממוצע של כל דירת תמורה יהיה כ־105 מ"ר. בפרויקט מתוכננות, בין היתר, דירות גדולות במיוחד, שיגיעו עד לשטח של 300 מ"ר.
את הפרויקט תיכנן האדריכל גידי בר אוריין ממשרד בר אוריין אדריכלים. את הדיירים מייצגים עורכי הדין זיו גרומן ואסף שפי ממשרד עורכי הדין גרומן. את היזמים מייצג עו"ד אורן ארדמן ממשרד שטיינמץ, הרינג, גורמן.
הפרויקט נמצא בשלבים מוקדמים יחסית, שכן מכרז יזמים הוא לרוב הצעד המעשי הראשון אל עבר קידום הפרויקט אל עבר מימוש בפועל. למרות זאת, שתי החברות בטוחות באשר לאישור התוכניות שהוצגו לדיירים כפי שהן - בין היתר משום שהפרויקט נמצא במסלול ירוק להיתר ("מסלול רישוי מקוצר" של העירייה), אשר אינו דורש קידום תוכנית בניין עיר.
עומר גוטהולץ, סמנכ"ל התחדשות עירונית בבנייני העיר הלבנה: "שתי החברות שמו לעצמן כיעד אסטרטגי את חידוש ופיתוח סביבת גן דובנוב. לחברת בנייני העיר הלבנה ולחברת אקו סיטי עבר עשיר בתל אביב, ויסודותיהן מצויים בצמיחתה של ההתחדשות העירונית בעיר, בבניינים לשימור".
אילי בר, שותף ומנכ"ל משותף, אקו סיטי: "לשמחתנו, הפעילות המשותפת של החברות הצליחה ליצור עבור בעלי הדירות ערך מוסף משמעותי. מדובר במתחם יוצא דופן במרכז תל אביב, 'הר מידוריאמה' של כל היזמים בעיר, המחייב התייחסות ייחודית בהיבטי הייזום, התכנון והביצוע".
עורכי הדין זיו גרומן ואסף שפי, המייצגים את בעלי הדירות: "מדובר בפרויקט חריג ומיוחד אפילו בנוף התל אביבי, גם מחבינת התמורות הכספיות וגם מבחינת תוספת השטח לכל דירה. לאחר שבדקנו שהחברה הזוכה יכולה לעמוד בהבטחות שניתנו לבעלי הדירות ובשאר ההוצאות, יצאנו לדרך".