שמאי / איור: גיל ג'יבלי
הכותב הוא שמאי מקרקעין
רקע: ועדת שרים לחקיקה אישרה לקדם את הצעת החוק לתיקון חוק התכנון והבנייה של הח"כים אוריאל בוסו ומיכאל מלכיאלי (ש"ס), לפיה יתאפשר לאזרחים לפנות ישירות לשמאי הוועדה המקומית באמצעות שמאי מטעמם לטובת דיון על תשלום היטל השבחה בסכום של עד 70 אלף שקל, ללא צורך להגיע לוועדת ערר ולשמאי מכריע.
● ההשפעה של מחיר למשתכן שפחות מדברים עליה | פרויקט מיוחד
● האם קבלן צריך לשלם את דמי ועד הבית על דירות שעדיין לא מכר?
המחלוקת: היוזמים טוענים כי ההליכים הללו מובילים לעלויות גבוהות נוספות של ההליך, אבל התיקון לחוק לא ישיג דבר ואפילו יפגע בציבור, בעיקר בשכבות החלשות. ההצעה דווקא תגרום לקושי כלכלי ולנטל כבד על הנישום, משום שבשומת מקרקעין על פי התקינה השמאית יש צורך לפרט: פרטי הנכס, תיאור הנכס והסביבה, מצב תכנוני תקף, מצב רישוי תקף, מצב משפטי תקף, עקרונות גורמים ושיקולים, נתוני שווי וניתוחם, תחשיבים ועוד. הפעולות הללו דורשות זמן וכמובן ששמאי מקרקעין לא יעבוד בחינם - לרבות עלויות טכניות להגשה של הבקשה.
יוצא מכך שהנישום יידרש להוצאות של אלפי שקלים בגין האמור ללא כל בטוחה שאכן תהיה הפחתה או הצלחה כלשהי מדרישות היטלי השבחה מצד ועדות מקומיות.
מעבר לכך, שמאי העירייה מצוי בניגוד עניינים ישיר, והוא לא צריך ולא יכול להיות הגורם הממליץ. גם חברי הגוף המוצע, "הוועדה לשומות בסכומים קטנים", מצויים בניגוד עניינים ישיר ואינם יכולים לצאת נגד האמור בחוות דעת שמאי העירייה. הם לא אמורים להיות ידענים בתחום השמאי כדי להכריע אם טענות של הנישום נכונות ואם לאו, או אם ההמלצה של שמאי הוועדה המקומית נכונה ואם לאו, הרי הם אינם יכולים להכריע באופן אובייקטיבי נגד ועדה מקומית כי עצם היותם קשורים זה בזה מהווה ניגוד עניינים.
כמו כן הדבר יגזול מזמנם של פקידי ציבור (יו"ר הוועדה המקומית לתו"ב, יועמ"ש הוועדה המקומית וגזבר הוועדה המקומית) שיצטרכו לעסוק בהיטלי השבחה קטנים. לבסוף, העברת החלטה סופית לשמאי הממשלתי הראשי, שהוא גם עסוק כמו חברי הוועדה לשומות בסכומים קטנים, לא תעזור אלא תגרום לעיכובים וסחבת, ולא יתקבלו החלטות מהירות, יעילות וסופיות.
לפתוח מסלול מהיר וזול
הפתרון: בנייר עמדה שהגשתי למחברי ההצעה, הצעתי כי במקום זה ניתן להסדיר שבעת הגשת בקשה באתר מועצת שמאי המקרקעין למינוי שמאי מכריע תינתן אפשרות לנישום לבחור בבירור המחלוקת בהליך מהיר:
השמאי המכריע שימונה יקבע את התיק לדיון מהיר, תוך שהוא מקבל את שומת שמאי העירייה ומסמך טענות נגדי שלא יעלה על שני עמודים מצד הנישום. המסמכים הנ"ל יועברו לשמאי המכריע עד 14 ימים לפני הדיון שנקבע בפניו. לדיון יזומנו שמאי הצדדים או הנישום שיציגו עמדתם בעל פה בלבד. במהלך הדיון יוכל השמאי המכריע להודיע לצדדים על אחת משתי האפשרויות הבאות: 1. שהתיק אינו מתאים להליך מהיר ולהעבירו למסלול רגיל, 2. לתת החלטה מקוצרת במעמד הדיון וללא הנמקה, שמעמדה כשומה מכרעת, אך לא יהיה על החלטה מקוצרת זכות ערעור נוכח היעדר הנמקה, כאשר השמאי המכריע לא יוכל לחרוג מעמדות הצדדים.
שכר השמאי המכריע בהליך מהיר יהיה מופחת ונוח לנישום ולעירייה ולא יעלה על 1,500 שקל כולל מע"מ (750 שקל כל צד), השכר כפוף להכרעה סופית (אפשרות 2 המוצגת לעיל); ניתן לקבוע תקרה לסכום החיוב שעליו ניתן לבקש הליך מהיר כמוצג בתיקון העדיף, אשר תואם לדרישת תשלום היטל השבחה של עד 70 אלף שקל.