נתיבות / צילום: איל יצהר
שפל ברכישת דירות חדשות, שיא בהיצע דירות, ונתיבות היא העיר המובילה את טבלת המכירות במרץ-מאי 2023. זה המצב בשוק הדירות, כפי שמשתקף מסקירת הלמ"ס לחודש מאי.
בחודש זה נמכרו כ-2,176 דירות חדשות, אחד מהמספרים החודשיים הנמוכים ביותר בשנים האחרונות, הגם שיחסית לחודש אפריל הוא רשם עלייה של 47% בכמות. הסיבה - בחודש אפריל חל חג פסח; ואולם יחסית למאי 2022 נרשמה ירידה של כמעט 50% במספר הדירות החדשות שנרכשו, ויחסית למאי 2021 הירידה היתה גדולה אף יותר.
● גבעתיים תחילה? המהלך שיכול להשפיע על ההתחדשות העירונית בכל הארץ
● השמאי הממשלתי הראשי: "כשהמחירים משתנים בקצב מהיר כל כך, השמאים צריכים להיות זהירים מאוד"
● מחקר של בנק ישראל: המחסור בחשמל פחות חמור מכפי שהציגו תחזיות קודמות
אם למיתון יש 2 רכיבים, האחד ירידה גדולה בנפח עסקאות והשני ירידה גדולה במחירים - נכון לעכשיו מה שקורה בשוק הנדל"ן עונה רק על הרכיב הראשון. נפח העסקאות רושם ירידות של כ-50% בהיקפים, ומחודש אוגוסט 2021 ועד מאי השנה קצב הירידה בכמות העסקאות על דירות חדשות מגיע ל-3.4% בממוצע לחודש, קצב מהיר ביותר. עם זאת יש להדגיש, שבחודשים האחרונים קצב הירידה התמתן. ואולם הלמ"ס כוללת בחישוב זה גם את הדירות הנמכרות במסגרת "מחיר למשתכן", שבחודשים מרץ-מאי היוו כ-27% מכלל העסקאות, ועל כן מיתנו מעט את המצב הקשה שבו נמצא שוק הדירות החדשות החופשי.
אין באמת היפוך במגמת השוק
באווירה כזו של מיתון, מתהפכים נתוני המכירות, והעיר נתיבות היא שהובילה את מכירת הדירות החדשות עם מכירות של 448 דירות בחודשים מרץ-מאי; אחריה אשקלון (420), ירושלים (410) ובאר שבע (331). תל אביב הגיעה רק למקום השביעי במכירת דירות חדשות עם 245 דירות חדשות בלבד שנמכרו בה בחודשים הללו, עדות נוספת לקיפאון הכמעט מוחלט שמאפיין את שוק הדירות בבירת הנדל"ן הישראלית.
ומה מאפיין את הערים שהובילו את טבלת המכירות? בעיקר מכירות רבות במסגרת "מחיר למשתכן". לא באמת היפוך במגמות השוק. אבל מזה זמן שאנו חוזים בכך שרכישת דירות בפריפריה עלתה מאוד באופן יחסי, וזאת בעיקר עקב המחירים הגבוהים של הדירות במרכז הארץ.
כפי שדיווחנו בעבר, קצב התחלות הבנייה נמצא ברמה מאוד גבוה (על אף שגם הוא מורה על כיוון של ירידה לעומת 2022), והתוצאה של 2 הרכיבים הללו של מיעוט בעסקאות אל מול קצב בנייה גבוה, היא גידול מהיר בהיצע הדירות.
היצע הדירות בחודש מאי הגיע לכ-57 אלף דירות, עלייה של כ-24% לעומת מאי שנה שעברה. מספר זה שוב מעיד על כך, שמי שמדבר בימים אלה על "הצורך להגדיל את היצע הדירות" - אינו בקיא או מתעלם מהנתונים. בעיית שוק הנדל"ן של 2023 אינה נעוצה בהיצע, אלא בריביות הגבוהות, המונעות מרבים להכנס לשוק, ומהמחירים הגבוהים, שכאמור גורמים להסבת ביקושים לפריפריה.