הפקעת קרקע שעליה בתי מגורים / איור: Shutterstock
הכותבת היא שותפה במחלקת הנדל"ן והמלונאות של משרד ליפא מאיר ושות'
בהתאם לפקודת הקרקעות מוסמכת המדינה להפקיע זכויות במקרקעין למטרה ציבורית, לעתים בכפוף לתשלום פיצויים, ולעתים אף ללא תשלום כזה. ההפקעה כרוכה בפגיעה קשה בזכות הקניין של בעל המקרקעין, ובשל כך חלות על ההפקעה מגבלות שנועדו לוודא כי הפגיעה בזכות הקניין של בעל המקרקעין נעשית לתכלית ראויה, מידתית ואינה חורגת מן הנדרש.
משהופקעו מקרקעין, מחויבת הרשות לממש את המטרה הציבורית שעמדה בבסיס ההפקעה בשקידה ובמהירות הראויה. שיהוי בלתי סביר במימוש מטרת ההפקעה עשוי להעיד כי אין לרשות צורך אמיתי במקרקעין שהופקעו, או שהיא זנחה את מטרת ההפקעה, ולהקים עילה לביטול ההפקעה ולהשבת המקרקעין לבעליהם.
● פסק הדין שמטלטל את ההתחדשות העירונית: כל דייר סרבן ישלם 2.6 מיליון שקל
● הדיון חשף: משרד השיכון הציג נתונים שגויים לגבי הממתינים לדירה בהגרלה
● השווי קפץ פי 2: בכמה נמכר מבנה תעשייה בראשון לציון?
בית המשפט העליון קבע שורה של שיקולים המשמשים אמות־מידה להכרעה בשאלה מתי ייקבע כי השתהותה של הרשות חורגת ממתחם הסבירות באופן שעשוי להוביל לביטולה של ההפקעה, ובהם: משך הזמן שחלף מיום ביצוע ההפקעה, הצורך הציבורי העומד ביסוד מטרת ההפקעה, הנזק שנגרם לבעלי המקרקעין עקב השיהוי במימוש תוכנית ההפקעה, הנזק שעלול להיגרם לאינטרס הציבורי כתוצאה מביטול ההפקעה וכו'.
עובדות המקרה: בשנת 1989 פורסמה למתן תוקף תוכנית מתאר מקומית שמייעדת שטחים לצורכי ציבור לטובת המועצה המקומית גן יבנה, ובכללם שטחים עליהם בנויים בתי מגורים של העותרת - תושבת המקום. בתקנון התוכנית נקבע כי השטחים לצורכי ציבור יופקעו וירשמו על שם הרשות המקומית. בשנת 1990 פרסמה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הודעה על הפקעה של המקרקעין בשטח מצטבר של כ־12 דונם.
ללא פעולה אופרטיבית
לטענת העותרת, במהלך כ־32 שנים ועד למועד הגשת העתירה, הרשות המקומית לא ביצעה כל פעולה אופרטיבית למימוש מטרת ההפקעה, ולא נבנה על המקרקעין המופקעים כל מבנה לצורכי ציבור, למעט בית כנסת שנבנה בשנת 1991. כמו כן, הרשות המקומית לא תפסה את החזקה במקרקעין המופקעים מהעותרת, ואף לא פנתה בדרישה אליה למסור לה את החזקה בשטח.
לדברי העותרת, בעת ביצוע ההפקעה לא עמד בפני הוועדה המקומית צורך לבניית מבנה ציבורי כלשהו על השטח המיועד לשטח לצורכי ציבור, ובמהלך 32 שנים לא יזמה הרשות המקומית תוכנית כלשהי בקשר למתחם בכללותו או לשטח המיועד לבנייני ציבור.
עוד הוסיפה העותרת כי הזמן הרב שחלף מבלי שמומשה מטרת ההפקעה, מעיד כי הרשות המקומית זנחה את מטרת ההפקעה ואת הצורך הציבורי במקרקעין המופקעים, ולכן מקנה לה זכות לדרוש את ביטול ההפקעה.
ההחלטה: השופטת יעל טויסטר־ישראלי קיבלה את העתירה והורתה על ביטול ההפקעה. בהחלטה קבעה השופטת כי ביטול הפקעה הוא צעד חריג, דרסטי ומרחיק לכת, ורק שיהוי קיצוני החורג מגדר הסביר עשוי להביא לביטולה של ההפקעה, וגם אז נדרש בית המשפט לשקול את מכלול מאזן הנזקים.
במקרה המתואר השופטת שוכנעה כי במשך כ־32 שנה לא הוכח שהייתה כל מטרה קונקרטית או צורך ציבורי לשטח לבנייני ציבור בכלל, ולמקרקעין המופקעים בפרט. נקבע כי השיהוי לא היה סביר וחריג, ובמאזן הנזקים בנסיבות העניין לא ניתן לקבל את טענת הוועדה המקומית כי בביטול ההפקעה יפגע האינטרס הציבורי.
המשמעות: ביטול הפקעה הוא סעד שבית משפט מוסמך לתת כאשר מוכחת לפניו זניחת מטרת ההפקעה. ככלל, זניחתה של המטרה הציבורית תיבחן על רקע הפעולות שנקטה הרשות למימוש המטרה. כאשר בית משפט מורה על ביטול ההפקעה, הוא אינו מתערב בשאלה התכנונית של ייעוד המקרקעין, אלא בוחן את התנהלות הרשות שהפקיעה את המקרקעין, בהתאם לכללי המשפט המינהלי, את חובתה של הרשות לפעול בשקידה הראויה ובהגינות לממש את המטרה שלשמה הופקעו המקרקעין תוך זמן סביר.
יש לציין כי ביטול ההפקעה אינו סעד חלוט, וכי לרשות עומדת הזכות להפקיע את המקרקעין פעם נוספת אם יהיה לה צורך בהם, ומכל מקום אין בביטול ההפקעה כדי לשנות את ייעוד הקרקע כפי שנקבע בתוכנית.
57797-02-22