קריית אתא. ''הפריסייל הולך יותר טוב ממה שציפינו'' / צילום: וויופוינט
הנתונים השליליים לגבי הפעילות בענף הנדל"ן, בדגש על תחום המגורים, ממשיכים להיערם. הנה כמה רק מהחודש האחרון: ירידה של 46% במכירת דירות חדשות בחודשים מרץ־מאי 2023 בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד; שני חודשים רצופים של ירידה במדד מחירי הדירות, ו־0.6% בסך הכול; ו־245 דירות בלבד שנמכרו בתל אביב בין מרץ למאי השנה.
● לפי שווי של 3.9 מיליארד שקל: הראל רוכשת 10% מחברת הנדל"ן תדהר
● פסק הדין שמטלטל את ההתחדשות העירונית: כל דייר סרבן ישלם 2.6 מיליון שקל | שאלות תשובות
אמנם ההשוואות ל־2022 מטעות מעט, מכיוון שהן מתבוננות בתקופה חריגה בכל קנה מידה, אך המספרים בכל זאת מספרים סיפור ברור. שיחות רוחב לא מייצגות עם חמישה מנכ"לים של חברות מובילות בשוק המגורים מובילות למסקנה אחת ברורה: בעיניהם זהו לא משבר. לכל היותר משברון.
עומק המשבר: "פחות מההמתנה למע"מ 0"
"אני נמצא מספיק זמן בתחום כדי לזכור שעברנו אינספור משברים", אומר דרור תורן, מנכ"ל חטיבת המגורים באמריקה ישראל. "עברנו אינתיפאדה, מלחמות, קורונה. בעוד עשר שנים, לדעתי, לא נקרא לזה משבר. כי אני מנחש שהוא לא יהיה ארוך מאוד, הוא גם לא עמוק מאוד, וישנה אופטימיות מסוימת באוויר. זה לא כמו בזמן מלחמה, או כמו שהיה בקורונה, שלא היה ברור לאן הולכים מכאן. להבדיל, בתקופת ההמתנה לחוק מע"מ אפס (חוק שקידם יאיר לפיד, שר האוצר בזמנו, והעניק פטור ממע"מ לדירה ראשונה בשווי של עד 1.6 מיליון שקל - י"נ) מכרנו באותה שנה, בכל הפרויקטים, 13 עד 15 דירות, באותו היקף פרויקטים כמו שיש לנו היום. משרדי המכירות היו מושבתים, היום המצב לא דומה לזה".
"אני לא חושב שזה משבר של כמה שנים, אלא של כמה חודשים", מצטרף לדברים חיים פייגלין, מנכ"ל החברה הציבורית צמח המרמן. "אפשר לראות את זה, לדוגמה, בהתנהלות הבורסה: לאחרונה היא 'ירוקה' יותר ויותר, וכך גם מניות חברות הנדל"ן. אין ספק שהייתה האטה לאחרונה בכל המישורים, אבל השוק יתהפך - השאלה אם זה יקרה בעוד חודש, בעוד חצי שנה או בעוד שנה. לדעתי, עד שנה מהיום לכל היותר כבר נהיה אחרי כל זה".
את המצב הקיים תולים כל אותם מנכ"לים בגורם אחד: הריבית. "הפוליטיקה קשורה פחות לקצב רכישת הדירות", אומר אבישי בן חיים, מנכ"ל החברה הציבורית רוטשטיין נדל"ן. "הריבית לדעתי היא הדבר המרכזי, ואם היא תרד - ולא צריך כאן יותר מאחוז וחצי של ירידה - הרבה מאוד רוכשים ירדו מהגדר והעסק יחזור לקדמותו.
"הסיבה לכך פשוטה: כל הפרויקטים שהיו מתוכננים לצאת השנה מתעכבים בגלל הריבית, והעיכוב הזה גרם לכך שיש הרבה פחות התחלות בנייה. כשהיא תרד, זה יגרום להתפרצות - כי ביקוש יש. כולם רק מחכים לתנאי שוק טובים יותר".
בן חיים מפתיע ומספר כי הוא מרגיש בתקופה האחרונה תכונה ערה מאוד דווקא מכיוונם של תושבי חוץ: "במדינות רבות באירופה, גם בארצות הברית, יש תחושה שהכול בוער", הוא אומר. "אנשים חשים אנטישמיות, והסגמנט הזה מתנהל כרגיל כאן גם בתקופה הזאת: יש הרבה ביקוש מצד תושבי חוץ, לדעתי גם משום שהם מעורים פחות במה שמתרחש כאן ברמה היומיומית, וגם משום שההתחזקות של הדולר הפכה את הרכישה של דירה כאן לכדאית יותר. אנחנו מרגישים את זה היטב בבת ים ובבית שמש, לדוגמה".
"המצב הפוליטי בארץ משפיע על כולנו, לא רק בנדל"ן אלא בהכול", מנתח את המצב צבי ויינר, מנכ"ל חברת הבנייה מגידו. "זהו חוסר יציבות שאי אפשר להתחמק ממנו. מצד שני, הביקוש לדירות לא יפחת. אנשים צריכים לגור במקום כלשהו - הם קונים דירות ואנחנו רואים את זה גם היום. הביקוש בענף תמיד יהיה כאן, ואנשים קנו דירות גם בסביבות ריבית גבוהות יותר. בעוד שנה או שנתיים אנשים כבר יסתגלו לסביבת הריבית שתהיה כאן, וימשיכו לקנות דירות, גם בקצב גבוה יותר".
"נכון שאנחנו במשבר מסוים, אבל זה ענף מנוסה, ותיק ולמוד משברים", מוסיף פייגלין, המשמש גם כסגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ. "חברות גדולות, שהגיעו לתקופה הזו לא ממונפות, יצלחו אותה. חברות קטנות יותר, ממונפות, הן רגישות יותר כרגע לשוק משתנה, ולהן יהיה קשה יותר. הענף רחוק מאוד מקריסה, הוא חזק מאוד ויציב מאוד, שרואה לטווחים ארוכים. לא תהיה קריסה, לא במחירים ולא במספר חברות הבנייה שייסגרו".
אליאס טנוס, מנכ"ל קבוצת בסט, מציין: "אנחנו מרגישים שלוקח לקונים זמן רב יותר לעשות עסקאות, וזה נכון לגבי כל הפרויקטים שאנחנו משווקים, בכל הארץ. אנשים לוקחים את הזמן ויושבים על הגדר. עסקה שיכולה הייתה להיסגר בתוך שבועיים־שלושה בעבר, תיסגר היום אחרי חודש־חודש וחצי, אם בכלל. אבל אנחנו עדיין לא מרגישים ירידות מחירים של עשרות אחוזים. הירידות הן באחוזים בודדים בלבד.
"מבחינת מבצעים, אנחנו עדיין באזור של הצעת 'חליפות מימון' או הטבות ספציפיות, כמו הטבות ברכישת מכשירי חשמל, בריהוט וכדומה. אלו דברים שבתקופות אחרות היינו נותנים הרבה פחות, והיום משמשים אותנו כדי לקדם ולזרז עסקאות. אנחנו עובדים חזק על כל עסקה. אם בעבר שאלנו בעיקר כמה דירות נמכרו, היום אנחנו שואלים אם לקוח כזה או אחר סגר עסקה. אנחנו נלחמים יותר על כל קונה פוטנציאלי, אבל למזלנו לא נשארו לנו מלאים גדולים. אם היינו בתחילת פרויקט ממש עכשיו, ייתכן שהיינו מציעים הנחות גדולות או משמעותיות יותר".
הפריפריה: "יש מקומות שמכרנו מעל לציפיות"
שוב ושוב נזרקות לאחרונה קביעות שלפיהן בעוד מרכז הארץ נכנס לקיפאון עמוק מבחינת פעילות הענף - ראו היקף הדירות שנמכרו בתל אביב בעת האחרונה - הפריפריה פורחת ומציגה היקפי עסקאות גדולים יותר, עד כדי צמצום הפער.
"בעסקאות של 30 אלף שקל למ"ר ויותר - מחירים של אזורי הביקוש - רואים פחות עסקאות", קובע תורן, "ולהבנתי השוק של 70 אלף מ"ר וצפונה ממש בקיפאון. אצלנו, לדוגמה, בפרויקט שלנו בפארק הים בבת ים נמכרת כרגע דירה אחת בחודש, שתי דירות בחודש טוב, לעומת קצב של שלוש־ארבע דירות בחודש. זו לא קטסטרופה, גם אם ברור שהיינו שמחים ליותר.
"אנחנו בונים בעיקר בפריפריה, בקריית אתא, בעכו, בטבריה, בנוף הגליל השוק פועל ברמה אפילו יותר טובה מהנורמלי, ובמקומות נקודתיים יש גם הצלחה היסטרית".
"אם בשנתיים האחרונות היינו מוכרים חמש־שש דירות בחודש, כרגע אנחנו בקצב של שלוש או ארבע דירות בחודש", אומר בן חיים. "בהשוואה ל־2019 זה קצב די סטנדרטי. בתל אביב, עד לפני חודש או חודש וחצי, הייתה ירידה גדולה מאוד".
גם ויינר, שחברת מגידו שבראשה הוא עומד בונה רק בפריפריה, מעיד שהשוק באזורים הללו עובד בתקופה הזו: "בהרבה פרויקטים שאנחנו מקדמים, ממעלות ועד לאופקים, המצב לא רע. כך לדוגמה, פתחנו שני פריסיילים (קדם מכירה) בשני פרויקטים שלנו במגדל העמק ובעפולה, אחרי שהחלו עליות הריבית, ומכרנו 20%־30% מהדירות. אני מרוצה מאוד מקצב המכירות בפרויקטים שלי כיום".
"יש לנו מקומות שבהם מורגשת האטה", משתף שלום שי, מנכ"ל ובעלי חברת הבנייה דונה. "מצד שני, ישנם מקומות שבהם מכרנו יותר ממה שציפינו למכור. זה נכון לגבי בית שמש, לגבי קריית גת, לגבי עפולה. במודיעין, למשל, ההאטה מורגשת מאוד: היינו מוכרים עד לפני כמה חודשים עשר דירות בחודש, והיום בסביבות חמש־שש.
"להערכתי אנשים שממתינים כרגע עם הרכישה ייאלצו לשלם יותר בהמשך. נכון שיש האטה במכירות, אבל אין ירידה במחירים. ירידה של 0.6%, או אפילו של אחוז, במקום מסוים, היא לא ירידה במחיר - בטח לא בהשוואה לעליות של השנתיים האחרונות. צריך גם לזכור שקבלן יכול 'להרשות לעצמו' אחוז או שניים של הפחתה במחיר ללקוח, כך שאין כאן באמת ירידה במחירים".
גם טנוס מציין כי "הפריפריה עובדת טוב יותר בימים האלה, ולראיה פריסייל שהשקנו בקריית אתא, בפרויקט של 670 יח"ד, שהלך טוב יותר ממה שציפיתי".
טנוס מזהה שינויים מצד ההעדפות של הקונים הערבים: "במגזר הערבי אין הרבה פרויקטים שנבנים בתוך היישובים הקיימים, ולכן בשנים האחרונות זוגות צעירים מכוונים לפרויקטים מסביב, קרוב ליישובים שלהם - אבל מחוץ להם. רואים את זה בפרויקט שיש לנו בכרמיאל, בשיכונים חדשים בחיפה, אפילו ביישובים קרובים למרכז. הזוגות הצעירים במגזר כבר לא מוכנים לגור מעל ההורים, מעל האח או מעל הדוד כמו שהיה נהוג פעם. הם רוצים להתפתח, לגור בשכונות מודרניות וחדשניות".
כישלונות המכרזים: ההזדמנות ליזמים
עוד אחד מהמספרים השליליים של התקופה - ובעיקר סימן שלילי לקראת הצפוי לבוא - הוא שיעור המכרזים שנכשלו מתחילת השנה. על פי נתונים שהציג בנק ישראל, שיעור זה עומד עד כה ב־2023 על 79.5%, לעומת פחות מ־5% ב־2021. יש כאלו שרואים דווקא שם את ההזדמנויות החדשות שמציע השוק.
"מניסיון של עשרות שנים בתחום, את העסקים הכי טובים עושים בזמן משברים. אז מופיעות ההזדמנויות הנוחות ביותר. בתקופות האלה הכי נכון להיכנס לעסקאות חדשות. אנחנו בהחלט מסתכלים על הזדמנויות בתקופה הקרובה, ויש הרבה רמזים בדרך. הדוגמה הכי בנאלית היא המכרזים של רשות מקרקעי ישראל: ההשתתפות בהם ירדה פלאים, וחלק לא קטן נכשל. זה הזמן הכי טוב לגשת למכרזים האלה, ולהצטייד בקרקע חדשה", אומר פייגלין.
"כרגע ישנן הזדמנויות פה ושם, אבל עדיין לא משהו דרמטי. יכול להיות שכך זה גם יישאר: יזמים רבים מעדיפים להישאר עם הקרקע ולא למכור אותה, לספוג את הוצאות המימון לתקופה הזאת - כי הם יודעים שמתישהו זה יסתיים והם יוכלו להרוויח מהקרקע הזו לא מעט", אומר בן חיים.
"הרבה מאוד מכרזים נכשלים בזמן הזה, אבל כל מכרז - לגופו", אומר שי. "הרבה מאוד יזמים לא יציבים או שחקנים קטנים כבר לא נכנסים לשוק הזה בסביבת הריבית של היום, ואין ספק שחלק מהעניין הוא שמכרזים אינם כלכליים כרגע, ודאי כשהריבית ברמה שהיא נמצאת בה כרגע. המכרזים נכשלים לדעתי לא בגלל שהיזמים פוחדים מהמצב, אלא כי לא נשאר בהם די רווח ליזם. צריך להבין שבתקופה של אי־ודאות כלכלית, אנחנו לוקחים 'מרווח ביטחון' גדול יותר בתחשיבים שלנו, ובמצב כזה הרווחים קטנים".
הבעיות המבניות: "סחבת מיותרת על כל תוכנית"
למרות החלטת בנק ישראל האחרונה שלא להעלות שוב את הריבית, זו עדיין מהווה נטל כבד על היזמים, והם מרגישים זאת היטב.
"שוק הנדל"ן לבדו נוטל אשראי בהיקף של כ־400 מיליארד שקל", אומר פייגלין. "זה סכום שמתקרב להיקף התקציב השנתי של מדינת ישראל. בסביבת ריבית של 7%־8%, מדובר על תשלומי ריבית בלבד בהיקף של 28 מיליארד שקל בשנה. ומה קורה בינתיים? סחבת מיותרת של שנתיים או שלוש בכל תוכנית שמקודמת, סחבת נוספת של כשנה סביב קבלת ההיתר, והינה לנו תשלומי ריבית בגובה 110 מיליארד שקל על תקופה שבה בעצם לא קורה כלום. המצב הזה בלתי נסבל".
"יזם יכול לרכוש קרקע מרמ"י, ולכאורה לצאת לדרך, אבל כשהוא יפגוש את העירייה הוא יגלה שזו רק תחילת הדרך", מוסיף שי. "הגופים לא מסונכרנים ביניהם, העירייה אומרת שתנאי המכרז לא מקובלים עליה אחרי שהיזם כבר זכה, ומיליונים, מיליארדים, הולכים בגלל זה לפח. בראש העין זכיתי בפרויקט מחיר למשתכן, אבל העירייה טענה שהדירות גדולות מדי וביקשה ממני לשנות את התכנון לדירות קטנות יותר - מה שדרש ממני עוד שנתיים של שינוי תב"ע; בקריית גת העירייה לא נתנה היתר כי המדינה לא העבירה לה כספים לשטחי ציבור, וגם כאן נדרשו שנתיים עד שהתחלנו לבנות; במודיעין 2,100 יח"ד התעכבו שלוש שנים בגלל שעבודות הפיתוח לא החלו בזמן.
"אנחנו שומעים כל הזמן דיבורים על כך שהיזמים שצריכים להוריד מחירים, אבל זה לא יכול לקרות. גם אם מחיר הקרקע ירד, וכרגע זה לא ממש קורה, כל שאר המשתנים עלו משמעותית: הריבית, התשלום לספקים ולקבלני המשנה, הדלק, החומרים, תשומות הבנייה. גם אם מחיר הקרקע ייחתך בחצי, היזם לא יוכל להוריד מחירים כי שאר הרכיבים עלו הרבה יותר".