הריסה לפני בנייה / צילום: Mark Tso
בית המשפט המחוזי בתל אביב פרסם לאחרונה פסק דין חריג: סרבני פינוי־בינוי בהרצליה יפצו את דיירי הבניין בקרוב ל־8 מיליון שקל בשל הקשיים שהערימו על הפרויקט, או לחלופין ניתן יהיה לאשר בשמם פינוי־בינוי במבנה. מה עומד מאחורי פסק הדין, ואיך הוא עשוי להשפיע על מקרים נוספים?
● איחרו כמה ימים בתשלום אחרון על בית שרכשו. מה קבע בית המשפט?
● בג"ץ ידון בביטול עילת הסבירות בהרכב מלא הכולל 15 שופטים
● הבית של ארקדי גאידמק נמכר והצית מחלוקת על דמי התיווך
בשנת 2013 חתמה חברת אזורים על הסכם לביצוע פרויקט פינוי־בינוי ענק ב"שיכון ויצמן" בהרצליה. בתכנון: 1,800 יחידות דיור במקום 580 הקיימות כיום. מטבע הדברים, בשל גודל הפרויקט, נדרשה הסכמה מצד דיירים רבים; מרביתם חתמו, ומספר קטן סירב. לכל אחד מהמתנגדים היה נימוק מעט אחר, אך כולם הסכימו פה־אחד שהפרויקט לא מיטיב איתם.
כעבור שבע שנים הגישו הדיירים שמעוניינים בהוצאת הפרויקט לפועל שלוש תביעות, כל אחת נגד זוג אחר של המתנגדים. כל תביעה הועמדה על סך של 2.6 מיליון שקל. לטענת התובעים, הסירוב של המתנגדים הוא בלתי סביר וגורם ליתר הדיירים נזק כספי. התובעים היו מוכנים לוותר על הפיצוי, כל עוד בית המשפט יכפה על המתנגדים לחתום.
אחרי שניסיונות פשרה בין הצדדים כשלו, בית המשפט קיבל את התביעה והותיר בידי כל אחד מזוגות המתנגדים שתי ברירות: לשלם 2.6 מיליון שקל לתובעים - או להסכים לפינוי־בינוי. בית המשפט קבע כי המתנגדים יצטרכו לקבל החלטה עד 13 באוגוסט.
איך אפשר לתבוע פיצוי מסרבני פינוי־בינוי?
המקרה עוסק במישור האזרחי, והפיצוי הכספי הוא בגין אירוע נזיקי. לטענת התובעים, הסרבנים לעסקה מסבים בעצם התנגדותם נזק לשכנים. לרוב, בדיני נזיקין ניתן לדרוש מאדם לשלם על נזק שהוא גרם לאחר, ולא בגין משהו שהוא לא עשה, אף שהאפשרות הזו כמובן קיימת. ההנחה היא שאדם חב בחובה מסוימת שהפר, ההפרה הזו גרמה נזק (גם אם בעקבות מחדל), והוא יצטרך לשלם על כך. לדוגמה, אדם שלא הפעיל גלאי עשן למרות שהיה מחויב, והבניין נשרף כתוצאה מכך.
במובן הזה, האפשרות לחייב אדם בנזיקין בגלל סירובו לבצע עסקה בעלת אופי כלכלי, ואם נחדד - עסקה שבבסיס ההתנגדות שלה מצויה זכות חוקתית, ועוד כזו שמצוינת במפורש בחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו - היא בהחלט חריגה.
את החריגות הזו לא קבע בית המשפט, אלא הכנסת, שחוקקה בשנת 2005 את "חוק פינוי ובינוי (פיצויים)", המכונה כיום "חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי)". הכנסת התירה את אפשרות לדיירים לתבוע דייר אחר, המסרב לפרויקט פינוי־בינוי, אם הסירוב שלו אינו סביר. לפי חוק זה, ניתן לתבוע דייר סרבן לאחר שהתובעים מוכיחים כי ההתנגדות שלו לעסקה היא בלתי סבירה.
איך אפשר לכפות על דיירים להסכים לעסקה?
החוק תוקן בשנת 2018, כך שהעניק לבית המשפט סמכות לאשר את פרויקט הפינוי־בינוי, ולמנות אדם שיוסמך לדון בעסקה בשם בעל הדירה המסרב. הסיבה לתיקון, שעלתה בדיונים בכנסת, הייתה שהאפשרות לתבוע פיצוי כספי לא הספיקה כדי "לשחרר" את הפקקים בעסקאות פינוי־בינוי. כך, כיום בתי המשפט יכולים גם לחייב דיירים שמסרבים לעסקאות פינוי־בינוי בפיצוי כספי, וגם למנות אדם שיסכים במקומם לעסקה - כלומר לכפות את זה עליהם.
האם דירות שהורחבו כדין יילקחו בחשבון?
על־פי פסק הדין של בית המשפט המחוזי, השאלה המכרעת היא שאלת המועד שבו נעשתה ההרחבה. במילים אחרות, האם ההרחבה בוצעה לאחר חתימה על הסכם פינוי־בינוי, או קודם לכן.
"ביצוע בנייה נוספת בדירות המיועדות להריסה, לאחר חתימת הסכם פינוי־בינוי עם יזם אשר בו נקבע המועד הקובע לעניין חישוב התמורות, נחזה להיראות כניסיון להשאת תמורות לבעלי הדירה על חשבון בעלי הדירות האחרות במתחם, הפועלים בהסתמך על ההסכם", כתבה השופטת הדס עובדיה בפסק הדין המדובר. "קשה להבין מהו ההיגיון הכלכלי או המסחרי בביצוע בנייה בדירה המיועדת להריסה, ואין גם לתמרץ התנהגות מעין זו, שיש בה פגיעה בקידום מטרות החוק לאפשר התחדשות עירונית באמצעות פרויקטים של פינוי ובינוי כגון זה".
האם פסק הדין הוא דרמטי?
תלוי איך בוחנים אותו. כפי שהוסבר, שנים רבות החוק הישראלי מאפשר לתבוע דיירים שמתנגדים לפרויקט פינוי־בינוי בנזיקין, ולדרוש מהם פיצוי. כבר מספר שנים שהוא גם מאפשר לכפות עליהם הסכמה לאשר את העסקה, כלומר מאפשר לקחת מהם את הזכות לסרב לחתום - ומקנה לאדם אחר להסכים במקומם. במובן הזה, אין שום דבר דרמטי בפסק הדין.
מה בכל זאת יוצא דופן בו? החלטת השופטים: אם הדיירים לא יחתמו על העסקה, הם אכן יחויבו בסכום פיצוי חריג ביותר, שמרביתם המוחצת של משקי הבית בישראל אינם יכולים לעמוד בו. זאת בנוסף להחלטת בית המשפט בעניין הרחבת הדירה, בהיתר בנייה שניתן כחוק, אך בוצעה לאחר שנחתמה עסקה עם יזם. בכך, ההתעלמות מן ההרחבה מעניקה בכורה ליזם על פני היתר שהעניקה המדינה, וזה בהחלט דבר חריג.
האם בית המשפט העליון יתערב?
עו"ד אלדר אדטו, ראש מחלקת התחדשות עירונית ונדל"ן למגורים במשרד ברנע ג'פה לנדה, שייצג יחד עם עו"ד לורן שטיימן את התובעים בהליך, מספר כי עד לרגע זה הנתבעים לא פנו אליו כדי לחתום על עסקת פינוי־בינוי. המשמעות היא שחרב 2.6 מיליון השקלים עדיין מונפת מעל לראשם.
הנתבעים יכולים להגיש ערעור לבית המשפט העליון על הפסיקה. אלא שהגשת ערעור לא מעכבת לבדה את פסק הדין. הנתבעים יכולים גם להגיש בקשה לעיכוב ביצוע התשלום, שנקבע כאמור לעוד שבועיים, עד לאחר ההכרעה, אך במרבית המקרים הנטייה היא לא לעכב חיובים כספיים, שנתפסים כדבר שהוא הפיך.
הכלל בעיכובי ביצוע הוא של מעין "מקבילית כוחות" שמשלבת בעצם בין סיכויי הערעור להתקבל, לבין שיקול המכונה "מאזן נוחות", כלומר כמה יפגע מימוש פסק הדין במערערים. למשל, אם בעליון יסברו כי יש מקום להתערב בפסק הדין, או אם יגיעו למסקנה כי התשלום, שנחשב גבוה מאוד כאשר הוא מופנה כלפי לאדם פרטי, פוגע במערערים באופן בלתי הפיך - ככל הנראה תשלום הסכום יתעכב, או לפחות חלקו.
בנוסף, חשוב להזכיר כוכבית חשובה, שנוגעת לגובה החריג יחסית של הסכום הכספי שהוטל על אנשים פרטיים, ועלול, מבחינתם, דווקא כן להיות בלתי הפיך.
כך או כך, קשה להעריך אם בית המשפט העליון יתערב בפסיקת המחוזי. לפסק הדין יש היבטים חדשניים, אך גם כאלה שנשענים על החוק והפסיקה הקיימת. מה שברור הוא שבקשת עיכוב ביצוע, הם ירצו בכך, על הנתבעים למהר להגיש. האם הם יחתמו וישאירו את המשאבים השיפוטיים לסוגיות אחרות? נדע בשבועיים הקרובים.