עו''ד כרמית יוליס. המשנה ליועצת המשפטית לממשלה / צילום: קובי שירביט
משרד המשפטים "עושה סדר" בעבודת שתי ועדות - ועדת הפטור ממכרז ו־ועדת ההשגות על שומות של רשות מקרקעי ישראל - ובפועל מחליש משמעותית את כוחה של ועדת הפטור, המופעלת בידי רמ"י ומשרד האוצר וקובעת באילו עסקאות יינתן פטור ממכרז על קרקעות מדינה, תוך שהוא מרחיב את סמכויותיו שלו בעניין.
● פסק הדין שמטלטל את ההתחדשות העירונית: כל דייר סרבן ישלם 2.6 מיליון שקל
● 32 שנה אחרי ההפקעה, בית המשפט ביטל אותה. מה גרם לו לעשות זאת?
● השווי קפץ פי 2: בכמה נמכר מבנה תעשייה בראשון לציון?
מדובר, הלכה למעשה, במתן הטבות לקרקעות בהיקף שנתי של מאות מיליוני שקלים, שכן מדי שנה, מוגשות מצד רוכשי קרקעות פוטנציאליים בקשות רבות לקבלת פטור ממכרז על קרקע - הן במטרה "לחסוך" את ההתמודדות במכרז, והן משום שבמסלול זה זוכים הרוכשים לא פעם להנחות משמעותיות במחיר הקרקע. בשנת 2021, לדוגמה, ניתן על ידי ועדת הפטורים פטור ממכרז לקרקעות בשווי של 429 מיליון שקל, ובשטח של כמעט מיליון מ"ר.
הוועדה תהיה "בעלת שיקול־דעת מצומצם"
במסמך שהוצא לאחרונה תחת ידיה של המשנה ליועצת המשפטית לממשלה (משפט אזרחי), עו"ד כרמית יוליס, צוין כי לאחרונה התגלעו מחלוקות בין הצדדים - רמ"י והאוצר מצד אחד, ואנשי ועדת ההשגות מצד שני. מסמך מסקנות שגיבשה המחלקה בראשות יוליס קבע כי יש להחליש משמעותית את כוחה של ועדת הפטור, ולהשאיר את ההכרעה במקרה של מחלוקת סביב השומה שנקבעה לקרקע בידי ועדת ההשגות.
לגלובס נודע כי הטריגר לגיבוש המסמך היה שומה שניתנה לקרקע בתל אביב, ש"התכווצה" לאורך התהליך מול ועדת ההשגות מ־723 מיליון שקל לכ־330 מיליון שקל בלבד - סיפור שעליו דיווחנו כאן באופן בלעדי בשנה שעברה - ואף הביא לנזיפה מצד משרד האוצר בשמאי הממשלתי דאז, אוהד עיני. פערים כאלו הביאו לא פעם את ועדת הפטור, האמונה על מתן הפטור ממכרז לקרקע, לחזור בה מהחלטתה ולא לאשר פטור ממכרז - משום שלהשקפתה שווי הקרקע שנקבע על ידי ועדת ההשגות אינו הולם את שווי השוק האמיתי.
המסמך שיצא ממשרד המשפטים בא למנוע הישנות של מקרים כאלו, שכן הם גורמים להתארכות של תהליכים שגם כך ארוכים ויקרים מאוד עבור מגיש הבקשה. המסמך קובע, הלכה למעשה, כי כוחה של ועדת הפטור אל מול ועדת ההשגות יוחלש, וכי השיקול הנוגע לגובה השומה לא אמור להוות פקטור בעת ההחלטה על מתן הפטור. "בעת קבלת ההחלטה הראשונית למתן פטור ממכרז, תהיה הערכאה הרלוונטית בנוגע למתן הפטור בעלת שיקול־דעת מצומצם, ולא תוכל לקבל החלטה החוזרת בה ושוללת את מתן הפטור רק בשל אי הסכמתה עם קביעת ועדת ההשגות לגבי שווי הקרקע", נכתב במסמך.
הנהנים העיקריים מהפטור: חקלאים ובעלי נכסים קיימים
באופן מסורתי, הנהנים המרכזיים מפטור ממכרז הם חקלאים אשר מבקשים לבצע שינוי ייעוד לקרקע, בעלי נכסים קיימים שמעוניינים לשנות שימוש ורשויות מקומיות המעוניינות לייעד שטח בבעלותם למטרות עדכניות יותר, בהתאם לצרכי הרשות ותושביה. יש לציין כי בקשות הפטור רבות למדי: לפי דוח מבקר המדינה שפורסם השנה, בין השנים 2017 ל־2021 הוגשו 767 בקשות לפטור ממכרז בקרקעות בייעוד תעשייה ותיירות בלבד (ללא מגורים) ועל פי נתוני רמ"י, מתחילת השנה 53% משיווקי הדירות המוצלחים על קרקעות המדינה היו במסגרת עסקאות בפטור ממכרז.
הצעד שנוקט משרד המשפטים סביב פעילותן של ועדת ההשגות ו־ועדת הפטור, הוא לא רק הפגנת שרירים לטובת חיזוק מעמדו בתחום זה: ה"שייכות" של ועדת הפטור באופן מובהק לרמ"י ולמשרד האוצר עשויה לשמש איתות לרשות מקרקעי ישראל ספציפית בכל הקשור לפעילות ועדת ההשגות - אשר כבר זמן רב ממתינה לרפורמה שתאפשר קיצור משמעותי בזמני העבודה שלה. המסמך הנ"ל, כך נראה, מבהיר היטב לרמ"י כי הרפורמה המדוברת עודנה על הפרק, למרות העיכובים הרבים שנרשמו בקידומה בשנים האחרונות.
מרשות מקרקעי ישראל נמסר: "מדובר בהבהרה ולפיה יש להבחין בין הקצאה ראשונית לבין הקצאה למי שכבר מחזיקים במקרקעין".