אורי לוין, מנכ''ל קבוצת תדהר / צילום: יח''צ
הזינוק החד בריבית במשק פגע בשנה החולפת בלא מעט חברות מתחום הנדל"ן, במיוחד היזמיות שבונות דירות ופרויקטים מסוגים אחרים. בשנה האחרונה נפל מדד ת"א בנייה בשיעור של כ־17% - עדות למצבו העגום של הענף ולחששם של המשקיעים. מצב כזה יוצר לא אחת הזדמנויות, ויש מי שמזהה אותן.
● ה"גיים צ'יינג'ר" הפיננסי של ישראל: למי יועיל חוק האיגוח החדש ומהן הסכנות | ניתוח
● פסק הדין שמטלטל את ההתחדשות העירונית: כל דייר סרבן ישלם 2.6 מיליון שקל | שאלות ותשובות
● יולי ירוק בגמל ובפנסיה: התשואה השלילית של 2022 נמחקה כמעט לחלוטין
כך דווח ביום ג' על עסקה שבמסגרתה רוכשת קבוצת הביטוח הראל 10% מחברת הנדל"ן הפרטית תדהר תמורת 390 מיליון שקל. את מאות מיליוני השקלים שיזרמו אליה מייעדת תדהר למסע "ניצול הזדמנויות" בענף המקומי החבוט, כשעל הכוונת רכישת חברות נדל"ן שנקלעו לקשיים, השתתפות במכרזים אטרקטיביים, או לקיחת פרויקטים שהסתבכו עסקית.
בתום מגעים של כמה שבועות, חתמו בשלישי הצדדים על הסכם לפיו תרכוש קבוצת הראל נתח של 10% מקבוצת תדהר בתמורה המגלמת לחברת הנדל"ן שווי של 3.9 מיליארד שקל (אחרי הכסף). מדובר בעסקה הראשונה שנחתמת מאז שדווח לפני קצת מעל לשלושה חודשים שאורי לוין, שפרש מניהול בנק דיסקונט, ממונה למנכ"ל תדהר.
בעלי המניות הקיימים בתדהר הם המייסדים גיל גבע (היו"ר), אריה בכר (נשיא הקבוצה) ומרק וייסמן (אחד השותפים המייסדים). בדירקטוריון החברה מכהנות בין היתר רוחה לוין (סגנית היו"ר) שכיהנה בתפקידי מפתח בגזית גלוב ובגופים נוספים, ואיריס בק, לשעבר בכירה בטבע, בחברת הפרסום מקאן ועוד.
לתדהר והראל שיתוף פעולה עסקי כבר מ־2020, אז הקימו חברה בת משותפת בתחום היזמות, לשם הקמה וניהול של נכסי נדל"ן מניבים בהיקף של כ־1 מיליון מ"ר במהלך השנים הקרובות.
כאמור לאחר טיפוס הריבית בשנה האחרונה בשיעור חד, הרבה חברות בענף הנדל"ן נמצאות במצב שהן מחפשות לממש נכסים. מה תוכל כעת תדהר לרכוש עם תמורת המכירה ממניותיה? פרויקטים שלמים מידי יזמים שמתקשים בהקמתם, חברות שנקעו למצוקת חובות או אף לגשת למכרזים אטרקטיביים אשר יזמים 'חנוקים' לא יצליחו להגיש הצעות עבורם.
החברה הפרטית הגדולה בתחום הביצוע
תדהר הפכה בשנים האחרונות לענקית נדל"ן שעוסקת בעיקר בתחום הביצוע, והיא למעשה החברה הפרטית הגדולה בתחומה, הפועלת לצד חברות ותיקות וציבוריות כמו אשטרום, אלקטרה ושפיר הנדסה.
החברה פועלת לכל אורך "שרשרת הייצור" של הענף, משלב הייזום (בדרך כלל לצד שותפים), דרך התכנון, הניהול והביצוע (גם עבור יזמים אחרים) של בתי מגורים, משרדים, מסחר, התחדשות עירונית ומרכזים לוגיסטיים בארץ, ולצד זאת גם פעילויות בחו"ל. היקף ההכנסות של החברה ב־2022 עמד על 2 מיליארד שקל.
לפי ההערכות, צבר הפרויקטים של תדהר, גם כאלו שעדיין "על הנייר", מסתכם בעשרות מיליארדי שקלים וכולל הקמה של 25 אלף דירות (מהן 4,500 מוקמות כבר בפועל) ותוכניות להקמת מעל מיליון מ"ר שטחי תעסוקה (משרדים, מסחר ועוד), בעיקר באזורי הביקוש, מהם 400 אלף מ"ר בבנייה.
"הנפקה - לא בשנים הקרובות"
עד כמה העסקה המדוברת תסלול את הדרך להנפקה של תדהר בבורסה? בשוק מעריכים שבשנים הקרובות זה לא עומד לקרות. זאת לנוכח שילוב של חולשת שוק ההנפקות, סביבת ריבית מאתגרת ומצב עסקי סבוך לענף הנדל"ן.
בהראל אמר בעקבות העסקה סמי בבקוב, מנהל חטיבת ההשקעות בקבוצה, כי "אנחנו יודעים עם מי אנחנו נכנסים לשותפות. לתדהר יש צוות בעלים ומנהלים מאוד מיומן וטוב. הבנו זאת בשלוש השנים האחרונות שאנחנו שותפים איתם במיזם בתחום הנדל"ן המניב".
בשאלה אילו הזדמנויות תוכל לנצל תדהר בעקבות העסקה, אומר בבקוב כי "המצב אמנם עוד לא חמור כמו בארה"ב, שם רואים מימון מחדש של עסקעות לרכישת מגדלי משרדים. אבל כן יהיו יזמים בישראל שיוכרעו על ידי מחסור בנזילות, וכך נוצרות הזדמנויות. תדהר תוכל בסיטואציה כזאת לקנות את הנכס או הקרקע במחיר טוב או לעשות עסקת אופציה משופרת".
כיצד מבוצעת ההשקעה של הראל?
"ההשקעה הזאת היא שירות לעמיתים שלנו. רוב ההשקעה מבוצעת בכספיהם - אם זה דרך קרנות הפנסיה, קופות הגמל והפוליסות המשתתפות ברווחים, והיא דומה לכל עסקה לא סחירה שמבצעת הראל".
האם אתם מכוונים להנפקה של תדהר?
"כשאנחנו נכנסים להשקעה, אנחנו רוצים לדעת איך נצא ממנה, במידה שנרצה בכך. יש כוונה ארוכת טווח שתדהר תהיה ציבורית, אבל להערכתנו זה לא יקרה בשנתיים הקרובות".
יאיר המבורגר, יו"ר קבוצת הראל ביטוח ופיננסים, ציין כי "הפעילות המשותפת עם תדהר בשנים האחרונות, הוכיחה לנו מעל לכל ספק שנועדנו לצעוד יחדיו. כעת אנו מעגנים זאת ביתר שאת, כשותפים, בקבוצת תדהר. אנו גאים בעסקה, ובטוחים שבעזרת השותפות תדהר תגיע להישגים אדירים עוד יותר בשנים הקרובות".