הנכס ברחב גנסוורט 55 בניו יורק / צילום: מצגת החברה
מצבו הרעוע של שוק הנדל"ן האמריקני מאיים לפגוע במשקיעי האג"ח בת"א. דירוג החוב של חברת האג"ח דלשה קפיטל, המחזיקה נכסים מניבים בעיר ניו יורק, ספג הורדה של 6 דרגות. "הורדת הדירוג משקפת הערכה בסבירות גבוהה לכשל פירעון", ציינה חברת הדירוג. זאת "בשל התקצרות לוחות הזמנים להשלמת מהלכי החברה להשגת המקורות הדרושים לפירעון אגרות החוב על בסיס הבטוחה, באופן אשר מעלה חשש ממשי לאי עמידה בתשלום החוב במועדו".
● פרשנות | לחברת הנדל"ן שהתחפשה לחברת הייטק מעולם לא היה מודל עסקי שעובד
דירוג האג"ח של דלשה ירד מרמה של Baa1 (מקבילה לדירוג BB+ של S&P מעלות) לדירוג B3 (מקביל לדירוג B מינוס). בד בבד שונה אופק הדירוג ל"כיוון לא וודאי".
לדלשה, בבעלות היזם מייקל שהה, ישנה סדרת אג"ח אחת (ב') שהונפקה בשנת 2016 והיקפה הנוכחי 63 מיליון דולר (כ־234 מיליון שקל). האג"ח נסקה ביום רביעי לתשואת זבל של כ־60%, כשמועד הפירעון שלה הוא סוף ספטמבר הקרוב.
לפי מידרוג "הסבירות להשגת מלוא התמורה מהנכס ממהלכים אלו עד למועד פירעון האג"ח הולכת ופוחתת, כאשר החברה פועלת מול רוח נגדית בדמות אתגרי הסביבה הכלכלית בארה"ב וקשיי המימון לנדל"ן מסחרי שם, המעלים קושי בסגירת עסקאות בלוחות זמנים קצרים. דלשה בוחנת את מכירת הנכס או לחלופין קבלת מימון או הכנסת שותף".
דלשה עצמה דיווחה לבורסה כי התקשרה עם ברוקר לשיווק ומכירת הנכס, כאשר הצעות צפויות להגשה ב־8 בספטמבר הקרוב. החברה הוסיפה כי תפעל במקביל להתקשרות עם שלושת המציעים המובילים כדי "למקסם את ההסתברות להשלמת המכירה".
"כספי האג"ח יוחזרו, השאלה מתי"
לטענת החברה, "דוח האינדיקציות שקיבלה החברה מהברוקר האמור הינן גבוהות מיתרת האג"ח, לרבות לאחר הוצאות עסקה". עוד ציינה דלשה כי היא בוחנת במקביל אפשרויות מימון נוספות בנכסים בבעלותה בכדי לקבל תזרים פנוי שיפרע את החוב וכי בכוונתה למכור נכסים נוספים. דלשה קפיטל מעריכה כי מהלכים אלה ייצרו לה די נזילות לפירעון החוב".
דלשה סיכמה את הרבעון הראשון עם הכנסות של 7.8 מיליון דולר מדמי שכירות והפסד של 14.4 מיליון דולר. כמעט פי 3 מההפסד ברבעון המקביל, שנבע ברובו בשל שיערוך שלילי של נכסי הנדל"ן של החברה.
גורם בשוק המקורב לדלשה קפיטל מעריך כי הפתרון יימצא לבסוף. "המזל מבחינת מחזיקי האג"ח הוא שיש להם שיעבוד ראשון על הבניין המדובר. להערכתי יש תמימות דעים, גם בקרב המחזיקים, שלא תהיה מחיקה של אגורה שחוקה וכל הכסף יוחזר להם בסופו של דבר. הבעיה היא שאולי הוא לא יוחזר במועד. להערכתי המחזיקים צפויים לקבל את הכסף, לכל היותר, בתוך חודשים ספורים".
אותו גורם מודה כי "השוק לא סימפטי בארה"ב למי שמוכר נכס, הגם שמדובר בבניין במיקום מצוין בעיר, שמושכר לגוף יציב בהסכם שכירות חזק ומניב 4 מיליון דולר בשנה. הזעם מצד מחזיקי האג"ח מובן, הגענו לשלב שכולם רוצים שדלשה קפיטל תעשה אקסטרה מאמץ, וייתכן שהבעלים יישא בעלויות הנדרשות כדי לפתור את זה".
תשואה של כמעט 10% במדד תל בונד גלובל
דלשה אינה כלולה במדד תל בונד גלובל, המאגד בתוכו 23 סדרות אג"ח של חברות זרות שגייסו חוב בת"א. בדרך כלל מדובר בחברות נדל"ן מניב אמריקניות, שגייסו את החוב לאחר שנרשמו באיי הבתולה הבריטיים (BVI). היקף האג"ח שנותרו לפירעון במדד מסתכם בכ־11 מיליארד שקל.
מדד תל בונד גלובל נחשב למסוכן יחסית למדדי האג"ח הקונצרניות התל אביביים, ובתחילת אפריל האחרון עבר להיסחר בתשואה דו־ספרתית עד לסוף חודש יולי. כיום התשואה הגלומה במדד עומדת על 9.7%, כאשר שלוש סדרות נסחרות בתשואה דו ספרתית. שתיים של חברת דה זראסאי (חוב כולל של 1.2 מיליארד שקל) ואחת של יזמית הבנייה למגורים אקסטל (600 מיליון שקל).