אז איך בכל זאת החרדים רוכשים דירות? הסתפקות במועט ותמיכה קהילתית / צילום: Shutterstock
הכותב הוא יועץ משכנתאות ושותף במשרד תיווך, בעל תואר בכלכלה עם התמחות בשמאות מקרקעין
"איך החרדים מצליחים לרכוש דירה ואני לא?" - השאלה הזו היא הבסיס לגל כתבות השנאה ששוטף את העיתונות והרשתות החברתיות בתקופה האחרונה נגד הציבור החרדי, בהן החרדים מואשמים בעבירות החמורות ביותר שיש בתחום הכלכלי - הלבנת הון, העלמות מס, שקרים והונאות, והכול תוך הכללות חסרות פרופורציה ונוטלות קשר עם המציאות, גם במחיר של "הפללת" הבנקים, השמאים ורשויות המס כמשתפי פעולה עם החרדים.
במקום לנסות להבין שהציבור החרדי, בהכללה, חי בפלנטה אחרת מבחינה כלכלית, ורמת ההוצאות השוטפת שלו שונה לחלוטין מרמת ההוצאות של משפחה ישראלית קלאסית - יותר נוח להיתפס בבדל מידע ולבנות עליו תיאוריות שהחרדים משקרים, וכך להרוג שתי ציפורים במכה: האחת לפתור את התעלומה איך החרדים רוכשים דירות; והשנייה שהחרדים שקרנים - ולצערי נוח להרבה אנשים עם הנרטיב הזה.
הפרכת ספקולציות
באיזשהו מקום עולה הרושם שלא משנה כמה ננסה להסביר ולהפריך את הספקולציות הללו, תמיד תבוא המצאה יצירתית אחרת במעגל אינסופי.
כעת נגיב באופן פרטני לטורו של דרור מרמור מסוף השבוע האחרון ("באוצר וברשות המסים כבר הבינו: כך קונים דירה במגזר החרדי בלי הון עצמי", 18.08.2023). נעבור לעובדות, ואתייחס רק לחלק מהשגיאות השזורות בטור.
1. בטור, מרמור הציג תיאוריה שהחרדים רוכשים דירה ב־100% מימון בלי להביא הון עצמי כלל, זאת על־ידי ניפוח שווי הנכס הנרכש. לשם המחשה: מחיר השוק של הדירה הוא 750 אלף שקל, אבל החרדים מדווחים על מחיר רכישה של מיליון שקל, ועל זה הם מקבלים משכנתה של 75% שהם 750,000 שקל, שזה השווי המלא של הנכס ובעצם רכשו דירה בלי להביא הון עצמי.
רק לשם המחשה, כמה כוכבים צריכים להסתדר כדי שהונאה כזו תצא לפועל: צריך שהקונה, המוכר, עורך הדין של הצדדים, השמאי והבנקים ישתפו פעולה, ואני מצטט מהכתבה "לכולם יש אינטרס לגלגל את השקר", "רבים באוצר וברשות המסים מודעים לקומבינה הגדולה, אבל אין להם כלים אמיתיים לטפל בה", "לא לציטוט במשרד המשפטים הודו שהם פשוט לא סומכים על הנתונים המדווחים (מבני ברק)". כלומר, גם רשויות המס ומשרד האוצר מעלימים עין מההונאה. לקורא התמים עולה הרושם שהמדינה בפשיטת רגל מוסרית. כל־כך הרבה גופים משתפים פעולה כדי שהחרדים יוכלו לרכוש דירות בלי להביא הון עצמי - זה נראה לכם הגיוני? כיועץ משכנתאות בעל תואר בכלכלה עם התמחות בשמאות מקרקעין, לקח לי זמן להאמין שכתב כלכלי כה בכיר כתב את הדברים האלה.
נתונים שקופים
2. לרשות המסים יש נתונים על כלל העסקאות במדינה, כל חריגה ממחיר חוזה ברמה כזו של 33% מדליקה נורות אדומות ותוביל לפתיחת חקירה. כן, גם חריגה כלפי מעלה וגם חריגה כלפי מטה במחיר המדווח מובילה לחקירה. זאת בניגוד לנאמר בטור של מרמור שרק חריגה כלפי מטה מעלה חשד.
3. מבחינה מתמטית זה לא הגיוני. מרמור צייר תמונה לפיה יש מחיר אמיתי נמוך, ויש מחיר גבוה לחרדים המקמבנים, שהרי לטענתו זו שיטה, וכל החרדים מקמבנים כך.
כמו כן, הוא ציין כי השיטה הזו רצה כבר שנים, לפיכך בסבב הראשון מחיר הדירה היה 750 אלף שקל ודיווחו על מיליון שקל. אתם מסכימים שלאחר עשר עסקאות בלבד, אף מוכר לא יהיה פראייר למכור ב־750 אלף שקל, אלא ירצה לקבל מיליון שקל כמו שראה באתר רשות המסים ובאתרי הנדל"ן שמושכים נתונים מאתר רשות המסים, אז לאחר עשר עסקאות המחיר האמיתי הוא מיליון שקל, והחרדי המקמבן צריך לדווח ולקבל שמאות של 1,330,000 שקל.
לאחר עשר עסקאות נוספות המחיר החדש הוא 1,330,000, והחרדי המקמבן צריך לדווח ולקבל שמאות של 1,773,000 שקל, וכן הלאה כאשר לאחר 100 עסקאות בלבד (הציבור החרדי עושה בחודש מאות עסקאות) אנחנו מגיעים לשווי נכס של 10 מיליון שקל. אפשר לבדוק בקלות כמה דירות זינקו ממחיר של 750 אלף שקל למחיר של 10 מיליון שקל תוך שנה. רמז: אפילו לא אחת.
אז איך בכל זאת החרדים רוכשים דירות? זה כבר חומר לטור נפרד, אבל בבסיסו עומדת הסתפקות במועט, תמיכה קהילתית, התגייסות של כל המשפחה ורכישת דירות בגיל צעיר מיד ובסמוך למועד החתונה שבדרך־כלל נע בין גיל 20 ל־24.