הנדל''ן בהונג קונג בבלגן / צילום: Shutterstock
שוק הנדל"ן בהונג קונג, הידוע לשמצה במחירים הגבוהים, נראה לעתים כברומטר לכלכלת העיר כולה. וזה לא נראה טוב. מחירי הבתים בירידה. שיעורי השטחים הפנויים במשרדים הגיעו לשיא. ההשקעה בנדל"ן מסחרי צונחת. מחירי המניות של כמה מהיזמים הגדולים בעיר, נסחרות בשפל של 30 שנה ביחס לשווי הנכסים שלהן, מדד לבריאות פיננסית, כך לפי האנליסטים של ג'יי פי מורגן.
● פרשנות | יותר ממאה שנה מחירי הדיור בארה"ב הצביעו על מגמה אחת. ואז השוק השתבש
● הסרבנים ישלמו מיליונים? בתי המשפט איבדו את הסבלנות
● עוד רחוב בתל אביב נסגר. למה טוב שזו רק ההתחלה
סיבה מרכזית אחת היא שיעורי הריבית הגבוהים, שהעלו את הנטל על משקי בית שמשלמים משכנתה, אומרת קתי צ'ונג, מנהלת מחקר בכירה בג'ונס לאנג לסאל, חברת שירותי נדל"ן.
הקפאת הדולר ההונג קונגי לדולר האמריקאי מחייבת את הרשויות המוניטריות של העיר לעקוב אחר החלטות הריבית בארה"ב, ומגבילות את יכולתן לתמרץ את מגזר הנדל"ן ואת הכלכלה בכלל. הפדרל ריזרב התחיל מחזור היסטורי של העלאות ריבית מאז מרץ שעבר, והעלה את הריבית מסביבות אפס ל־5.25% ול־5.5%. הרשות המוניטרית של הונג קונג, שהיא הבנק המרכזי בפועל, הלכה בעקבותיו, והעלתה את ריבית הבסיס ל־5.75% מ־0.75% באותה תקופה.
ההשפעה של הריבית הגבוהה על העיר עדיין לא הורגשה במלואה, אומר אסיף גהפור, מנהל חברת Spacious, שוק נדל"ן אונליין. מחירי הביקוש לנכסי מגורים שנרשמו בפלטפורמה ירדו ב־5% מתחילת השנה. מחירי העסקאות נוטים לרדת גם הם, ויש סיכוי שיירדו ב־5%-10% בששת החודשים הבאים, הוא אומר.
הקלה על נוטלי משכנתאות
כדי לתמוך בשוק, הרשות המוניטרית של הונג קונג הקלה את החוקים בנטילת משכנתאות בתחילת יולי, בפעם הראשונה מאז 2009, ואפשרה לחלק מקוני הבתים לשלם מקדמה נמוכה יותר וללוות יותר עבור נכסים מסוימים - אם הם מתכוונים לגור בהם. אבל גורמים בענף סבורים שהצרות רק מתחילות.
"אנחנו צופים שההתאוששות תהיה ארוכה ואיטית", אומר צ'ונג מלסאל. הירידה במחירי הנכסים פגעה במחירי המניות של היזמים, שהם מקור ההון של המשפחות העשירות בעיר. CK Asset Holdings, Henderson Land Development ו-New World Development- כולן עדיין בבעלות חלקית של משפחות המייסדים - מציגות ביצועים גרועים משאר הבורסה השנה. New World Development איבדה יותר מ־15% משוויה השנה, לפי FactSet data.
שיעור השטחים הפנויים במשרדים הגיע לשיא של 15.7% במחצית הראשונה של השנה, בהשוואה ל־5% בשנת 2018, לפי נתוני CBRE. ברובע העסקים המרכזי, יש שטחי משרדים פנויים בשיעור גדול פי 8 מאשר ב־2018, אז שיעור השטחים הפנויים עמד על 1.3%.
603 מיליון דולר הושקעו בנדל"ן מסחרי בין החודשים אפריל ליוני לפי CBRE, רק שליש ממה שהושקע ברבעון הראשון של השנה, והנתון הרבעוני הנמוך ביותר מאז 2008, שנת המשבר הכלכלי.
הגבול של הונג קונג עם סין נפתח מחדש השנה, אבל חברות מסין עדיין לא שכרו שטחי משרד בהיקפים המצופים, אומרת אדה פונג, מנהלת המשרד של CBRE בהונג קונג. עבודה גמישה ומתח גיאופוליטי הביאו חברות רבות להקפיא את התוכניות להתרחבות, וגם זה פוגע בביקושים, היא אומרת.