מה צפוי בעולם הנדל''ן / איור: גיל ג'יבלי
שתי ישיבות שיתקיימו בשבוע הבא יביאו לידי ביטוי התנגדויות של בעלי קרקעות לתוכניות רחבות היקף. האחת היא התוכנית לחידוש רחוב ארלוזורוב בתל אביב לאור בניית הקו הסגול, והשנייה היא התוכנית של גבעתיים להתחדשות עירונית בעיר.
● הסרבנים ישלמו מיליונים? בתי המשפט איבדו את הסבלנות
● עדכון גרסה: סביבת הריבית החדשה מחזירה לשוק את קבוצות הרכישה
● כמעט כמו תל אביב: העיר המפתיעה שמככבת אצל משקיעי הנדל"ן
יום שני 4.9
1. פיתוח ארלוזורוב: השכנים מתנגדים להפקעות
ועדת משנה ב' להתנגדויות בוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב תדון בהתנגדויות שהוגשו לתוכנית החדשה לפיתוח והתחדשות רחוב ארלוזורוב בעיר.
התוכנית, המתעתדת להשלים את תכנון הקו הסגול של הרכבת הקלה ותוכניות הרבעים, חלה על בנייני המגורים, כולל בנייני מגורים מעל חזית מסחרית שלאורך הרחוב. כמו כן כוללת התוכנית מבני מגורים ספציפיים ברחובות עורפיים.
גובה הבינוי כפי שנקבע בתוכנית המתאר המאושרת הוא עד 10 קומות בתחום רובע 4 ועד שבע קומות בתחום רובע 3, והרחוב יהפוך מרחוב המשמש בעיקר לתנועה מוטורית, לרחוב המוגדר "עירוב עירוני מעורב שימושים בעל מרחב ציבורי ראוי".
מדובר בתוכנית רחבה מאוד, הכוללת שינוי ייעוד הקרקע ממגורים בעיקר לייעוד מגורים, תעסוקה ומסחר, הכולל חזית מסחרית. כתוצאה מכך יופקעו שטחים ממגרשים, לצורך סלילת שבילים שיקשרו בין רחוב ארלוזורוב לרחובות הסמוכים - אלה מכונים "קישוריות".
שינוי זכויות הבנייה: במגרשים הממוקמים בין דרך נמיר לרחוב אבן גבירול תותר בנייה בגובה שלא יעלה על שמונה קומות ושתי קומות גג חלקיות (כולל קומת הקרקע); במגרשים עורפיים, לאורך שבילי הקישוריות, תותר בנייה בגובה שלא יעלה על שבע קומות ושתי קומות גג חלקיות; ואילו בתחום רובע 3 מאבחנת התוכנית את תחום אזור הכרזת אונסק"ו, שנמצא בצידו הדרומי של הרחוב בין רחוב אבן גבירול לרחוב הירקון־אליעזר פרי. שם תותר בנייה של עד שש קומות וקומת גג חלקית. מחוץ לאזור ההכרזה, בצידו הצפוני של הרחוב בין רחוב אבן גבירול לרחוב הירקון־אליעזר פרי, תותר בנייה של עד שבע קומות וקומת גג חלקית.
47 התנגדויות הוגשו לתוכנית והן יידונו בוועדה. חלק מבעלי המגרשים העורפיים מתלוננים כי התוכנית משבשת פרויקטים של תמ"א 38 שהם ביקשו להוציא לפועל, והם ביקשו שיוציאו את המבנים שלהם מתחום התוכנית. מנגד יש כאלה שלא ברור להם אם התוכנית כוללת את הבתים שלהם, והם דווקא רוצים להיכלל בתוכנית.
נושא ההפקעות תופס חלק נכבד בהתנגדויות: בעלי בתים מסוימים טוענים כי הפקעת החצר הקדמית שלהם תקרב מדי את המדרכה אל בתיהם. גם אלה ששטחים אמורים להיות מופקעים מצדי המגרשים שלהם, בגלל סלילת הקישוריות, רוצים לבטל את ההפקעות המתוכננות.
לא מעט דיונים, לא מעט ויכוחים ולא מעט אינטרסים מעורבים, והוועדה המחוזית תצטרך לתת פתרון לנושא.
2. 45 התנגדויות לתמ"א 38 עירונית בגבעתיים
בניסיונות לערוך סטנדרטיזציה לתוכנית נקודתית, ולהחיל את עקרונותיה בכל מקום ומקום, נתקלים בבעיה במקרים של מציאות חריגה. כך גם בתוכנית שהגישה עיריית גבעתיים לתמ"א 38 ברחבי העיר, לפי הוראות סעיף 23 בתמ"א 38, שמאפשרת לרשות מקומית לקבוע את עקרונות תמ"א בתוך העיר, באמצעות תוכנית מיוחדת.
ועדת המשנה להתנגדויות בוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב תצטרך לדון ב־45 התנגדויות שהוגשו לתוכנית. התוכנית מגדירה מתחמי תכנון, שלכל אחד מהם היא מתאימה הוראות וזכויות, קובעת חזיתות מסחריות ברחובות הראשיים, וקובעת מגבלות גובה בנייה במרכז העיר על מנת לשמור - על מבט פתוח לנוף מגבעת קוזלובסקי ועוד.
מעיון במדגם התנגדויות עולה כי חלק משמעותי מהן דן בהגבלות שהתוכנית מטילה על פרויקטים חדשים, מבחינת שיעורי המכפיל, וגובהי המבנים לאחר תוספת הקומות ו/או הבנייה מחדש. כך למשל דיירים שמנסים במשך שנים לקדם בבית שלהם תמ"א 38 מתלוננים על כך שהגבלת מספר הדירות והקומות המתוכננות בבתים גבוהים יחסית של 5־6 קומות - תפגע בהיתכנות הכלכלית של ביצוע התמ"א. אחרים מציינים כי היקף הזכויות המובטחות מתוקף התוכנית של גבעתיים נמוך מזה שמוצע ע"י התמ"א.