בניין מגורים בברלין / צילום: Shutterstock
הממשלה הגרמנית שוקלת להטיל הגבלות חמורות על העלאת מחירי השכירות במדינה, כדי להתמודד עם העליות החדות שנרשמו בתחום זה בשנה האחרונה. המפלגה הסוציאל־דמוקרטית (SPD), העומדת בראש הקואליציה, צפויה להעלות לדיון ממשלתי שורת הצעות הכוללות הקפאה דה־פקטו של שכר הדירה הקיים לשלוש השנים הקרובות באזורי ביקוש, הגנה על דיירים מפני פינוי (אפילו אם בעלי הדירה מעוניינים לעבור אליה בעצמם), וקנסות כספיים על משכירים שיעברו על החוק.
● פריז נפרדת מהקורקינטים השיתופיים. האם העודפים בדרך לתל אביב?
● למה גרמניה, הולנד ופינלנד רוצות דווקא את הנשק הישראלי
ההצעות, שכמה מהן פורסמו בתקשורת הגרמנית בימים האחרונים, צפויות להיתקל בהתנגדות מצד המפלגה הליברלית (FDP) השותפה בקואליציה. חיכוכים בעבר בתוך הממשלה הגרמנית הובילו לריכוך יוזמות שונות. "אנחנו צריכים להעניק מרחב נשימה לדיירים", אמרה סגנית סיעת ה־SPD בפרלמנט הגרמני על רקע הצגת היוזמה, "אנחנו זקוקים להקפאה של שכר הדירה בשלוש השנים הקרובות".
זינוק במחירי השכירות
הרקע לשורת ההצעות של המפלגה, שנדונו ואושרו בתחילת השבוע בקונגרס מיוחד בוויסבאדן, הוא הזינוק במחירי השכירות שנרשם בגרמניה בשנה וחצי האחרונות. עידן הכסף הזול שהסתיים במהירות באירופה ובמערב, העלויות הגדלות של העבודה והחומרים, וריביות העתק שבנקים גובים כעת בעבור משכנתאות בשל העלאות ריבית הבסיס, השפיעו באופן דומה על שווקי הנדל"ן ברחבי אירופה. מספר העסקאות והתחלות הבנייה צנח, מחירי הדירות והבתים למכירה ירדו בחדות, אבל מחירי המגורים בשכירות רק הלכו ועלו. מחירי השכירות בכלכלה הגדולה באירופה עלו ב־7% בשנה האחרונה, כאשר בברלין הם זינקו ב־20% ובמינכן ב־18%.
מחירי השכירות המטפסים הם בעיה משותפת לכלכלות רבות במערב, אך בגרמניה היא חריפה במיוחד בגלל השיעור הגבוה של משקי הבית החיים בשכירות. קרוב ל־45% מהתושבים חיים בשכירות ארוכת־טווח, בשוק שאופיין עד לשנים האחרונות ביציבות, בפיקוח־מחירים וברגולציה מחמירה המסדירה את היחסים בין השוכרים לבעלי הדירות. כעת, עליות המחירים החדות בתחום השכירות אינן משפיעות רק על משקי הבית, יכולת ההחזר שלהם וההכנסה הפנויה שנותרת להם, אלא גם תורמות לעליית מדד המחירים, ועל ידי כך גורמות לתהליך היזון־חוזר שדורש העלאות ריבית נוספות.
בעוד שבארה"ב ובישראל למשל מעריכים כי התופעה תלך ותדעך, בגרמניה הקואליציה השולטת מעוניינת להיאבק בתופעה באמצעות רגולציה, והדבר מיתרגם לשורת הצעות מצד המפלגה הסוציאל־דמוקרטית. הנושא יעלה גם לדיון בפסגת הקואליציה בטירת מזברג שבברנדבורג שנפתחת השבוע, אחרי חופשת הקיץ ולפני החזרה של הממשלה והפרלמנט לתפקוד מלא. השנתיים האחרונות של הקואליציה הגרמנית התאפיינו בכיפופי־ידיים הדדיים, בחילוקי דעות פומביים ולעתים בשיתוק פוליטי, והיא נמצאת בשפל מבחינת תמיכה בציבור, ותחת לחץ להציג יוזמות חדשות.
החרפת ההגבלות
לפי הדיווחים, ההצעות כוללות את החרפת ההגבלות הקיימות כבר כעת בתוכנית "בלמי השכירות" שאומצה על ידי הממשלה הפדרלית עוד ב־2015. אם עד כה הורשו בעלי הדירות להעלות את השכירות באזורי ביקוש בעד 15% על פני שלוש שנים, עד שתגיע לרמה של ה"מיטשפיגל" האזורי (המחיר המקסימלי למ"ר לפי רמת המחירים באזור ועשרות פרמטרים לגבי מצב הנכס), הרי שכעת מציעה המפלגה להפחית זאת ל־6% בלבד. בנוסף, תוקף תוכנית בלמי השכירות כולה תוארך עד ל־2029, ורק באזורי ביקוש שבהם נרשמו עליות מחירים חדות, כמו ברלין ומינכן.
כמו כן, מציעים ב־SPD לחשב את ה"מיטשפיגל" האזורי בצורה שתקח בחשבון את ממוצע העסקאות בשבע השנים האחרונות, כך שהתוצאה תהיה נמוכה יותר מזו המתקבלת בדרך החישוב כיום. הגבלות נוספות הן הגדרות חמורות יותר ל"שימוש עצמי" - היכולת של מי שרכש דירה שבה גר שוכר להשתמש בדירה בעצמו. בערים רבות היכולת הזו כבר תלויה כעת במצבו הסוציו־אקונומי של הדייר, ולרוב לא מתאפשרת כניסה לפני שעבר עשור מהרכישה. כעת מעוניינים במפלגה הסוציאל־דמוקרטית להחריף את הדרישות.
סוגיה נוספת ומשמעותית היא לגבי סעיף התאמת שכר הדירה לאינפלציה, הקיים בחלק מהחוזים. על רקע הזינוק באינפלציה בגרמניה - ביותר מ־17% על פני שלוש וחצי השנים האחרונות - בעלי דירות רבים "נזכרים" בסעיף הקיים או מנסים להכניס את הסעיף לחוזים חדשים. הדבר מאפשר להם "לעקוף" את המחירים בתוכנית בלמי השכירות. בעבר הציעה המפלגה הסוציאל־דמוקרטית להגביל את ההעלאה ל־3.5% בשנה בלבד או להגביל אותה לשיעור עליית מחירי השכירות. לא ברור מה יכללו ההצעות הנוכחיות, מלבד הדרישה להטיל "שיעור־גג" כלשהו שימנע ממשקי בית לעמוד בין־לילה בפני העלאות חוקיות בשיעור דו־ספרתי במחירי השכירות.
למרות שלל הצעדים המובטחים, אחת השאלות הפתוחות היא אם הרגולציה החדשה והמתוכננת אכן תצליח לצנן או להאט את עליות המחירים. בברלין, למשל, יש כיום מצוקת דיור כה חריפה בשל ההגירה החיובית לעיר והמחסור החריף בדירות, עד כי דיירים חדשים העוברים לעיר מוכנים לשלם פי שלושה וארבעה מהמחיר המפוקח, רק כדי למצוא דירה. שוק אפור נרחב של דירות מרוהטות שמוצעות להשכרה ב־20 אירו למ"ר ויותר, במקום ב־7.5 אירו למ"ר - שהוא מחיר השכירות האזורי בחלקים מבוקשים של העיר - פועל ללא הפרעה. יותר ממחצית הדירות המפורסמות להשכרה כעת בברלין נחשבות למרוהטות. ה־SPD מתכוונים לנסות ולהסדיר גם תחום זה במסגרת החקיקה החדשה המוצעת.
למרות מצב זה, חישוב של המכון הגרמני למחקר כלכלי מצא בעבר כי הצעדים הקודמים שאומצו ברמה הפדרלית "סייעו להאט את עליות המחירים". היוזמה של ברלין לפני כשלוש שנים להקפיא את המחירים באופן עצמאי - ואף להוריד אותם לרמות קודמות - נפסלה בבית המשפט העליון, שפסק כי לממשלה הפדרלית שמורה הסמכות בעניינים אלו.
מעט מדי דירות
חלק מהצעדים שנדונים כעת, ונושא המאבק במחירי הדיור העולים, הם חלק מההסכמים הקואליציוניים שנחתמו בין המפלגות, אולם רק כעת הן מתחילות ביישומן. "הירוקים" תומכים בהם, אך הנושא כבר מעורר התנגדות רבה בקרב המפלגה הליברלית השותפה בממשלה, ומחזיקה במשרד המשפטים שלו הסמכות לטפל בנושא "בלמי השכירות" הממשלתיים. שר המשפטים מרקו בושמן הביע בעבר התנגדות לרוב הצעדים. "הבעיה שלנו בתחום השכירות היא לא שיש לנו מעט מדי רגולציה, אלא מעט מדי דירות", אמר.
גם בכירים אחרים במפלגה אמרו בימים האחרים כי "על ה־SPD להתרכז סוף־סוף במאבק במשבר הבנייה שקיים בגרמניה, לפני שהתעשייה קורסת לחלוטין". מספר התחלות הבנייה בשנה שעברה בגרמניה עמד על 295 אלף בלבד, לעומת תוכנית ל־400 אלף התחלות בנייה. השנה צפוי המספר להיות נמוך אפילו יותר.