לפני קצת יותר מארבע שנים לימור אדלר רכשה שתי דירות בפולין. כשנה לאחר מכן רכש אורן פרנקל דירת 2.5 חדרים בשכונת הדר עליון שבחיפה. די במקביל, לאריאל בבצ'יק היה רעיון דומה ולאחר חקר שוק שערך באותה שכונה חיפאית הוא החליט לרכוש דירת 38 מ"ר בשכונת התקווה שבתל אביב. באותם השנים רכשו בני הזוג איליה וסבטה טורץ מגבעתיים שני נכסים בעיר רמלה.
● עסקאות השבוע | בתוך 24 שעות: בכמה נמכרה דירת 3 חדרים עם מרפסת צרפתית בב"ש
● השבוע בנדל"ן: צפוי שיא חדש בהיצע הדירות
● "מתווכים עוזבים את המקצוע, כבר לא עושים 100 אלף שקל בחודש"
שני דברים מקשרים בין בני החבורה הזו. האחד, שהם רכשו את הנכסים להשקעה, והשני - שהם התארחו בעבר ב"כסף בקיר", פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס. לרגל פרק ה־100 של הפודקאסט חזרנו אליהם כדי לשמוע כיצד התפתחו ההשקעות שהם ביצעו לאורך השנים.
ממשקיעה למלווה
בתקופה שעברה מאז רכשה את הדירות בפולין, לימור אדלר כבר ליוותה כמה משקיעים בדרך לרכישת נכסים להשקעה במדינה האירופית. היא חושבת שלמחירים שם יש עדיין לאן לעלות, ומסבירה מדוע היא כל כך מאמינה במדינה. לדבריה, "אין שם שום עיכובים, שום איחורים ואין 'פוילשטיק'. אין מס רכישה ואין הצמדה למדד".
לימור
ומה לגבי הדירות שרכשת?
"הדירה בקטוביץ נמכרה ברווח של 23%. בעצם השקעתי 30% משווי הנכס ועוד לפני ששילמתי את ה־70% הנותרים מכרתי את הדירה - כך שכמעט הכפלתי את ההון העצמי שהשקעתי שם".
ומה לגבי הדירה בלודז'?
"את העסקה לרכישת הדירה בלודז' השלמתי. היא מושכרת היום והתשואה שם יחסית יפה".
אדלר מסבירה שאת הדירה הזו היא החליטה להשאיר בשל עליית הערך המשמעותית שהיא צופה לה. בנוסף היא מספרת שמאז היא הספיקה לרכוש שתי דירות נוספות בלודז', במתווה דומה. מועד מסירתן צפוי לשנה הבאה - אז גם היא תחליט האם להשכיר או למכור אותן.
עברו להשקיע בחו"ל
בינואר 2022 פגשנו את סבטה ואיליה טורץ המתגוררים בשכירות בגבעתיים. באמתחתם היו נכס על הנייר בקבוצת רכישה שיזם אלדד פרי, ושיחד עם יתר פעילות הקבוצה נכנס להקפאה, ושתי דירות שלושה חדרים שהם רכשו להשקעה ברמלה. בשיחה עימם הם סיפרו שהחלו לרקום כבר תוכניות לרכישת דירה נוספת להשקעה בישראל.
כעת מספרת סבטה שהם אכן המשיכו להשקיע בנדל"ן, אך מחוץ לישראל. "החלטנו שאנחנו לא קונים כרגע נכסים בארץ, אז השקענו בשלושה נכסים בחו"ל. השקענו בקפריסין הטורקית, נכנסנו בהשקעה סולידית עם קבוצת משקיעים לעסקה של בית פרטי בלונדון, וגם השקענו בברצלונה", היא מספרת.
מאיפה הכסף?
"קיבלנו כסף כנגד הסכום שהושקע בקבוצת הרכישה של פרי. היה יזם שנכנס והוציא את כולנו. הסכום שקיבלנו מגלם הפסד מסוים כמובן, אך מכיוון שזה כסף שלא נלקחו כנגדו הלוואות, יכולנו להשקיע אותו באפיקים אחרים וזה מה שעשינו. חלק מההשקעות זה סכומים קטנים יחסית".
ומה עם הדירות ברמלה?
"אנחנו עדיין מחזיקים בהן, יש בהן שוכרים והכל עובד כמו שצריך".
איך הושפעתם מהעלאות הריבית?
"כרגע ההחזר על המשכנתה כבר יותר גבוה מהשכירות. אם התחלנו בהחזר חודשי שעמד סביב 2,400־2,600 שקל לחודש, כיום אנחנו מדברים על 3,100־3,200 שקל לחודש".
התזרים החיובי סייע
לפני כשלוש שנים רכש אורן פרנקל, אז בדיוק בן 30, דירה בשטח של 79 מ"ר בשכונת הדר עליון בחיפה. הוא שילם 725 אלף שקל והדירה הושכרה ב־2,700 שקל לחודש, מה ששיקף שעורי תשואה שנתיים (נטו) של 4.46%.
הדירה עדיין בבעלותו, והוא מספר כי הוא מרוצה מההחלטה לרכוש נכס להשקעה, ואף מכך שרכש דירה בשכונה החיפאית.
המחיר נשאר כל הזמן 2,700 שקל לחודש?
"לפני חצי שנה נכנסה דיירת חדשה והמחיר עלה ל־2,900 שקל לחודש - שזה נמוך יחסית לשכונה".
אז למה החלטת על 2,900 שקל לחודש?
"זה מה שהוסכם אחרי משא ומתן. היה לנו גם קצת פער בין העזיבה של הדיירים, כי הם ביקשו להאריך בעוד חודש ועוד חודש בגלל שיפוץ בבית שלהם, ונוצר איזה חודש פער שלא היה לנו דייר".
אז אולי היית לחוץ טיפה?
"הייתי קצת לחוץ. לא מרטתי שערות, אבל רציתי לסגור את זה, כן".
לדברי אורן, מחיר הדירה טיפס בינתיים ל־925 אלף שקל, אם כי הכל "על הנייר" - כל עוד אין מכירה. מנגד, גם הוא נפגע מסדרת העלאות הריבית של בנק ישראל.
"הכפלתי את הכסף"
ביוני 2021 פגשנו לראשונה את אריאל בבצ'יק, צעיר שסיפר שהפך לממוקד מאוד ברכישת נכס להשקעה.
בסופו של דבר הוא רכש דירת 38 מ"ר, בקומה ראשונה, בבניין בשכונת התקווה שבת"א, תמורת 880 אלף שקל. כיום, כעבור קצת יותר משנתיים מאז הרכישה, אותה דירה נמצאת שוב על המדף, והפעם הוא בצד של המוכר.
"זכינו ליהנות משנים טובות מאוד בשוק הנדל"ן - לא ציפיתי לראות כזאת עליית ערך. ידעתי שאני עושה עסקה טובה, אבל לא הבנתי עד כמה. כשמסתכלים על המספרים, אז אתה רואה שהכפלת את הכסף". תג המחיר של הדירה שהוא מנסה למכור: כ־1.3 מיליון שקל.
לצד עליית הערך, בבצ'יק גם נהנה מהגאות במחירי השכירות. "בהתחלה השכרתי את הדירה ב־3,200 שקל לחודש, לאחר שנה המחיר עלה ל־3,700 ובחוזה האחרון שנסגר לאחרונה המחיר עמד על 3,900 שקל".
ומה התוכנית כעת?
"המטרה היא בעצם להתגלגל לעסקה הבאה. לעבור לנכס שהוא יותר גדול, ושיאפשר לי לצמוח עם ההשקעה".