פרויקט תמ''א 38 ברמת גן / צילום: טלי בוגדנובסקי
איך זה לגור בבית חדש ללא חיבור קבוע לחשמל במשך ימים, שבועות ואפילו חודשים? זה לא רק מתסכל, קשה ומוזר - זה גם לא בטיחותי. הבעיה היא שפרצה בחוק מאפשרת כרגע מקרים רבים כאלה ברחבי הארץ.
● ניתוח | כך מעכב התיאום מול חברת החשמל פרויקטי תשתיות מרכזיים בישראל
● משרד המשפטים נגד הממשלה: מקדמת צעד שיפגע ברוכשי הדירות
תקנות התכנון והבנייה (רישוי בנייה) שנחקקו ב־2016 נועדו להכניס סדר בתחום הרישוי ולהפוך אותו למהיר יותר. אחד הפרקים בתקנות הללו הוא חלק ט', "תעודת גמר", אשר בין היתר קובע כיצד יש להגיש בקשה לקבלת תעודת גמר לפרויקט בנייה. מה שלא נכלל שם הוא טופס 4, "טופס האכלוס", שהיווה אישור לאכלוס בפועל של המבנה החדש - אך נמחק מהתקנות החדשות ולמעשה אינו קיים יותר כחלק משלב הרישוי.
השינוי הזה יצר, כך נראה, לקונה שהמחוקק לא חשב עליה בזמנו: מאחר שהקבלן או היזם מקבל לידיו תעודת גמר המעידה על כך שסיים את הבנייה, ומאחר שבמסגרת זו הוא מקבל מעין "תקופת גרייס" להשלמת חיבור הבניין לתשתיות מרגע קבלת התעודה - הצטברו לא מעט מקרים שבהם אותה תקופת גרייס מנוצלת לא למטרה שלשמה נחקקה: דיירים רבים מבקשים ומקבלים אישור מהיזם להיכנס לדירות על אף שחיבור התשתיות לא הושלם. הסכנות רבות מאוד במקרים כאלו, אך לרוב הדיירים כלל אינם מודעים להן או מתעלמים מהן.
"יותר משנה ללא חיבור חשמל קבוע"
הנה כמה סיפורים מהשבועות האחרונים: בקריית אונו אוכלס פרויקט תמ"א באופן חלקי, אף שהבנייה בו טרם הושלמה. בינתיים, מאחר שהבניין לא חובר לחשמל רשמית, הוא מסופק לדיירים הטריים באמצעות גנרטור. השכנים בסביבה, אשר טוענים שבניית חלק מהדירות בבניין טרם הושלמה, אף שהאכלוס בפועל כבר החל, טוענים גם לרעש חזק וקבוע, ולזיהום אוויר משמעותי שגורם הגנרטור, ומורגש בכל הבניינים הסמוכים.
בתל אביב, במקרה שהגיע עד לפתחה של ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה, החליטו היזמים לאכלס בניין שעובר תמ"א 38 בלב העיר, על אף שלא קיבל אישור אכלוס מהעירייה. לטענת עיריית תל אביב, בבניין נמצאו יותר מ־20 ליקויים, ולא בוצעו 18 מתוך 19 ה"תחנות" שעל הבניין לעבור במכון הרישוי. העירייה ביצעה ניתוק של הבניין מחשמל, והיזמים עתרו נגד ההחלטה, אך ועדת הערר דחתה את הערר והשאירה את ההחלטה על כנה.
בנתניה עברה משפחה להתגורר בבניין חדש, אך בעוד שלאורך שלבי הבנייה דברים "זרמו" בצורה טובה, בסמוך לאכלוס נקלע היזם לקשיים. בשל כך, הוא התקשה במשך תקופה ארוכה לקבל אישור על חיבור הבניין לתשתיות ותעודת גמר לעבודות, וכך אותה משפחה נאלצה להתגורר במשך יותר משנה ללא חיבור קבוע לחשמל. ברמת גן עברו לאחרונה דיירים להתגורר בבניין חדש, מבלי שניתן לו אישור אכלוס, והם נאלצים להסתדר לעת עתה באמצעות חשמל מגנרטור, אך ללא מזגן.
מקרים אלה הם ככל הנראה רק טיפה בים ממה שמתרחש בשטח. גם ביישובים הערביים התופעה נפוצה מאוד. "אין ספק שבמגזר הערבי התופעה הזו שכיחה מאוד", אומר עו"ד דורון טל ממשרד מוסרי, טל - עורכי דין, שמומחה לעבירות תכנון ובנייה. "במקומות רבים המדינה נמנעה במשך שנים מקידום תכנון כלשהו, ולתושבים אין ברירה. השכיחות של התופעה במגזר נובעת בין היתר מאוזלת היד של המדינה, שלא תכננה באופן מסודר ולכן גרמה לבנייה לא חוקית, ללא טופס 4 או תעודת גמר.
"תיקון 136 לחוק התכנון והבנייה ('חוק החשמל'), שנחקק בתקופת ממשלת בנט־לפיד והביא למהומה פוליטית לא קטנה, נועד לתקן במשהו את העיוות הזה: הוא נחקק במטרה להקל על החברה הערבית והבדואית, ולאפשר - רק במקומות שמיועדים לתכנון למגורים, כלומר שיש בהם כבר תוכנית מתגבשת - לאפשר חיבור לתשתיות גם אם אין היתר בנייה, וכך 'לדלג' על שלב אישור התשתיות ותעודת הגמר. החוק הזה נמצא בתוקף גם היום, אבל כל אישור כזה חייב לעבור את אישור שר הפנים - ואינני יודע עד כמה הוא יושם מאז נחקק בינואר 2022".
האדריכל צחי כץ, יו"ר איגוד מהנדסי ואדריכלי הערים בישראל, ומי שהיה עד לאחרונה מהנדס העיר מודיעין, מסביר: "במסגרת תיקון תקנות הרישוי בא המחוקק ואמר, בעצם: 'אין יותר טופס 4, רק תעודת גמר'. התוצאה היא שאמנם התהליך התקצר והפך מדויק יותר, אך בפועל לעירייה אין יותר כל אינדיקציה לגבי מועד חיבור התשתיות לבניין, מרגע שהוציאה את תעודת הגמר.
"היום, ברגע שיש תעודת גמר, זו לגיטימציה מבחינת קבלנים ויזמים מסוימים לאפשר אכלוס במידת הצורך. מה שהדיירים המתאכלסים לא יודעים הוא שאותו יזם או קבלן התחיל בעצם רק באותו רגע בתהליך של חיבור התשתיות - וזה לוקח בפני עצמו לא מעט זמן".
עו"ד טל שם את האצבע על הנקודה בחקיקה שהביאה ליצירת הפער הזה: "תיקון תקנות הרישוי יצר רגולציה חדשה. פעם, כדי לקבל אישור לחיבור התשתיות לבניין, היית חייב לפנות לרשות המקומית ולקבל ממנה את האישור - וכך ניתן היה לפקח על זה. היום, לפי סעיף 98ב לתקנות הרישוי החדשות, תעודת גמר מהווה כביכול אישור גם לנושא חיבור התשתיות.
"אבל בפועל זה לא מייתר את הצורך לפנות לרשויות לאישור קבלת תשתיות. לדעתי זו הטעיה: המחוקק העניק את אותה תקופת זמן להשלמת חיבור התשתיות, והיא לא באה במקום החובה לפנות לכל גוף רלוונטי, ולקבל אישור אספקה של התשתית - חשמל, מים ועוד. במסגרת האישור שאמורים לתת אותם גופים, הם בודקים אם התשתית קיימת ותקינה, וזה שלב שאי אפשר לפסוח עליו לפני האכלוס".
"אלו מקרים שמכל בחינה הם אינם תקינים, ובעייתיים מאוד", מוסיף יגאל צ'ודנר, מנכ"ל חברת נתיבי הקמה המתמחה בניהול הליכי רישוי וסטטוטוריקה. "זה כנראה מגיע מתוך אילוץ: הדייר חייב לקבל את הדירה כי הוא לא יכול להמשיך ולשלם שכירות בדירה אחרת, או שהתחייב לפנות את הדירה הקודמת וכדומה. יש אנשים שחיים כך שנים - למשל כשקבלן פשט רגל או פשוט מתעכב בקיום הבטחותיו ולא מצליח לקבל את כל האישורים. אז הדייר הופך להיות בן ערובה, ואין לו ברירה אלא להיכנס לדירה אף שהיא בפועל עוד לא מוכנה".
ההשלכות: תביעות נזיקין נגד הקבלן
צ'ודנר רומז לבעיה חמורה בהרבה: "יש כאן בעייתיות שיכולה להגיע עד לכדי נזק של ממש - נזק ברכוש, במקרה הפחות גרוע, ונזק בגוף במקרה הגרוע ביותר".
"החשמל הוא הבעיה האמיתית", אומר האדריכל כץ. "לרוב זהו חיבור לא יציב, שמסתמך על גנרטור, ואז הבעיות הסביבתיות - עשן, זיהום אוויר, רעש - הן הבעיות המינוריות: הבעיה המרכזית היא שנכנסים דיירים לבניין שלא עבר בודק מוסמך, ולא קיבל אישור. הרי כל בניין מוכן על ידי חשמלאי מקצועי, וכשמגיעה בדיקת חברת החשמל עדיין מאותרים לפעמים ליקויים - הארקה שלא חוברה כהלכה, למשל. אלו ליקויים בטיחותיים - ובטיחות בחשמל שווה חיים.
"גנרטור גם לא יכול לספק את כל צורכי החשמל של בניין מודרני: מזגנים, מעליות, דוחסן אשפה - בלי החשמל הקבוע זה לא יעבוד, וזה עוד לפני שאני מדבר על בניין גבוה, אפילו לא גורד שחקים: כל מערכות בטיחות האש, מערכות השאיבה, מערכת הספרינקלרים - כולן נשענות על חשמל לא יציב, כשמדובר בגנרטור. זה אבסורד לתת לקבלנים להכניס האנשים פנימה בלי חיבור קבוע, יציב ומאושר לתשתיות".
צ'ודנר מוסיף: "כשלבניין אין מקור חשמל קבוע, המעליות לא יכולות לעבוד כשורה כי לרוב אי־אפשר להכניס את חברות התחזוקה. שום חברת תחזוקה מקצועית של מעליות לא תהיה מוכנה לתת ערבות וביטוח למערכות שלה כשאין חשמל קבוע בבניין. גם מתקני החניה מבוססים על חשמל, ואסור לשחק בזה - רק לחשוב מה יכול לקרות אם ייתקע בהם רכב".
לדברי עו"ד טל, גם בהיבט המשפטי־כספי יש לעניין הזה משמעויות רבות: "מצב כזה חושף את היזם או את הקבלן לסנקציות. ראשית, לתביעות נזיקיות במקרה של ניתוק חשמל על ידי הרשות, לאחר שזו תגלה שהבניין אוכלס ללא אישור. שנית, לתביעות בשל ענייני ביטוח: הרי אם אין חיבור לתשתיות, אף חברת ביטוח לא תעמוד מאחורי הבניין. גם הדיירים צריכים לדעת את זה: אם הם עושים ביטוח דירה או ביטוח תכולה, הפוליסה שלהם ריקה מתוכן כל עוד התשתיות לא מחוברות והבנייה לא הושלמה".
הפתרונות: "לכל עיר באופן ספציפי"
כיצד ניתן להתגבר על הלקונה שנוצרה בחוק ולמנוע מצב שבו דיירים מסכנים את חייהם כאשר הם נכנסים לבית לפני שניתן אישור אכלוס רשמי? מבחינת סנקציות, עומדת בידי הרשות המקומית אופציה אחת בלבד: בקשה לניתוק תשתיות, שנחשבת בעיני בתי המשפט כצעד דרסטי ולכן לא מאושרת בקלות. אך מתברר כי ישנם צעדים אחרים שכבר נוסו, ובמידה מסוימת של הצלחה.
"בתקופתי במודיעין הצלחנו לספק לעניין 'תרופה' מסוימת", מספר כץ. "בעזרת היועץ המשפטי מצאנו דרך לחזור אחורה, כביכול, ולהעניק בכל זאת טופס 4 לקבלן, לטובת חיבור התשתיות בלבד. כך, תעודת הגמר הופכת להיות המסמך המאשר את האכלוס בסופו של התהליך. במקביל, אפשרנו לדיירים להיכנס לדירות בתקופה של חיבור התשתיות, רק לטובת ביצוע 'שינויי דיירים' ולהכנסת ציוד, ולא למגורים בפועל. הקבלן מתחייב לנעול את הדירה לאחר מכן, ולא למסור מפתחות לדיירים עד לאישור האכלוס.
"זו דוגמה לפתרונות הנדרשים ברמת המיקרו, וחשוב להתאים אותם לכל עיר באופן ספציפי, כי לכל רשות יש מדיניות אחרת".