דן פרנס, מנכל קרסו נדל''ן / צילום: שלומי יוסף
התחרות בין היזמים על פרויקטי התחדשות עירונית, בוודאי בלב אזורי הביקוש, יכולה לפעמים ליצור מצבים לא סימפטיים בעליל. כך נכון לגבי פרויקט ברחוב אבן גבירול בתל־אביב - באחד הקטעים המרכזיים של הרחוב מהמבוקשים בתל־אביב ובישראל בכלל, שסביבו מתנהל בימים אלו הליך משפטי ובמרכזו דרישה: החזר הוצאות לחברה שתכננה את המתחם, לאחר שהדיירים של אחד הבניינים בחרו להתקדם למימוש עם יזם אחר.
● הדיירים הסרבנים ישלמו מיליונים? בתי המשפט איבדו את הסבלנות
● ניתוח גלובס | הכירו את הנתון שיכול להקפיץ שוב את מחירי הדיור
קרסו נדל"ן טוענת כי הדיירים פעלו בחוסר תום לב, וכעת הם מתבססים על התב"ע שהיא יצרה ושהיא תכננה בעזרת אנשיה ובהשקעה של מאות אלפי שקלים, כדי לקדם את הפרויקט באמצעות יזם אחר. לכן, היא דורשת מהדיירים החזר על החלק היחסי של הוצאותיה בפרויקט. מנגד, הדיירים טוענים כי אין בידם ברירה: מרגע שהתב"ע קודמה כפי שקודמה, הם יכולים להוציא היתר רק מכוחה, בין אם זה עם קרסו נדל"ן ובין אם באמצעות יזם אחר. נוסף על כך, הם טוענים כי קרסו ידע היטב שהם מקיימים מגעים גם עם יזמים אחרים. בימים אלו, התביעה מתבררת בבית משפט השלום בתל־אביב.
"הדיירים פשוט רימו את החברה"
הסיפור מתחיל כבר בשנת 2010, אז נהגה לראשונה הרעיון לחדש את שלושת הבניינים ברחוב אבן גבירול 144-148. עיריית תל־אביב־יפו קבעה כי שלושת הבניינים יחודשו במסגרת תוכנית אחת, ואף הצטרפה אליה כמגישה, כמעין פיילוט להתחדשות עירונית ברחוב המבוקש. חברת קרסו נדל"ן נכנסה לתמונה והחלה לקדם את המתחם, אך בעוד הצליחה לעשות זאת בקלות יחסית עם הבניינים במספרים 144 ו־146, עם דיירי בניין 148 זה היה קשה יותר. במקביל, כמובן, המשיכה החברה לתכנן ולקדם את התב"ע (תוכנית בניין עיר) למתחם - ואף קיבלה היתרי בנייה עבורו. שני הבניינים שהצליחה להתקדם איתם נמצאים היום רגע לפני אכלוסם.
עם דיירי בניין מספר 148, לא הצליחה להגיע קרסו לכדי הסכם. בתביעה שהגישה, טענה החברה כי "נדהמה לקבל בהפתעה גמורה" הודעה מהדיירים כי החליטו להתקדם בפרויקט עם יזם אחר (חברת אופק התדחשות עירונית) - זאת לאחר שניהלה איתם, לטענתה, משא ומתן במשך חמש שנים. עוד היא טוענת, כי ההודעה התקבלה ארבעה ימים בלבד לאחר שהגישה לדיירים הצעה סופית לקידום הפרויקט, שלאחריה נראה היה כי החתימה נמצאת 'מעבר לפינה'. "בשלב זה, התחוור לתובעת כי הנתבעים פשוט רימו אותה", נכתב בכתב התביעה.
טענה מרכזית של קרסו היא כי הדיירים בבניין 148 יכלו בכל עת לבחור לקדם את התחדשות הבניין שלהם במסגרת תוכנית ההתחדשות הכוללת של רחוב אבן גבירול, אותו מקדמת העירייה ושאושרה במאי האחרון - אלא שהם בחרו להמשיך בקידום הפרויקט באמצעות התב"ע שלה, משום שזכויות הבנייה בה שוות הרבה יותר כסף, שכן הן כוללות שטחי מגורים רבים יותר בהשוואה למה שמתירה התוכנית לכל רחוב אבן גבירול.
"שווי קומת מגורים בתל־אביב הינו עשרות מונים יקר יותר משווי קומת תעסוקה", נטען בכתב התביעה. "שוויו המוערך של מטר מרובע למגורים באזור שבו נמצא הפרויקט יקר בכ־35 אלף שקל יותר משוויו של מטר מרובע שייעודו למשרדים בקומה הראשונה של בניין מגורים, קרי הקומה הראשונה בבניין, בשטח של כ־215 מטר מרובע, אשר הושבחה על פי התוכנית שקידמה החברה בסך של כ־7.5 מיליון שקל".
קרסו נדל"ן תובעת 429,210 שקל מהדיירים, על "חלקם היחסי באגרות ובהוצאות החברה". היא מעריכה את ההוצאות בסך כולל של 393,021 שקל, ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום תשלום ההוצאות, התקבל הסכום המצוין. יש לציין כי החברה, באמצעות עורך הדין ליאור בר־סלע, מבקשת מבית המשפט שיפסוק גם הוצאות משפט והוצאות שכר טרחת עורך דין בגין פתיחת התיק וניהולו.
"כל חטאם של הנתבעים היה החלטתם שלא להתקשר עם התובעת"
מנגד טוענים הדיירים הנתבעים, באמצעות עו"ד עודד גרוס, שותף במחלקת ליטיגציה ויישוב סכסוכים, AYR - עמר רייטר ז'אן שוכטוביץ ושות', כי תביעת קרסו נדל"ן "חסרת בסיס, נקמנית וקנטרנית". הם טוענים כי רק לאחר שהתקשרה החברה עם בעלי הזכויות בשני הבניינים האחרים, פנתה לנציגות בניין מספר 148 במטרה לצרף את הדיירים להסכם. "כל חטאם של הנתבעים היה החלטתם שלא להתקשר עם התובעת", נכתב בכתב ההגנה.
לדברי עו"ד גרוס, לדיירים אין אפשרות לקדם את התוכנית בדרך אחרת: "דיירי בניין מספר 148 לא הצטרפו לתוכנית שהעירייה ביקשה לקדם לשלושת הבניינים, לא חתמו עליה ואף אחד לא קיבל את ההסכמה שלהם לקידומה. היא בעצם נכפתה עליהם, וברגע שאושרה תוכנית ספציפית למתחם, אין אפשרות להוציא היתר בנייה שלא דרכה. זו חוות הדעת המשפטית שלנו. ברגע שזו התב"ע שאושרה, על פי הוראות הדין היא חלה גם על בניין מספר 148.
"לשיטתנו, התביעה הזו היא עוד ניסיון 'לעשות סיבוב' ולהלך אימים על הדיירים, כדי לגרום להם להצטרף לקרסו, שהאינטרס שלה ברור: הם היו חייבים לתכנן גם את בניין מספר 148, כי זה מה שהעירייה דרשה, אחרת לא הייתה להם אפשרות לקדם את המתחם. ההוצאות היו קיימות בכל מקרה. החברה פשוט מחפשת עוד כיס שישתתף איתה בהוצאות, הרי עד לבחירה בחברת אופק, קרסו מעולם לא ציינו כי ידרשו השתתפות בהוצאות. החברה גם ידעה לאורך כל הדרך שמתקיימים מגעים עם יזמים אחרים, ויש לנו גם תכתובת עם אחד מנציגיה שמוכיחה את זה, ונכללה בכתב ההגנה שהגשנו".
עוד טוענים הנתבעים בכתב ההגנה, כי קרסו נדל"ן "מנסה לנפח את השקעתה", וכי למרות טענותיה, ההצעות שקיבלו הדיירים ממנה "שונות באופן מהותי - תכנונית וכלכלית", מההצעה שהוצעה על־ידי חברת אופק התחדשות עירונית, בין היתר, מבחינת התוספת לכל דירה, מספר החנויות בקומת הקרקע וממדי לובי הכניסה לדירה.
מקרסו נמסר בתגובה: "התב"ע ותוכנית העיצוב אדריכלית הוכנו ומומנו על ידי קרסו נדל"ן ומקצרות משמעותית את משך הליכי הרישוי. כמקובל במקרים דומים, פנתה קרסו אל בעלי הדירות וביקשה את השתתפותם בהוצאות, אך נענתה בשלילה. כעת תובעת החברה את בעלי הדירות רק בגין השתתפות בהוצאות הישירות של התוכניות, ולא בגין מלוא העושר הכלכלי שממנו ייהנו, המוערך במיליוני שקלים. למרות שבאופן פורמלי התביעה מוגשת כנגד בעלי הדירות ברחוב אבן גבירול 148, הרי שבפועל היזם שהתקשר עימם הוא שיישא בתשלום אם התביעה של קרסו תתקבל".