המטרו יוצא לדרך / אילוסטרציה: Unsplash, olivier collet
נחמה בוגין היא שמאית מקרקעין ומשפטנית, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין. דרורית ויטנר שפיר היא עו"ד במשרד רז־כהן פרשקר
לאחרונה, צובר תאוצה פרויקט המטרו - אחד מפרויקטי התשתיות מרכזיים בישראל. יש חשיבות רבה בסלילת תשתיות תחבורה חדשות, אולם לצד זאת בעלי נכסים רבים ימצאו עצמם נפגעים מתנופת התשתיות המתוכננת, אם ע"י כך שקרקע בבעלותם תופקע, בשלמות או חלקה, או אם על ידי העובדה שפארק ירוק הגובל בביתם יהפוך למסילת רכבת שמשמעותה מפגע רעש, זיהום אוויר, פגיעה באיכות החיים ועוד.
● התוכניות להקמת קו המטרו M2 אושרו. איפה הוא יעבור?
שרת התחבורה מירי רגב חתמה לאחרונה על הצווים להפקעות הראשונות של קרקעות על תוואי המטרו. הדבר מאפשר לאלפי בעלי קרקעות אשר ערך רכושם ייפגע כתוצאה מקרבתו למטרו או שאדמתם תופקע, להגיש תביעות לפיצויים.
מה הן זכויותיהם של אלפי בעלי קרקעות, אילו פיצויים הם יכולים לקבל וממי, מה מידת הפגיעה שהם יספגו, ומה הם היבטי המס של כל אחת מדרכי הפיצוי?
מהי הפקעה ומה שלביה?
תהליך ההפקעה מורכב משני שלבים: הליך תכנוני והליך קנייני. ההליך התכנוני במקרה של המטרו מבוסס על תוכנית המתאר הארצית תמ"א 70, אשר מייעדת את תוואי המטרו - מסלולים, תחנות, שטחי דיפו ועוד בהיבט התיכנוני.
על מנת להפקיע את השטחים הנדרשים לפי תמ"א 70, יש צורך בהוצאת צווי הפקעה מטעם המדינה. בימים אלה נשלחו צווי ההפקעה לחלק גדול מבעלי הזכויות על השטחים שמיועדים להפקעה. ההודעה על ההפקעה מגיעה מטעם המדינה אשר מודיעה לבעל הקרקע שהקרקע דרושה לה לטובת שימוש ציבורי ובעל הקרקע נדרש לפנות אותה. הנפקע זכאי לתשלום פיצויים עבור המקרקעין שהופקעו.
מה עלי לעשות ברגע שקיבלתי הודעה על הפקעה?
בעל קרקע או אדם המתגורר על קרקע המיועדת להפקעה ומקבל הודעה מהמדינה, רשאי לפנות לבית המשפט המחוזי על מנת לבדוק את חוקיות ההפקעה. בית המשפט יבחן את חוקיות ההפקעה, ויכול אפילו לעצור פינוי שכן פינוי מדירת מגורים מחייבת פסק דין וצו שיפוטי.
ראשית יש לפנות לשמאי מקרקעין המתמחה בתחום על מנת לקבל אומדן על הפיצוי הראוי והמסלול המתאים ביותר לדיון באשר לפיצויים. במידת הצורך ניתן לצרף לתהליך עו"ד.
כמה זמן ניתן עד לפינוי?
על פי "החוק היבש" מדובר בחודשים ספורים מקבלת הצו. עם זאת, כאשר מנהלים משא ומתן עם המדינה ניתן להגיע להסכמה על פרק זמן ארוך יותר על מנת לאפשר לבעל הקרקע להתארגן לקראת הפינוי, אם לוח הזמנים של ביצוע הפרויקט הציבורי מאפשר זאת.
האם ניתן להפקיע חלק ממבנה או להגביל בנייה מתוכננת?
חוקי ההפקעה בישראל הם די דרקוניים, והמדינה יכולה להפקיע אפילו את בית המגורים שאנו גרים בו לטובת צרכי ציבור. בחוק המטרו יש הרחבה של זכות ההפקעה ולמדינה יש זכות להפקיע גם שטחים לשימוש מסחרי באזורי הדיפו ולא רק שטחים לשימוש ציבורי - שזה חידוש שלא היה קיים עד כה.
בהקשר למגבלות על בנייה מתוכננת - המדינה עושה זאת תדיר, למשל קרקע שמיועדת למגורים שבעלי הקרקע היו רגע לפני קבלת ההיתר ובעקבות המטרו גנזו להם את כל התוכניות בתמורה לפיצוי.
כשהפקעה פוגעת במבנה מגורים זכאי הנפקע ל"דיור חלוף" על פי החוק, או לפיצוי בסכום שיאפשר לו לרכוש דיור חלופי סביר לנכס שהופקע.
איך מקבלים את הפיצוי?
הפיצויים מורכבים משני שלבים. השלב הראשון הינו פיצוי בגין פגיעה בשווי הקרקע לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה והשלב השני הינו פיצויי הפקעה, כאשר תופסים חזקה בקרקע בפועל.
סעיף 197 קובע שאם נפגעו מקרקעין עקב אישור תוכנית, זכאי בעל הזכות במקרקעין לקבל פיצוי. במהלך השנים הפסיקה רוקנה את הסעיף מתוכן ונקבעו קריטריונים מחמירים שמקשים מאד על קבלת פיצוי ראוי על פי סעיף 197.
פיצויי הפקעה, שאותם אפשר לתבוע רק לאחר ביצוע ההפקעה בפועל, יש להגיש לוועדה לפיצויים למיזם המטרו שזה עתה הוקמה. את תביעת הפיצויים בגין ההפקעה יש להפנות תחילה לגורם המפקיע כפי שיצוין בהודעת ההפקעה ובמידה והתביעה לא תענה, יש לתבוע את הפיצוי בבית המשפט.
רצוי ששתי התביעות ילוו בעורך דין ובשמאי מקרקעין וראוי להיערך אליהן בהקדם. במיוחד יש לשים לב לעובדה שהתביעה בגין פגיעת התת"לים מתיישנת בתוך שלוש שנים מיום אישורה, כדי שלא לאבד את זכות התביעה.
נת"ע מתמרצת נפקעים, בדרך של הגדלת סכום הפיצוי המגיע להם בשיעור של עד כ־25%, במקרים בהם הנפקע משתף פעולה ומגיע להסכמות באשר לגובה הפיצוי ביעילות וללא צורך בהליך משפטי, ועושה זאת בשלביה המוקדמים של התוכנית. מטרת התמריץ היא כמובן לגרום לנפקעים להגיע להסכמות מהר יחסית ובשלב מוקדם, תוך שמירה על מלוא זכויותיהם לצד חיסכון בהליכים ובמשאבים לרשות המפקיעה.
האם פיצוים על ההפקעה מחויבים במס?
פיצויי הפקעה משולמים בגין נטילת זכות במקרקעין ועל כן חייבים במס שבח בשיעור מופחת של 50% מהמס שהיה חל בגין מכירת הנכס, שלא בדרך הפקעה.
ביחס לפיצויים בגין ירידת ערך, שמקורם בשינוי ייעוד תכנוני, לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה - הדעות חלוקות. הדעה הרווחת היא שהפיצוי בגין שינוי היעוד במקרקעין (המהווה פגיעה ישירה בהם) הוא השלב ראשון בהליך ההפקעה כולו ועל כן יחול על הפיצוי המשולם בעד הפגיעה חוק מיסוי מקרקעין. במקרה כזה ישולם 50% מהמס ולכן ישנה עדיפות לקבלת פיצוי אחד בגין שני השלבים.
בגין פיצוי בשל פגיעה עקיפה על ידי תוכנית - במקרקעין הגובלים בה - ישולם מס רווחי הון ולא מס שבח, שכן הזכות בגינה משולם הפיצוי אינה זכות במקרקעין.
אם חלה ירידת ערך בקרקע שנשארה בבעלותי, האם אני זכאי לפיצויים?
כן. אם הפקיעו חלק מהקרקע והחלק שנותר נפגע בעקבות ההפקעה, בעל הקרקע רשאי לתבוע פיצוי. אם מדובר ביתרה שהיא בעייתית לשימוש או כמעט בלתי ניתנת לשימוש, ניתן לדרוש שיפקיעו את יתרת החלקה ולקבל פיצוי מלא על כל החלקה.