יוליה לוי / צילום: אסף רפפורט
יוליה לוי מתל אביב מעולם לא חשבה שהיא תחזיק בטייטל "יזמת נדל"ן", ועוד בגאורגיה. אלא ששיחה מקרית שקיימה עם עוזרת הבית שלה הובילה למסלול נדל"ני יוצא דופן שכולל הקמת חברת נדל"ן גאורגית שבימים אלה מסיימת את בנייתו של בניין שכולל כ־100 דירות בבירה טיביליסי. על הפרק כבר נמצאים כמה פרויקטים נוספים. פגשנו אותה במסגרת "כסף בקיר", פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס.
● הסיכון של המבצעים בשוק הדיור: "הקנס בביטול העסקה הגיע ל-140 אלף שקל"
● משבר בנדל"ן למגורים? הביקוש לבתים צמודי קרקע מזנק ואיתו המחירים
"נכנסתי לעולם השקעות הנדל"ן לפני כעשור", מספרת יוליה. "ההשקעה הראשונה שלי הייתה בארצות־הברית שזה המסלול הקלאסי. רכשתי נכס באמצעות חברה (בית פרטי, סינגל פמילי - ג.ל) והשכרתי אותו, ככה שאני נהנית מתשואה פסיבית. זו הייתה השקעה ב־102 אלף דולר, והיום הנכס הזה שווה פי שלושה. שמעתי מסביב על אנשים פעילים יותר ממני בעולם הנדל"ן, וזה מאוד סיקרן אותי - רק שלא היה לי שום רקע. אני לא באה ממשפחה של נדל"ניסטים, ורף הכניסה הכספי הוא מאוד גבוה".
לוי מספרת על ניסיונות שונים שלא התרוממו, אך אז נפתחה דלת חדשה, דווקא ממקום בלתי צפוי. לדבריה, "לפני קצת יותר מחמש שנים, ביום שגרתי, הייתי בבית, והגיעה אלי הביתה עוזרת. ראיתי שהיא עובדת קשה מאוד, והתחלנו לדבר על עבודה וכסף. שאלתי אותה בעדינות אם היא חשבה על השקעת נדל"ן שתוכל לסייע לה בהכנסה פסיבית, ולהפתעתי היא ענתה לי שהיא כבר עושה את זה, בבית, היכן שנולדה בגאורגיה".
במהלך השיחה הבינה לוי כי אביו של בעלה של העוזרת שימש בעבר כמהנדס עיריית טיביליסי, וכי קשריו וניסיונו סייעו להם רבות בתחום הנדל"ן וההשקעות. לוי פנתה אליו והסבירה כי היא מעוניינת להיכנס להשקעה בהיקף של כמה מאות אלפי דולרים. לדבריה, בשיחה הזו למעשה נזרעו הזרעים לשותפות שבמהרה תהפוך לחברת נדל"ן מקומית.
"אתה חייב להכיר את המנטליות הגאורגית"
הם החלו לחפש קרקע להקמת פרויקט. לדברי יוליה, לאחר כחצי שנה של חיפושים נמצאה קרקע בבעלות פרטית, שעליה ניתן היה לקדם בנייה במתווה של עסקת קומבינציה עם בעלי הקרקע. "הטיוטה הראשונה לתוכנית נכתבה בכתב יד וכללה פרטים כמו כמה אפשר לבנות בשטח, בכמה יהיה אפשר למכור את הדירות ומה היו העלויות - בחישוב די גס. באופן מפתיע, המספרים די התכנסו והפרויקט עומד", היא אומרת. התוכנית כללה בניית בניין בן 12 קומות עם חניון קרקעי, קומה מסחרית ו־100 דירות ששטחן 46־74 מ"ר.
איך ניתן להקים פרויקט גדול כל כך בשלט רחוק? לדבריה, בעלה של עוזרת הבית הפך לשותף מלא בחברה החדשה.
"בגאורגיה מדברים רוסית ואנגלית אבל בסופו של דבר אתה חייב לדעת את השפה המקומית, לתקשר עם קבלנים, ספקים ולקוחות. אתה חייב גם להכיר את המנטליות", היא אומרת. למשל, הגאורגים לא נוטים לרכוש דירות לפני שהבנייה החלה בפועל, והם רוצים לראות שהפרויקט באמת קורם עור וגידים וקומות.
אך איך אפשר לוודא שהשותף המקומי אמין דיו? יוליה מספרת כי היא סמכה על תחושת הבטן החיובית שלה לגבי השותף החדש ואביו. לדבריה, "בפעם הראשונה שהגענו לביקור וישבתי עם השותף בארבע עיניים, ואמרתי לו 'תשמע אני יודעת שאם תרצה ככל הנראה תוכל לרמות אותי אבל אני סומכת עליך שזה לא יקרה'".
ארבעה חודשים של גשם הקפיאו את הבנייה
שינויים ומכשולים לא חסרו, מספרת לוי. החלטות עירוניות השתנו לאורך הדרך, הייתה תקופה של ארבעה חודשי גשם בלתי פוסק שהקפיאו את הבנייה בשטח, ואביו של השותף, שכאמור היה כוח מניע משמעותי בקידום הפרויקט, נפטר במפתיע.
עם זאת, לדבריה היא צברה בשנים האחרונות ידע רב וחשוב, אם בפן המימוני, אם בנוגע לדינמיקת העבודה עם שותפים - במהלך הדרך התווסף שותף מישראל שסייע בפן המימוני ובפן ההנדסי - ואם בסוגיות כמו שיווק.
משאבים מצומצמים מקטינים רווח עתידי
גם כאן יש לה טיפ חשוב ליזמים. "כיזם, הרווח שלך נמצא בסוף. כלומר, אם אתה נכנס לעניין הזה עם משאבים מצומצמים ואין לך מספיק תמיכה מהבנקים או מגורמים אחרים, קח בחשבון שהרווח שלך בעתיד יצטמצם".
תסבירי.
"קח לדוגמה בניין של שש קומות וקומת פנטהאוז. על מנת לממן את הבנייה, אתה צריך להזין המון משאבים פנימה. ברגע שהשכבת את ההון העצמי ולקחת מימון מהבנק אתה צריך השלמה ממכירת הדירות. מי שלחוץ תזרימית ימכור יותר דירות לאורך הדרך, וכשאתה מוכר דירה בשלב מוקדם יותר המחיר יהיה נמוך יותר.
"בארץ, הרבה מאוד קבלנים יזדקקו להרבה יותר משאבים בזמן הקרוב כדי להתקדם בשלבי הבנייה. זה אומר שהם ישאפו למכור יותר דירות בדרך ולכן למעשה הרווחים העתידיים שלהם יישחקו, אם נביא בחשבון גם עלויות מימון גבוהות יותר מבעבר - המצב היום מורכב יותר".
ומה לגבי ההמשך? יוליה אומרת שעם הידע, הניסיון ואפילו הציוד שהם רכשו בגאורגיה, אין להם שום סיבה להפסיק את מסע היזמות, מה גם שהם מזהים הזדמנויות בעתיד. ולצד זאת היא מבקשת להפנות מסר לכל מי שמבקש להשקיע או לעסוק ביזמות. "אל תגידו למה לא. תחשבו איך כן", היא מסכמת.