מפרץ חיפה. אזור בעל זיהום אוויר גבוה / צילום: Shutterstock, makarenko7
המועצה הארצית לתכנון ובנייה אישרה באופן רשמי את תמ"א 75, היא תוכנית "שער המפרץ" שאמורה לשנות לחלוטין את מרחב מפרץ חיפה ולמעשה להקים עיר חדשה במקום אזור התעשייה העצום הפועל בו כיום. מה בעצם משמעות אישורה של תמ"א 75, מה תכלול התוכנית החדשה למפרץ - ומה עוד צפוי בהמשך הדרך, עד למימוש בפועל? גלובס עונה על השאלות החשובות.
● התחלות הבנייה בישראל צנחו לשפל של 3 שנים; איזו עיר בכל זאת הובילה?
● כבר לא בועה? לפי UBS, מחירי הדירות בתל אביב רשמו ירידה ריאלית
מה מציע התכנון לחידוש מפרץ חיפה?
חידוש מפרץ חיפה הוא רעיון ש"מתגלגל" בין משרדי הממשלה ובמסדרונות מנהל התכנון כבר כמה שנים - בעיקר על רקע הרצון לטפל בזיהום האוויר החמור הנפלט ממפעלים במפרץ. אט־אט התפתח המהלך עד כדי פיתוח מרחב אורבני חדש, בשטח של כ־25 אלף דונם (שטח גדול יותר מכל שטחה של העיר קריית אתא, לדוגמה), ובו עשרות אלפי יחידות דיור ומיליוני מטרים רבועים של שטחי תעסוקה, מסחר ועוד.
ראשית המהלך (לכל הפחות באופן רשמי) היא בהחלטת הממשלה מספר 529 מספטמבר 2015, אז הוכרזה "תוכנית לאומית לצמצום זיהום אוויר והפחתת סיכונים סביבתיים באזור מפרץ חיפה". בהמשך התקבלו עוד שלוש החלטות ממשלה, האחרונה שבהן היא החלטה מספר 1231 ממרץ 2022 - "אסטרטגיה לפיתוח ולקידום מפרץ חיפה", שמהותה "פיתוח אורבני משמעותי, אשר יש בו כדי לשנות את אופי האזור כולו, מאזור עם תעשייה כבדה לאזור המשלב מגורים, תעסוקה, תעשייה נקייה ושטחים ירוקים".
מהי תמ"א 75?
תוכנית "שער המפרץ" היא תוכנית מתאר ארצית אשר משמשת למעשה מסגרת לתוכנית התחדשות מפרץ חיפה. היא קובעת את ייעודי הקרקע, את מערך השטחים הפתוחים ואת מערך התשתיות בתוכנית החדשה, וקובעת הוראות והנחיות להכנת תוכניות מפורטות, כלומר מייצרת את התשתית לקידומן של התוכניות שמכוחן ניתן יהיה להוציא את התכנון לפועל.
אם כך, מהי המשמעות של אישור התמ"א במועצה הארצית?
משמעות אישורה של תמ"א 75 במועצה הארצית היא השלמת השלב התכנוני של תוכנית המסגרת לפיתוח המפרץ. כעת עוברת ההחלטה לאישור הממשלה (המתוכנן לחודשים הקרובים) ולאחריו יחל שלב התכנון המפורט. ליאת פלד, סמנכ"לית לתכנון מרחבי במנהל התכנון, אשר ליוותה את התוכנית מראשיתה עוד כמתכננת מחוז חיפה: "אנחנו, במטה התכנון הלאומי ובמנהל התכנון, סברנו שנכון לקדם את התמ"א הזאת לא כתוכנית מתאר מחוזית, בשל הראייה המורכבת סביב המהלך. כמו כן, לא הסכמתי לטפל ולקדם תוכניות מפורטות למתחם לפני שיש תמ"א מוכנה ומאושרת, שכן לטעמי התקדמות שלהן ללא המסגרת שמעניקה התמ"א עלולה הייתה להזיק לתכנון כולו".
מה היקף הבנייה המתוכנן בתחומי תוכנית "שער המפרץ"?
מאחר שתמ"א 75 היא תוכנית מתארית ולא מפורטת, היא איננה כוללת מספרים ספציפיים והיקפי בינוי. עיון במסמכי התוכנית ובהוראותיה לא יוביל לתשובה בעניין הזה, ובכוונת מכוון: "אם התוכנית אם הייתה כוללת מספרים מדויקים, לא היינו יכולים להתקדם מהר כל כך", מסבירה פלד. "התוכנית צריכה להכיל בתוכה את כל עקרונות מנהל התכנון: שילוב שימושים, צפיפויות נכונות, הוספת שטחי מגורים באזורי תעשייה ועוד. כל זה יצטרך לבוא לידי ביטוי בתוכנית, שבאה מלמעלה ומייצרת את החיבוריות הנכונה, את הקשרים האורבניים הנכונים".
ובכל זאת, מספרים כלליים והערכות - יש ויש: על פי מנהל התכנון, התוכנית תציע לכל הפחות 70 אלף יחידות דיור. לפי תוכניות רשות מקרקעי ישראל, יוזמת התוכנית שתקדם את ארבע התוכניות המפורטות ל"שער המפרץ", היא תוכל להכיל בין 100 אלף ל־140 אלף יחידות דיור, לצד כחמישה מיליון מ"ר שטחי תעסוקה, שני מיליון מ"ר שטחי מסחר ועוד.
מה לגבי פינוי המפעלים המזהמים?
זהו אחד האתגרים הגדולים ביותר של התוכנית. בימים אלו מתנהל משא ומתן עם בעלי המפעלים המזהמים, ובראשם מפעלי קבוצת בזן המפורסמים העוסקים בין היתר בזיקוק נפט, סביב מועד הפינוי המתוכנן של המפעלים והמשמעויות הנגזרות מכך. תאריך היעד לפינוי, נכון להיום, הוא 2029, ונעשים ניסיונות להקדימו. מצד שני, ההערכות הן שככל שהמשא ומתן יתארך כך הפיצוי שתידרש המדינה לשלם למפעלים יקטן, מתוך הנחה שמחירי הדלקים המיוצרים מנפט יפחתו ככל שהמדינה תגדיל את הסתמכותה על פתרונות אנרגיה אחרים.
לאן יפונו המפעלים?
פינוי המפעלים דורש, כמובן, גם מציאת חלופות, הן מבחינת חלופות לייצור האנרגיה - תשתיות ייבוא, אחסון, הולכה וניפוק של תזקיקים - והן מבחינת מציאת הנקודות המתאימות לאותן חלופות. במנהל התכנון חותרים לפיזור גדול ככל האפשר של החלופות הללו, ברמה הארצית". הרעיונות הללו נבחנים כבר כעת, ויידרשו גם הם אישור, בנפרד, של המועצה הארצית, אך צפויים להיתקל בהתנגדויות של תושבים ושל ראשי רשויות שלסביבתם תיבחן העברת המפעלים.
אם כבר הזכרנו ראשי רשויות - מה דעתם של ראשי הרשויות בסביבת מפרץ חיפה על התוכנית?
בחזית הזאת ישנה התנגדות לא קטנה: תמ"א 75 חולשת על שטחיהן של כמה וכמה רשויות, בהן קריית אתא וחיפה, ולכן תשפיע עליהן ישירות. לגלובס נודע כי ראש עיריית קריית אתא, יעקב פרץ, התנגד בישיבת המועצה הארצית לאישור תמ"א 75, וכי ראשת עיריית חיפה, עינת קליש רותם, כלל לא נכחה בדיון.
קליש רותם טענה בפוסט שפרסמה ברשות החברתיות לאחר אישור התוכנית, כי מפרץ חיפה כלל לא עומד להתנקות וכי אין תקציב לניקוי הקרקעות המזוהמות. פרץ חושש כי התוכנית תפגע בהיקף ההכנסות השנתי של עיריית קריית אתא, בשל הפינוי המתוכנן של המפעלים המזהמים והבינוי המאסיבי המתוכנן למגורים. יש ממש בטענות הללו: ועדת המנכ"לים לפיתוח ולקידום מפרץ חיפה, שמסקנותיה הוגשו ביוני 2021, אמדה את היקף ההכנסות לרשויות המקומיות מהמתחמים המזוהמים והמיועדים לפינוי ב־125 עד 156 מיליון שקל בשנה, כארנונה עסקית בלבד.
אילו מכשולים נוספים עומדים בדרך?
תוכנית "שער המפרץ" מורכבת מכמה אלמנטים, כל אחד מהם מהווה תוכנית בפני עצמו וכל אחד מהם הוא אתגר בפני עצמו: פינוי המפעלים ופיזור החלופות להם בכל הארץ, שינוי מאפיין חשוב של משק האנרגיה הישראלי (מעבר מהתבססות על זיקוק נפט מקומי ליבוא) הפיתוח האורבני וניהול הנגר. מדובר במהלכים בהיקפים גדולים, שאליהם מצטרפים צעדים גדולים אשר צפויים לארוך זמן רב ולעלות מיליארדים, כמו טיהור הקרקעות מזיהום לאחר פינוי המפעלים המזהמים. "זו תוכנית מורכבת במיוחד, שכוללת בתוכה למעשה גם התחדשות תעשייתית", מסבירה פלד. "פרויקט ענק, שחיזוק המפרץ עצמו מבחינה אורבנית הוא רק חלק ממנו. נעשו הרבה תהליכים, וייעשו עוד הרבה אחרים, אבל כולם 'בנו' את הדבר הזה".
כיצד ייראה המפרץ לאחר השלמת התוכנית?
אם התוכנית תצא לפועל במלואה, מפרץ חיפה ייראה שונה לחלוטין: ללא תעשייה מזהמת, עם פתרון דיור עבור כרבע מיליון תושבים לפחות, עם מרחבים ירוקים ובעיקר עם רצף אורבני. "עד היום האזור הזה לא תוכנן בהיבט האורבני", מסבירה פלד. "לא היו דרכים מחברות, אלא היה רצף עירוני. זה מה שאנחנו רוצים לייצר עכשיו. התוכנית הזו היא בשורה גדולה לתושבי הצפון וספציפית לתושבי חיפה והאזור. יהיה כיף מאוד לגור במקום הזה. זו תוכנית שיכולה להוביל שינוי אדיר".
מתי נראה את המפרץ מתחדש בפועל?
זו שאלת מיליון הדולר, וגם השאלה שהתשובה לגביה קשה יותר מכול. הערכות רמ"י מדברות על יישום התוכנית על פני 50-40 שנים, ואם זה נשמע לכם רחוק, תצטרכו לקחת בחשבון עיכובים צפויים בהתאם לריבוי המכשולים שבדרך - מפינוי המפעלים, דרך טיהור הקרקעות ועד להתנגדות ראשי הרשויות. כל אלו מבטיחים שיעברו עשורים רבים עד שנראה את תוכנית "שער המפרץ" מיושמת בפועל.