גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

"חייבת טיפול שורש": חיפה מדשדשת בכל המדדים הנדל"ניים וזו הסיבה

העיר השלישית בגודלה בישראל ניצבת במקום ה־20 בהתחלות בנייה ב-2022 - וזה רק סימפטום אחד לשלל בעיותיה ● אי היציבות הפוליטית וחזירי הבר שפושטים על חיפה לא מוסיפים לה שקט ● רגע לפני בחירות, גלובס שם זרקור על סוגיות הנדל"ן והתחבורה בערים ● בחירות ברשויות המקומיות 2023, כתבה ראשונה בסדרה

חזירי בר בעיר / צילום: Ronen Zvulun
חזירי בר בעיר / צילום: Ronen Zvulun

חיפה, העיר השלישית בגודלה בישראל לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, נושקת ל־300 אלף תושבים נכון ליולי השנה. זו עיר עם רצועת חוף מהגדולות כאן, עם הר ירוק "כל ימות השנה", עם קבוצת כדורגל מצליחה (ועוד אחת) ועם ניגודיות מקסימה - בין חוף לראש הר, בין עיר תחתית לעיר עילית, בין יהודים, ערבים, נוצרים ועוד ועוד. על פניו, מתכון למטרופולין משגשג שלא נופל מכל עיר נמל אחרת בעולם. בפועל, הרחק משם. נדמה שחמש השנים האחרונות לא סייעו למצבה.

אותה דירה, אבל מסים אחרים: כמה ארנונה משלמים על נכסים זהים בערים שונות?
ניתוח | הקרב האחרון של שליט מדינת תל אביב  

ראשת העיר הנוכחית, עינת קליש רותם, אדריכלית ודוקטור לתכנון ערים, הגיעה להוביל את העיר כהבטחה גדולה. עם היבחרה בשנת 2018 נדמה היה שרוח חדשה מנשבת ברחובות חיפה. אך מהר מאוד הדברים השתנו, מסיבות רבות, והפוליטיקה השתלטה על מועצת העיר. במובנים רבים קליש רותם הייתה מסונדלת. בשלב מסוים היא איבדה את הרוב במועצה, מה שיצר עבורה קושי משמעותי בהעברת החלטות, לעתים גם הפשוטות ביותר.

ראשת העיר עינת קליש רותם. מהלכים מסונדלים / צילום: יחצ

בין אם יסכימו לכך מתנגדיה ובין אם לא, כאשר תוכניות שיוזמת ראשת העיר לא מקודמות אך ורק בשל התנגדות פוליטית, או בעיקר בשל כך, קשה מאוד לעיר לתפקד. אסור לטעות: שורש הבעיה אינו חמש שנות קדנציה כזו או אחרת, או ראש עיר מסוים. זה מתחיל הרבה קודם לכן.

"חיפה חייבת טיפול שורש, חייבת להיחלץ ממוסכמות של העבר", אומר שלום שטרית, מנכ"ל ובעלי חברת הבנייה שתית. "הבעיה היא לא ראש עיר כזה או אחר. גם מהנדס העיר הוא לא הבעיה. יש לעיר הזו פרדיגמה 'סובייטית', שבמסגרתה האופוזיציה תמיד עסוקה בלהתנגח עם ראש העיר, יהיה מי שיהיה. ב־20 השנים האחרונות אני עובד במקביל מול עשר רשויות בו־זמנית, ורק בחיפה כל שטות קטנה הופכת לוויכוח שמעכב הכול, גם אם מחלקת הנדסה רוצה לקדם עניין מסוים. יש בה משהו מובנה בעייתי, ואני מכיר את זה כבר שני עשורים. לצד ראש עיר, חיפה צריכה גם פסיכולוג קליני".

המציאות הנוכחית: מאחור בתכנון ובהתחלות בנייה

חיפה מצויה במקום לא מחמיא, בלשון המעטה. אם נבדוק את נתוני התחלות הבנייה, נגלה כי המספרים שלה קטנים משמעותית מערים שאינן בסדר הגודל שלה. קטנים עד שהם כלל לא עונים על קצב ריבוי האוכלוסייה בעיר: בעוד קצב זה עומד על 2.4% בשנה, לפי הלמ"ס, ומבטא תוספת של כ־7,000 תושבים לעיר, מספר התחלות הבנייה בה עמד ב-2022 על 760 - מספר המציב אותה במקום ה־20 מבין הערים בארץ. בהינתן ממוצע של 2.41 נפשות למשק בית בחיפה, מדובר על מענה לכ־1,800 תושבים בלבד.

לשם פרופורציות, בתל אביב ב-2022 נרשמו 4,659 התחלות בנייה, ובירושלים 4,456. בבת ים, שבה 129,584 תושבים, פחות ממחצית המספר בחיפה, נרשמו 3,158 התחלות בנייה; בבית שמש, עם כ־160 אלף תושבים, נרשמו 2,652 התחלות בנייה. בראשון לציון, שם כ־263 אלף תושבים, היו 2,552 התחלות בנייה ב-2022. גם בהתחדשות עירונית המצב לא מזהיר: חיפה מדורגת שביעית בלבד מבחינת היקף תוכניות פינוי־בינוי שאושרו (ממועד הפעלת מסלול זה להתחדשות עירונית), וחמישית מבחינה זו בשנת 2022. עבור העיר השלישית בגודלה בישראל, זה פשוט לא מספיק.

 

"בחיפה שלוש שנים אני נאבק מול העירייה על מגרש שקניתי בדרך הים, רק למען שיפור זכויות בנייה קיימות", אומר שטרית. "יש לי שם היטל השבחה במיליונים לשלם - זה כסף שהעירייה הייתה יכולה ליהנות ממנו. אבל מהנדס העיר וראשת העיר עסוקים 80% מהזמן בכיבוי שריפות ורק ב־20% מהזמן בתכנון, במקום שזה יהיה להפך, בגלל מאבקים פוליטיים. העיר חייבת לעשות חשבון נפש כדי לחזור למקום העשירי, לא השלישי. להיות פתח תקווה, ראשון לציון, נתניה, אפילו חדרה - כי מספר שלוש היא כבר לא תהיה. יזמים אומרים לי: 'איך אתה בונה בחיפה? זו עיר מתה. אתה עושה 10% ממה שאנחנו עושים בערים האחרות, מבזבז את הכסף על בירוקרטיה וכאבי ראש'. הם צודקים, ואני חייב להודות שיש לי ימים קשים בהקשר הזה. קשה להוביל את העגלה בלי שדוחפים אותך מאחור".

התחדשות עירונית של אפריקה מגורים ודוניץ / צילום: גורדון אדריכלים בע''מ

יזם נוסף, שביקש להישאר בעילום שם, מרחיב על בעיות הפוליטיקה בעירייה ועל השפעתן: "אנחנו נתקלים בזה גם ברשויות אחרות, יש לומר למען ההגינות", הוא מציין. "בחיפה מערימים קשיים, זה ברור, אבל אני מכיר גם מקומות גרועים יותר. זה כמובן לא מנחם, כי כשרוצים לעשות דווקא לראש העיר, וכשעולה תוכנית בוועדה מקומית, אומרים סתם 'לא', גם אם התוכנית נהדרת. זה קורה ביתר שאת בתקופה הזו, לפני הבחירות. קשה להעביר תוכניות דרמטיות. לצד זה, אנחנו פחות מרגישים מכיוון עיריית חיפה את הרצון לדחוף, לפתח שכונות. זה לא מגיע מצד העירייה עצמה. קשה במציאות הזו להעביר ולאשר תוכניות דרמטיות, ולא פשוט להגיע לרגע שבו משחררים לך תוכנית ומאפשרים להתקדם".

 

ויש גם נתונים חיוביים, בעיקר משנת 2022, לשינוי המתהווה לאחרונה. כך, חיפה דורגה בשנה שעברה במקום השלישי, אחרי תל אביב וירושלים, במספר היתרי הבנייה לתמ"א 38; היא ראשונה בארץ בכמות יחידות הדיור המקודמות במסגרת תוכניות להתחדשות בניינית, 13,808 יח"ד בסך הכול; מספר יחידות הדיור בהיתרים (בכלל סוגי התוכניות) היה בשנת 2022 הגבוה אי פעם בעיר - 1,760 יח"ד; ותקבולי העירייה מהיטלי השבחה הסתכמו ב־2022 ב־130 מיליון שקל, הסכום הגבוה ביותר למעט שנת 2020 (אז הגיע סכום זה ל־143 מיליון שקל).

בנוסף מחירי הדירות בחיפה, בניגוד למגמה הארצית, דווקא עלו לאחרונה. על פי נתוני אתר מדלן, לאחר שחלה ירידת מחירים בעיר בין ספטמבר 2021 ליוני 2022 (של כ־4.7%) החלו המחירים לעלות, ומאמצע 2022 עד לספטמבר השנה, קרי בתוך שנה וחצי, עלו ביותר מ־20%, ממחיר ממוצע של 1.253 מיליון שקל ל־1.536 מיליון שקל. בחודשיים האחרונים מחוז חיפה היה כמעט היחיד (לצד מחוז צפון) שבו היו עליות מחירים על פי מדד מחירי הדיור של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה: עלייה של 0.1% ביוני ושל 0.9% ביולי.

הדרך לשינוי: להעביר תוכניות לשלב המימוש

הכף החיובית של לשון המאזניים משקפת שינוי שייתכן ומתגבש, ונאמר זאת בכל הזהירות הנדרשת. כסמל לכך אפשר להצביע על תוכנית המבואות הדרומיים בעיר, שכונת "נאות פרס", שחמש שנים היוותה דוגמה ניצחת לתוכניות "תקועות" בחיפה, ולאחרונה החלה להתקדם הודות לסיכום שהושג סוף־סוף בין הגורמים הרלוונטיים המעכבים, רבים מהם מוסדות המדינה. ייתכן שהדברים מתחילים לתפוס כיוון חיובי יותר.

"בשנה האחרונה אני רואה שינוי גישה", מספר שטרית. "הבנייה בנאות פרס נעצרה על שטות והשתחררה כעת - סימן חיובי. גם בתקופה הזו יש לי ימים לא פשוטים, אבל יש רוח מעט אחרת. זה הזמן להתעורר ולעשות את הדברים בצורה טובה יותר".

קליש רותם, שספגה לאורך כהונתה ביקורת אדירה מתוך העיר ומחוצה לה, מנסה להסביר את המצב הנוכחי בהשוואה לכניסתה לתפקיד לפני חמש שנים: "העיר הייתה בכאוס תכנוני. ללא תוכנית אב, ללא מסמכי מדיניות בנייה. כל יזם החליט לבנות מגדל איפה שהוא רוצה, מה שהוביל למאבקים , לעררים ולהתנגדויות בלי סוף - וכל פרויקט ארך שנים רבות.

"בחמש השנים האחרונות פעלתי לייצר ודאות תכנונית. הובלתי בערך 40 תוכניות כוללניות, ואני עמלה על הכנת עשרות תוכניות אב ומסמכי מדיניות בבנייה - מהמהלכים הכי גדולים שנעשו אי פעם בעיר. ב־2022 העיר ניצבה במקום השלישי בארץ מבחינת מספר יחידות הדיור בתוכניות אב ובתוכניות מתאר שכונתיות להתחדשות עירונית.

"בחמש השנים האחרונות אני עובדת על צמצום פערים של עשר ו־15 שנים. לפני שנה, כשהתוכניות החלו להתגבש וליצור תמונה קוהרנטית, היה לנו קל יותר לקבל פרויקטים, להוציא היתרים ולדחוף למימוש. לכן בשנה האחרונה התחילה האצה. לגבי היתרי בנייה, גם הכנסות מאגרות והיטלים מבנייה - ב-2022 אנחנו מציגים את הנתונים הכי טובים אי פעם לעיר. הבעיות הפוליטיות בעירייה לא שינו משהו בתפקוד של העיר, ודאי לא מבחינת עבודת מִנהל ההנדסה (המחלקה האחראית בין היתר על נושא הרישוי בעיר - י"נ). בקדנציה הבאה אכנס בכל הכוח למנהל ההנדסה, ואטפל כמעט רק בדבר הזה, כדי שכל התוכניות יעברו לשלב המימוש".

עוד כתבות

ישי דוידי / צילום: כדיה לוי

מעצמה ביטחונית: המניות שהציפו לפימי רווחים של כ־3 מיליארד שקל

בפחות משנה מימשה קרן ההשקעות מניות בחמש חברות תעשייה ביטחוניות שבשליטתה תמורת מיליארד שקל וברווחים עצומים ● איתות למשקיעים? הקרן נותרה עם החזקה משמעותית בחברות

שר המשפטים ויו''ר ועדת השרים לענייני חקיקה, יריב לוין / צילום: נועם מושקוביץ'/דוברות הכנסת

השרים אישרו את הצעת החוק להחלשת היועמ״שים במשרדי הממשלה

הצעת החוק, שעלתה לוועדת השרים לחקיקה בראשות שר המשפטים יריב לוין, מבטלת את הכפיפות של היועמ"שים במשרדים ליועצת המשפטית לממשלה, וקובעת כי הם יידרשו לפרסם תזכירי חוק לפי דרישה ישירה של השר במשרד ● ועדת השרים לחקיקה אישרה כי הקואליציה תתמוך בקידום הצעת החוק, בניגוד לעמדת היועמ"שית

בורסת תל אביב / צילום: Shutterstock

בורסת ת"א ננעלה בעליות קלות; ישרוטל קפצה בכ-12%, סלקום ירדה ב-3%

מדד ת"א 35 עלה ב-0.3% ● השקל התחזק בחדות מול הדולר ● בוול סטריט נתוני התעסוקה מגבירים את החשש שהורדות הריבית מתרחקות ● מנגד, בארץ, הכלכלנים מעריכים שההקלה המוניטרית מתקרבת, אולי כבר ביום שני ● וגם: המניה שזינקה ב-1000% בשנה ועדיין צופים לה אפסייד

דונלד טראמפ. מדיניות שעלולה להביא על הדולר מכת המוות / אילוסטרציה: Shutterstock

האיתותים גוברים לנטישת הדולר כמטבע הסחר הבינלאומי - והכלכלה האמריקאית תשלם את המחיר

מדינות הבריקס והכלכלה הסינית מתחזקות על חשבון הדולר, וגם ארה"ב עצמה רוצה בהיחלשותו ● הבנקים המרכזיים מגדילים אחזקותיהם בזהב על חשבון נכסים הנקובים בדולרים, ואפילו מתקדמים בפיתוח מטבעות דיגיטליים משלהם ● כל אלה יוצרים את התשתית ליצירת מטבע רב לאומי שיהיה הבסיס לסחר בין מדינתי

אילוסטרציה: shutterstock

המניות שיטפסו והסיכוי שבנק ישראל יפתיע: מה צפוי השבוע בתל אביב?

לאחר שבוע ירוק במיוחד בת"א, עסקת החטופים המסתמנת צפויה לתת רוח גבית למסחר ● עוד תרכז עניין - החלטת הריבית בישראל שתכלול את תחזיות הבנק המרכזי ● נתון המאקרו שפורסם בארה"ב ומרחיק את הפחתת הריבית של הפד ● וגם: אנבידיה לא עוצרת וכובשת שיא חדש בוול סטריט

בניין בשכונת סיגליות בבאר שבע / צילום: יובל ניסני

עליית שווי של 60%: בכמה נמכרה דירת 4 חדרים בבאר שבע?

ביום האחרון של מבצע "עם כלביא" נרכשה דירת 4 חדרים, בשכונת הסיגליות בבאר שבע ● מדובר בדירת "מחיר למשתכן" שהזוכים מכרו עתה ● לדברי השמאי, "השוני במחירים בשכונה נעוץ בעיקר ברמת ההשקעה של הרוכשים המקוריים, שיכולה להעלות או להוריד את המחיר ב־50־80 אלף שקל"

חיים פייגלין, מנכ''ל צמח המרמן / צילום: כפיר סיון

מניות הבנייה טסו ומשקיעים בצמח המרמן דרשו שעזריאלי תשלם יותר

בחודש האחרון מדד ת"א-בנייה עלה בכ-40% ● כעת, מספר גופים מוסדיים מנסים לגבש מהלך עם דרישה להעלאת המחיר שבו תירכש חברת הבנייה הציבורית צמח המרמן על ידי קבוצת עזריאלי ● בין המוסדיים שמחזיקים בצמח המרמן, נמצאות חברות הביטוח הפניקס, הראל, כלל ביטוח, וכן קרן הגידור ברוש

רשות המסים / צילום: איל יצהר

רשות המסים החמירה את הכללים ועוררה סערה: "עלולה לגרום לתאונות מס רבות"

תזכיר חוק חדש של רשות המסים קובע שמי ששהה בארץ למשך 75 יום בשנה - ייחשב לתושב לצרכי מס וכלל הכנסותיו בישראל ובחו"ל ימוסו ● המהלך צפוי להשפיע לרעה על ישראלים ברילוקיישן ותושבי חוץ שמרבים לבקר בארץ ● מהם עיקרי השינוי ואילו השלכות יהיו לו על תכנון מס עתידי? ● גלובס עושה סדר

הבורסה בשנזן, סין / צילום: Shutterstock

מגמה מעורבת באסיה בעקבות החדשות בנוגע למכסים של טראמפ

שר האוצר סקוט בסנט אמר אתמול כי המכסים ייכנסו לתוקף ב־1 באוגוסט עבור מדינות שלא יגיעו להסכם ● "השאננות זוחלת פנימה": כלכלנים מזהירים שהימורים ספקולטיביים דוחפים את הראלי בוול סטריט • וגם, אנליסטים מובילים בעולם ממליצים שלוש מניות

רונן עקביה, מנכ''ל בית וגג / צילום: יח''צ נימקו

ביקושי יתר בגיוס האג"ח הראשון של חברת בית וגג

חברת ההתחדשות העירונית שבה מחזיק יעקב שחר מגייסת כ-105 מיליון שקל, לאחר זינוק של 42% במניה בשנה האחרונה ● החברה צופה רווח גולמי עתידי של מעל 1.6 מיליארד שקל בפרוקיטים שהיא מקדמת

בניין בנק ישראל / צילום: Shutterstock, Alon Adika

ראשי המגזר הקמעונאי קוראים לנגיד להפחית ריבית: "המשק על סף קריסה"

שורה של בכירים במגזר הקמעונאי, בראשם בעלי פוקס הראל ויזל, יחד עם נשיא לשכת רו"ח חן שרייבר, שיגרו לאמיר ירון מכתב בו קראו לו להפחית את הריבית מחר, באופן מיידי ומשמעותי ● "עסקים קורסים בזה אחר זה. הצמיחה נעצרת, האמון נשחק והנזקים הולכים ומעמיקים", כתבו ראשי המשק

הבורסה בתל אביב / צילום: Shutterstock

המגמה התהפכה: כספים זורמים מחו״ל לישראל. אלה המספרים

יוני הפך לאחד החודשים החזקים בבורסת תל אביב, גם הודות להזזת כספי משקיעים מקרנות נאמנות המשקיעות במדד S&P 500 אל הבורסה המקומית ● לידר: "קשה לראות תפנית שלילית משמעותית או תיקון בשוק" ● במגדל מזהים הזדמנות במניות נדל"ן מסחרי ותקשורת

חיסכון לכל ילד / אילוסטרציה: Shutterstock

מעל 23 מיליארד שקל הופקדו בתוכנית חיסכון לכל ילד, מי קופת הגמל שבראש?

נתוני ביטוח לאומי שמתפרסמים היום מראים כי מעל 23 מיליארד שקל הופקדו בתוכנית חיסכון לכל ילד ב-3.6 מיליון חשבונות, מאז שהחלה התוכנית ב-2017 ● אלטשולר שחם מובילים עם כמעט מיליון חשבונות חיסכון

נגמ''ש ישראלי בדרכו לסוריה / צילום: Reuters, Avi Ohayon

בפעם השנייה בתוך שבוע: צה"ל עצר בדרום סוריה חוליית טרור שהופעלה ע"י כוח קודס האיראני

"מבצע דגל שחור": 20 מטוסי קרב השתתפו במבצע בתימן הלילה, ותקפו באמצעות יותר מ-50 חימושים ● שעות לאחר התקיפה: 2 טילים שוגרו מתימן לשטח ישראל - תוצאות היירוט בבדיקה ● טראמפ בשיחה עם כתבים: ניתן להגיע לעסקה בעזה עוד השבוע ● 50 חטופים - 640 ימים בשביעדכונים שוטפים

עמית סגל / צילום: אריק סולטן

אחרי שבע שנים בידיעות אחרונות: עמית סגל עובר לישראל היום

הפרשן הפוליטי של חדשות 12 צפוי להצטרף לשורת הכותבים של מוסף סוף השבוע החדש של העיתון, לאחר שבע שנים במהלכן החזיק טור במוסף לשבת של ידיעות אחרונות ● מוקדם יותר היום, פורסם כי העורך הראשי של מקור ראשון, אלעד טנא, יעבור להיות עורך העל בידיעות אחרונות

המפקח על הבנקים דני חחיאשוילי. צילומים: שלומי יוסף, איל יצהר, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

הבנקים רוצים לחלק יותר דיבידנד ושני בעלי שליטה ייהנו מכך במיוחד

עם עודפי הון של 27 מיליארד שקל, הבנקים מעוניינים שבנק ישראל יעלה את שיעור הדיבידנד המשולם לבעלי המניות מדי רבעון מ־40% ל־50% ● מהם הנימוקים בעד ונגד המהלך, מהי עמדת המפקח על הבנקים והאם ומתי הוא ייצא לפועל?

חדשות הביומד / צילום: תמי בר ישי

ההשקעה החדשה של אסף גרניט: טכנולוגיה שמפחיתה את עליית הסוכר בגוף

ההשקעה החדשה של אסף גרניט היא בחברת כאליטק שפיתחה טכנולוגיה שמאפשרת לאכול ולהפחית את עליית סוכר בגוף ● חוקרים אבחנו במחקר חדש פרקינסון בשעוות האוזן ● אסקלה מדיקל גייסה 4.5 מיליון דולר לטיפול בצניחת רצפת האגן ● הלך לעולמו אחד מממציאי טכנולוגיית ה-CAR-T ● השבוע בביומד

נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון / צילום: עודד קרני

הלחצים על הנגיד ובית ההשקעות שמעריך: "הריבית עשויה היום"

בנק ישראל צפוי לפרסם את החלטת הריבית היום (ב'), שצפויה על פי רוב הכלכלנים להישאר על רמה של 4.5% ● עם זאת, בלידר שוקי הון מעריכים שהסיכוי שנראה כבר הפחתה היום עומדת על 65%

זוהר לוי, מבעלי סאמיט ו'בעל הבית' החדש בפז / צילום: באדיבות סאמיט

בין פז לניו יורק: רואה החשבון שהקים אימפריית נדל"ן בחו"ל מסמן יעד רכישה חדש

אחרי שהסיט את פעילותה של סאמיט מגרמניה לארה"ב, והפך לבעל המניות הגדול בפז, לוטש זוהר לוי עיניים לנכסי חברת הנדל"ן האמריקאית דה זראסאי, שנקלעה למשבר חוב ● האם הצפת הערך הבאה של מי שיצר לעצמו הון של כ־2 מיליארד שקל בשני עשורים, תגיע משוק הנדל"ן של ניו יורק, שעד כה לא האיר לו פנים?

חרדים בלשכת גיוס / צילום: מיטב ודובר צה''ל

צה"ל מסיר כפפות: המהלך הדרמטי לגיוס משתמטים - והאכיפה

עשרות אלפי צווי הגיוס שיישלחו, והמחסומים שיוקמו בכניסה לאזורים מיושבים ● שעות לפני יציאת המשלחת: השרים הצביעו בעד חלוקת סיוע הומניטרי לעזה ● בקטאר מדווחים: סבב המשא ומתן העקיף בין חמאס לישראל החל בדוחה ● צה"ל יירט טיל בליסטי ששוגר מתימן ● "האויב ממתין לשאננות": חמאס מזהיר את המחבלים לקראת הפסקת האש ● 50 חטופים - 639 ימים בשבי • עדכונים שוטפים